Главная --> Публикации --> Арендодатель желает познакомиться Две тысячи обманутых соинвесторов получат квартиры. Земля в окрестностях будущего подмосковного лас-вегаса дорожает на глазах Подорожают ли новостройки после взлета цен на металлопрокат? Застройщиков отправят в одно окно

Идея и проект Крокус Сити Молл принадлежит Арасу Агаларову и его семье (в частности, его сын Эмин Агаларов руководит торговым направлением). Этот торгово-выставочный городок, состоящий из огромных павильонов около 330 000 кв. м выставочных, 62 000 кв. м торговых, находится на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. В общую концепцию включена 22-уровневая башня Veneto, которая должна быть готова к концу 2007 г. В ней разместится казино на 24 300 кв. м. Его Агаларов и предложил в управление австралийской семье Пакер, владеющей PBL, а в придачу гостиницу в той же башне площадью 80 000 кв. м.

Сектор торговой и развлекательной недвижимости в Москве развивается быстрыми темпами. И не только в составе торговых комплексов. Например, в сегменте казино. Единственное, чего у него пока нет, достаточно цивилизованной индустрии управляющих компаний. Поэтому событием стало подписание соглашения компании Crocus Group, строящей большое казино в составе комплекса Крокус Сити Молл, с гигантом игорного бизнеса из Австралии компанией Publishing and Broadcasting (PBL).

Казино в Крокус Сити Молл будет одним из самых больших в российской столице и, наверное, в составе самого громкого выставочно-развлекательного проекта после Москва-Сити. На взгляд со стороны ему вполне подойдет такой управляющий, как PBL. Последний владеет сетью развлекательных центров в нескольких странах, в том числе Crown в Мельбурне.

Это будет первый международный оператор казино в Москве и России. Сейчас в столице работает около 40 крупных казино, которыми, как правило, управляют сами владельцы или нанятые ими менеджеры из местных. Среди наиболее известных игорных домов Golden Palace, Ibiza, Розовый фламинго, Корона, Кристалл, Манхэттен, Метелица, Метрополь, Мерелин, Националь, некоторые из них расположены в столичных отелях. Но ни у одного из них нет всемирно известного зарубежного управляющего.

Агаларовы публичные предприниматели. В 2005 г. личное состояние Араса Агаларова оценивалось в $540 млн, т. е. это 84-е место в списке самых богатых россиян (по оценке Forbes). Оборот Crocus International, головной компании, в 2004 г. составил $250 млн. В бизнесе Агаларовы не пренебрегают различными яркими маркетинговыми ходами. Так что и на этот раз они могли попытаться привлечь внимание к своему гигантскому проекту, очереди которого возводятся на протяжении уже нескольких лет.

Пока присутствие зарубежных операторов казино в России не стало тенденцией, хотя отдельные попытки были например, Подкова, которым руководил приехавший из Лас-Вегаса Фрэнк Екта или маленькое заведение Беговая под управлением выходца из Ливана Мунира эль-Дебса Но, возможно, Пакеры и Агаларовы положат начало новой тенденции. И другие иностранные операторы, глядя на PBL, двинутся в Россию, если найдут подходящие проекты.

В то же время приход международной управляющей компании будет как бы гарантией для арендаторов будущей башни Veneto. Статус объекта на рынке повысится, что обычно бывает, если в нем есть иностранный участник.
Долгое время на рынке офисной недвижимости в силу ряда причин не было продукта, который не стыдно было бы предложить на продажу иностранным компаниям. Качественные во всех отношениях бизнес-центры не строились настолько долго, что даже сформировался стереотип: они всегда в дефиците и такова черта московского рынка. Но время все вокруг меняет быстрее, чем меняются стереотипы.

Торговый центр в Крокус Сити Молл пользуется спросом у потребителя, как и остальные торгцентры вдоль МКАД. Но когда Агаларов задумывал слишком большой выставочный комплекс, изнутри похожий на холл аэропорта, тогда уже коллеги пытались отговорить бизнесмена. Однако выставки и другие шоу в международном центре Крокус Экспо все же проходят. Есть даже ежегодные показы моды. Некоторые эксперты в начале 2000-х гг., когда началась реализация проекта, давали сомнительные прогнозы все-таки выставки и гостиницы слишком удалены от центра города. Теперь же пришло время спровоцировать вторую волну повышенного внимания к проекту, сообщив новость о приходе PBL. Такие события безотказно действуют на прессу, которая может подхватить и разнести новость по всему свету.

Хороший продукт класса В привлекает покупателей не только российских, но и иностранных. Принято считать, что инвестиционным продуктом на офисном рынке инвестпродаж являются комплексы класса А. До недавнего именно они становились предметом сделок, особенно для иностранных покупателей. Но до 2000-х гг. в Москве такие события случались довольно редко, если что-то в офисном секторе продавалось раз в год, об этом не уставали говорить потом еще два года.

Вслед за зданиями класса А, дефицит которых в Москве еще не исчерпан, стали появляться и качественные офисы класса В. Если проехаться по столице, можно увидеть немало стройплощадок, где возводятся бизнес-центры класса В нового типа, либо уже заселенные здания, которые можно отнести к классу А не только по внешним признакам (из новых те же Vaviloff Tower, Gas Field, Бородино). При ближайшем рассмотрении проектов характеристики многих офисных комплексов класса В, построенных после 2000 г., указывают если не на А, то на очень добротный класс В. Например, удачное расположение на первой линии домов на крупных городских автомагистралях, так что к зданию удобно подъехать, Ленинградский проспект, Садовое кольцо, Третье кольцо. Или такие детали, как гигантские парковки на территории комплексов либо в подземных этажах, панорамное остекление, зимние сады и т. д. Создатели иных новых комплексов класса В много внимания уделяют эстетической привлекательности своих шедевров. Наверное, уже можно говорить о так называемом новом поколении офисных комплексов в сегменте В, для которых стоило бы узаконить отдельный подкласс В+. В таких зданиях есть и интеллектуальные инженерные системы, и централизованное управление.

Недавно был продан один из самых крупных московских комплексов класса В Новосущевский площадью 40 000 кв. м (достраивается на Сущевском Валу, 18). Насколько известно, год назад его купили владельцы Промышленных инвестиций у владельцев девелоперской компании MR Group. Этой весной к проекту подключился зарубежный фонд, название которого участники процесса пока не раскрывают. Фонд инвестирует в строительство. Наблюдатели могли бы сказать, что это отдельный случай. Однако за 2005-2006 гг. было несколько подобных историй с участием иностранных игроков.

Теперь стала появляться информация о покупках зарубежными компаниями и фондами офисов класса В. Многие эксперты будут уверять, что удачный офисный комплекс класса В все равно не попадает в категорию investment grade (к этому самому элитному сегменту относят лишь блестяще выполненные офисы, которые сохранят свой класс и популярность в течение нескольких лет с момента выхода на рынок, такие как Берлин Хаус, Дукат-1, Балчуг Плаза). Но все остальные качественные офисы, не попадающие в разряд investment grade, тоже представляют собой инвестпродукт, если на них есть покупатели. Приобретения же зданий иностранцами всегда были чуть ли не индикатором рынка. И потому, что они плохого не купят, и потому, что традиционно кропотливо просчитают всю выгоду от проекта. Да и по той причине, что западные инвесторы в целом настороженно относятся к России и делают те или иные шаги, лишь когда попадается что-то действительно стоящее. Так что интерес зарубежных игроков к московским офисам класса В невозможно проигнорировать. Причем в случае данной начавшейся тенденции стоит говорить не только о покупках существующих офисов класса В, но и об инвестициях со стороны иностранцев в подобные проекты. Купленным же зданиям и их владельцам тоже выгодно: статус объекта на рынке всегда повышается, если он, выражаясь языком консультантов, прошел через руки инвесторов. После инвестсделки бизнес-центр непременно вырастет в цене.

В наши дни у проектов В-класса появляются собственный стиль, индивидуальные черты. Например, как у того же Новосущевского, который отличается масштабами он может вместить сразу Мейерхольд, Садовую Плазу и Олимпик Плазу. А будущий комплекс Слава на Ленинградке будет представлять собой бизнес-парк из офисов В-класса. Или Красная Роза новаторское решение в стенах старинного фабричного здания.

В 2005 г. фонд Fleming Family Partners купил здание класса В+ на ул. Лесной, 3/9, у владельца комплекса Sino Real Estate. В ноябре 2005 г. комплекс George Plaza приобрел Amerop Investment Fond. А в проекте московского бизнес-инкубатора, который создается на территории завода ЗиЛ, предполагается 75% частных иностранных инвестиций. Все эти проекты относятся полностью или частично к классу В.

Консультанты говорят, что московские застройщики тоже изменились: все больше среди них тех, кто хочет строить качественные здания, приглашает профессионалов разрабатывать концепцию, сопровождать проект от и до.

Совсем не исключено, что такие комплексы класса В, как Красная Роза или те, что строят девелоперы Хорус Капитал, MR Group, могут быть потенциальными объектами для продажи.

Санкт-Петербург Один из величайших памятников города на Неве очень маленький. Просто синяя табличка с надписью Эта сторона улицы при артобстреле наиболее опасна. Теперь военные уходят из Северной Пальмиры, отдавая освободившиеся площадки мирным строителям.

Растет число покупателей больших комплексов В-класса и среди русских компаний. Громкой сделкой была покупка офисного особняка Петровский Хаус компанией Coalco у компании Elbert в 2005 г. Строительная компания М.О.Р.Е.-Плаза занимает довольно активную позицию на рынке: за последнее время она приобрела офисные центры в Двинцевом переулке, 14, и на Новоданиловской набережной, Также был продан комплекс зданий класса В на ул. Летниковской, 11/10, стр. 1-28 (АЛМ Девелопмент продавец, Капитал Хаус покупатель). По-прежнему предпочитают покупать офисные комплексы под свои резиденции банки. Иногда это бывает и качественный класс В (например, в 2005 г. Банк Москвы приобрел комплекс в Трехпрудном переулке, 9, стр. 2).

О том, сколько в Петербурге оборонной недвижимости, гражданскому человеку знать не положено военная тайна. Телефонов большинства организаций, которыми руководят люди в погонах, нет в Желтых страницах, а на глухих заборах, в том числе выходящих на оживленные городские магистрали, зачастую отсутствуют какие бы то ни было вывески. Но и невооруженным глазом видно, что таких почтовых ящиков в Петербурге предостаточно. 5% петербургских земель (или 6900 га) приходится на территории, занятые военными и иными режимными объектами. Только военных образовательных учреждений в городе насчитывается порядка 30, у некоторых из них есть по нескольку площадок.

В центре Петербурга стартовали сразу несколько масштабных проектов по строительству многофункциональных коммерческих комплексов на месте бывших военных городков и прочих секретных объектов. Более того, самые знаковые стройки в исторической части города сегодня связаны именно с разоружением недвижимости. В этом году федеральные и городские власти намерены активизировать работу по вовлечению в оборот имущества, закрепленного за разными структурами Минобороны. Примерно по 20 адресам готовятся документы для заключения инвестконтрактов или проведения торгов.

Одна из бывших запретных зон города в феврале 2006 г. получила международную известность. Остров Новая Голландия, расположенный в центре Петербурга, недалеко от Мариинского театра, был разыгран на архитектурно-инвестиционном конкурсе, в котором победил проект сэра Нормана Фостера.

Прощай, оружие!

Его предметом стала территория в 7,2 га с расположенными на ней 26 зданиями (всего 68 000 кв. м), принадлежащими РФ и Петербургу. Государство предъявило к конкурсантам несколько требований: за семь лет вложить в проект не менее $300 млн и построить на острове Дворец фестивалей (не менее 10 000 кв. м) стоимостью от $29,3 млн. Право на заключение инвестконтракта и арендные платежи оценены в $41,8 млн. Сносить разрешено только постройки советского периода. Инвестор сможет оформить новые здания в собственность, а федеральные памятники и Дворец фестивалей в аренду на 99 лет.

Комплекс краснокирпичных зданий, построенных еще в XVIII в., при советской власти был передан военным, расположившим здесь склады Ленинградской базы ВМФ, ателье по пошиву формы и т. п. В конце 2004 г. с Минобороны наконец удалось договориться об освобождении острова. Губернатор Валентина Матвиенко получила символические ключи от Новой Голландии, и Росимущество вместе со Смольным начали подготовку к международному конкурсу.

Шалвой Чигиринским. Победитель привлек к работе над проектом архитектурную звезду Нормана Фостера и пообещал вложить в остров около $320 млн (без НДС). Из них $90 млн собственные средства, остальное кредиты. Правда, спустя всего пару месяцев после конкурса поползли слухи, что Чигиринский уже ищет покупателей на этот крайне сложный проект. Всего предполагается реконструировать и построить 180 000 кв. м. Адаптировать идеи Фостера к местным реалиями скорее всего предстоит петербургской архитектурной мастерской Юрия Митюрева.

Состязание, в котором участвовали три консорциума, выиграла компания СТ Новая Голландия, созданная столичным девелоперским холдингом СТ Групп, контролируемым

Идея вывода ГИПХа на другую площадку и возведения на набережной Малой Невы культурно-делового комплекса активно обсуждалась с середины 1990-х. В декабре 2003 г. по поручению Владимира Путина ФГУП Прикладная химия, УФСБ по Петербургу и Ленобласти и Петербург Сити (девелопер) заключили соответствующий инвестконтракт. Далее вокруг проекта, получившего название Набережная Европы, возникло несколько арбитражных споров и уголовных дел. Несколько раз менялись владельцы Петербург Сити. Так, права на проект приобрела одна из фирм, входящих в финансово-промышленную группу ЛСР. Последним в этой цепочке стал Внешторгбанк. Сделка по переуступке проекта завершилась в начале 2006 г. Владельцем Набережной Европы стала дочерняя структура банка компания ВТБ-Капитал.

Другой знаковый объект петербургского центра, долгое время остававшийся недосягаемым для инвесторов, территория на набережной Малой Невы, прямо за стрелкой Васильевского острова, которую занимает ФГУП Прикладная химия (более известное как ГИПХ). Это предприятие разрабатывает и производит ракетное топливо. В связи с обстановкой строгой секретности здесь даже имеется свой пограничный пост.

Реализацию проекта осложняют наличие на этой территории нескольких зданий-памятников их придется вписывать в концепцию современного общественно-делового центра и загрязнение почв (неизвестно, сколько нужно вывезти грунта, чтобы участок стал безопасным). Впрочем, мощному государственному банку эти трудности скорее всего окажутся по силам.

Под нового инвестора сейчас существенно корректируются параметры проекта. Изначально речь шла об освоении участка вдоль кромки воды площадью 4,4 га. Теперь он расширен до 10 га. ВТБ-Капитал уже согласовывает с городом высотность будущих зданий. Параметры многофункционального комплекса, в состав которого, в частности, войдет Дворец танца Бориса Эйфмана, пока не утверждены. Предыдущий девелопер рассчитывал построить здесь не менее 100 000 кв. м жилья и коммерческих площадей. Очевидно, что инвестиции в Набережную Европы составят не менее $200 млн. Стоимость переезда ГИПХа оценивается, по предварительным расчетам, в $20-25 млн.

При наличии двух заявок инвестконтракт достался фирме Глинки, 2 родственной структуре компании Ruric AB, учрежденной шведскими холдингами, инвестиционными компаниями и пенсионными фондами специально для работы с доходной недвижимостью в России, прежде всего в Петербурге. В частности, акционеры Ruric AB создали фирму Эн Эйч Ай Групп специально для участия в инвестиционном конкурсе на освоение территории Новой Голландии. Однако этот объект шведам не достался. Зато Ruric AB получила шанс наверстать упущенное, построив сопоставимый по масштабу коммерческий комплекс буквально в двух шагах от этого острова.

В марте 2006 г. Росимущество провело конкурс на право реконструкции комплекса зданий Военно-транспортного университета железнодорожных войск (ВТУ), расположенного на наб. р. Мойки, 96, и ул. Глинки, 2.

Недвижимость ВТУ (более 46 000 кв. м) занимает участок в 3,2 га. По условиям конкурса здесь можно построить многофункциональный комплекс площадью до 95 000 кв. м. В его состав по плану войдут 5-звездочный отель, подземный паркинг (около 1000 мест), небольшой аквапарк, жилье, офисы. Инвестор намерен организовать здесь улочку с модными магазинами и галереями и привести в порядок Юсуповский парк. В результате место, где располагался военный вуз, должно превратиться в общедоступную пешеходную туристическую зону.

О перепрофилировании вузовской территории речь шла уже три года. Найти инвестора удалось только с четвертой попытки. Это сложный и долгий проект, связанный с крупными вложениями на ранних стадиях реализации. Кроме того, организаторы конкурса опасались, что победитель перепродаст землю. Наша компания пришла на петербургский рынок надолго, не собирается спекулировать участками и располагает крупными финансовыми резервами. Кроме того, мы работаем быстро. Это видно по нашим бизнес-центрам, говорит генеральный директор российского филиала компании Ruric AB Александр Дымов.

по согласованию с КГИОП. Ввести комплекс в эксплуатацию надо до 2012 г. 5% его общей площади предстоит передать в собственность РФ, в оперативное управление ВТУ. Инвестор также должен возвести для нужд военных несколько объектов в Петродворце. Здесь уже сосредоточена часть кафедр ВТУ, а теперь весь вуз переберется в пригород. Обязательства Ruric AB это три 55-квартирных жилых дома с полной отделкой, учебный корпус, две казармы для курсантов и др. Стройка уже началась и по плану финиширует к концу 2007 г.. Помимо недвижимости в Петродворце инвестор должен передать военным еще 10 000 кв. м жилья.

Рыночная оценка сооружений ВТУ составила $29,75 млн, при этом среди них почти нет зданий-памятников; какие дома сносить, реконструировать или строить, решает инвестор

Совокупные затраты на реализацию проекта предварительно оцениваются в $300-400 млн.

Концепция реконструкции зданий на наб. Мойки будет готова к концу года. Сейчас идет архитектурный конкурс, в котором участвуют три компании немецкая, итальянская и голландская (архитектор Эрик ван Эгераат, также участвовавший в конкурсе по Новой Голландии). Участок расположен рядом с Новой Голландией и Мариинским театром, и наш комплекс должен быть увязан с ними, поясняет Александр Дымов.

В конверсионный топ-лист, безусловно, входит и проект Парадный квартал. Инвестор ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга осваивает участок площадью около 10 га, расположенный в тихом центре, рядом с Таврическим садом, и ограниченный ул. Кирочной, Радищева, Парадной и Виленским проспектом. До революции здесь находились казармы Преображенского гвардейского полка, а потом два военных городка, территорию которых занимали Академия тыла и транспорта, Военный университет связи и др. Заказчиком строительства выступает пользователь участка 875 Квартирно-эксплуатационный отдел Главного квартирно-эксплуатационного управления Минобороны. Проект реализуется с согласия Росимущества.

На очереди вовлечение в оборот объекта, расположенного по соседству. Это бывшие казармы на пл. Труда, 5 (памятник федерального значения), где сейчас находится Матросский клуб Ленинградской военно-морской базы. Мы готовим поручение, чтобы конкурс проводил Петербург по той же схеме, что использовалась для Новой Голландии. Реализация сразу трех масштабных проектов в этой зоне принципиально изменит облик полудепрессивной Коломны, полагает заместитель руководителя Росимущества Сергей Сысоев.

Вдоль Парадной улицы расположатся шесть 4- этажных (включая мансарду) отдельно стоящих офисных зданий (по 4500 кв. м).

К концу 2013 г. здесь появится многофункциональный комплекс с элитным жильем, офисами, фитнес-центром, супермаркетом, бутиками и ресторанами. Общая площадь реконструированных и новых зданий 166 500 кв. м. Это будет респектабельный мини-городок с пешеходными улицами и центральной площадью, которая займет около 1 га. Парадный квартал станет маленьким городом в городе, как 16-й квартал в Париже или район Челси в Лондоне, говорит генеральный директор ОАОСтроительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга Иван Романов.

Первая очередь Парадного квартала по плану сдается к концу 2008 г. Военные, покидающие эту территорию, получат несколько новых альтернативных объектов на окраинах и в пригородах, а также жилье. Эта инвестиционная нагрузка, по оценке Ивана Романова, существенно превышает $300 на 1 кв. м будущих улучшений Парадного квартала. Впрочем, квартиры здесь уже сейчас продаются от 3500 у. е. за 1 кв. м. Для старта перечисленных проектов потребовались вся политическая воля и значительный административный ресурс, которым располагает каждый из названных девелоперов.

По уровню отделки и оборудования они будут претендовать на класс А. По словам Ивана Романова, каждое здание предполагается сдать одному арендатору на длительный срок, нарезать их на блоки инвестор не намерен. Уровень арендных ставок пока не определен.

Рынок разоружения

Между тем и Федерация, и Смольный ратуют за массовое вовлечение в оборот неэффективно используемой военной недвижимости.

В июне фонд заключил с Минобороны договор, в рамках которого он будет готовить к реализации недвижимость, закрепленную на праве оперативного управления за военными частями (ВЧ), квартирно-эсплуатационными отделами и управлениями (КЭО и КЭУ) и т. п. Речь в основном идет о свободных участках под застройку, складах, полуразрушенных казармах, общежитиях и проч., в том числе расположенных в центре города.

В апреле 2006 г. Росимущество поручило петербургскому фонду имущества, который, в частности, выступал организатором конкурса по Новой Голландии, продолжить работу с военными объектами.

заключение инвестконтракта, по которому государство получает квартиры для военных. Они поступают в распоряжение Росимущества, а уже потом распределяются между конкретными армейскими подразделениями.

По действующей процедуре сам балансодержатель (конкретная ВЧ или КЭО) принимает решение о вовлечении в оборот неиспользуемого имущества. Однако ему предстоит преодолеть несколько инстанций, сначала заручившись поддержкой в Ленинградском военном округе, а затем непосредственно в Минобороны. Предстоящую сделку должно одобрить Росимущество, после чего начинается подготовка конкурсной документации при помощи аккредитованных при Минобороны фирм. Как правило, они работают по заказу конкретного инвестора или сами им являются. В Петербурге, например, в число таких компаний входят ИВИ-93, Старп, Созвездие, корпорация Мегаполис и др. На этом этапе, как правило, сделка и подвисает из-за претензий Росимущества к собранному комплекту документов, качеству оценки и проч., рассказывает директор петербургского фонда имущества Андрей Степаненко. Насколько мне известно, за последние пару лет случаи заключения инвестконтрактов были единичными (например, конкурс по зданию ВТУ на наб. Мойки, 96). Основная задача фонда упаковка военной недвижимости для реализации. Зачастую это совсем непросто, поскольку объекты, как правило, не прошли инвентаризацию, не имеют утвержденных границ, присвоенных кадастровых номеров, не учтены в реестре федерального имущества и т. п. Форму продажи инвестиционный конкурс или классический аукцион определит Росимущество. Мы лишь организаторы. Одна из наиболее распространенных на сегодняшний день схем

К оценке военного имущества с целью заключения инвестконтрактов нас стали активно привлекать примерно год назад. Объекты неравноценные от свободных участков в центре Петербурга до полуразрушенных дачных домиков в пригородах. Кстати, три земельных участка площадью 4-10 га, которые готовы освободить военные, мы сейчас оцениваем и в Москве, рассказывает президент группы компаний Аверс Михаил Зельдин.

Министерство обороны и губернатор Петербурга уже согласовали первый перечень объектов, которые предполагается вовлечь в оборот. По словам Андрея Степаненко, в него попали 18 адресов. Среди них здания на Заневском проспекте, 4 (Высшие специальные офицерские классы ВМФ), на Синопской набережной, 28, корп. 2, лит. Ф и М, земельный участок на Ждановской набережной, 2, несколько интересных объектов в пригородах: в Павловске (на ул. Обороны, 1), Петродворце и Курортном районе. Это имущество КЭУ ЛенВО, Отделения морской инженерной службы Ленинградской военно-морской базы и 131 КЭО отдела ГлавКЭУ Минобороны. Степень подготовки документов по этим лотам очень разная от 10% до 90%. Если в этом году нам удастся провести первые конкурсы, будем считать это большим успехом. Особых иллюзий питать не стоит, потому что объекты Минобороны самый сложный пласт госсобственности. Однако это одновременно и последняя категория инвестиционно привлекательной и перспективной недвижимости в Петербурге, которая пока не вовлечена в оборот, комментирует Степаненко.

Проблема взаимодействия с военными заключалась в отсутствии наработанных процедур, добавляет генеральный директор Центра развития проектов Петербургская недвижимость Илья Еременко. Сейчас эти схемы постепенно отлаживаются, значит, каждому следующему девелоперу будет проще работать с оборонкой.
Гостеприимство прибыльный бизнес во многих мировых столицах, но не в Москве. Хотя мест в столичных отелях постоянно не хватает, особенно в демократичных гостиницах класса 2 и 3 звезды. Ожидается, что ежегодно число гостей столицы будет увеличиваться и к 2010 г. достигнет 20 млн. А это значит, что вопрос строительства недорогих гостиниц никак не удастся обойти. Вот только желающих их строить пока совсем немного.

Со структурами Минобороны работать действительно трудно. Во-первых, 90% всех вопросов приходится решать в Москве, потому что они не относятся к компетенции Ленинградского военного округа. Документы проходят несколько инстанций, подобных черному ящику, и в каждой можно натолкнуться на непредсказуемый отказ. Во-вторых, сами военные не привыкли, да и по большому счету не должны мыслить экономическими категориями, поэтому инициативы девелопера, как правило, наталкиваются на непонимание. На поиск общего языка могут уйти годы, а отложенный на такой срок проект становится слишком рискованным. Поэтому инвесторы предпочитают приходить на объекты, по которым процедура конверсии уже запущена, говорит директор по развитию АН Бекар Игорь Горский. Конкурс по Новой Голландии показал, что с мертвой точки можно сдвинуть даже, казалось бы, безнадежные проекты. Главное активная позиция государства. Именно оно в лице Федерации и города должно договариваться с военными, а отнюдь не предприниматели. Пусть чиновники возьмут на себя юридическую очистку недвижимости и ее предпродажную подготовку, а потом предложат объекты бизнесу по адекватной цене.

По данным Комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы, на начало 2006 г. в городе функционировали 183 гостиницы, рассчитанные на 69 200 мест. Около 22% приходится на гостиницы 4 и 5 звезд, оставшаяся часть представлена недорогими отелями, из которых около 24% гостиницы категории 2 звезды. Наибольшее количество гостиниц сосредоточено в ЦАО, СВАО и ЗАО. На эти округа приходится 65% от гостиничного фонда столицы. В аутсайдерах СЗАО, ЮВАО и ВАО это десятая часть от действующих гостиниц. В соответствии с Генеральной схемой размещения гостиниц в г. Москве до 2010 г. в каждом административном округе должны появиться новые отели.

Согласно Генплану развития Москвы до 2010 г. в городе появится 200 новых гостиниц. Как уточнил заместитель мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе, к названному сроку в столице планируется построить 240 гостиниц на 200 000 мест. Приоритетным названы строительство и реконструкция недорогих отелей, номерной фонд которых должен составить почти 67% от общего количества мест в гостиницах столицы. Как раз в таких отелях предпочитают останавливаться наибольшее число приезжих.

Даже при безусловной поддержке программы первым заместителем мэра Москвы Владимиром Ресиным, заместителем председателя правительства Москвы Иосифом Орджоникидзе, главным архитектором Александром Кузьминым вопрос до сих пор не решен. Если подобную позицию по осуществлению гостиничной программы займут и другие префектуры города, то прямое поручение мэра Владимиру Ресину о подборе 48 площадок в пределах города под строительство отелей превратится в благое пожелание, подчеркивает Малакаева.

Однако, как отметила Евгения Малакаева, президент Международного аэрокосмического консорциума (МАК) компании, уполномоченной по строительству гостиниц в Москве, на местах префектуры не спешат содействовать гостиничной программе. МАК на основании договоров с правительством Москвы разрабатывает ИРД на три площадки на 40 000 кв. м гостиниц в ЦАО, ВАО и ЮЗАО. И если в ЦАО и ВАО префектуры активно поддерживают гостиничную программу и оказывают повсеместное содействие в выпуске разрешительной документации, то в ЮЗАО, наоборот, идет позиционная борьба за каждое согласование. И это несмотря на катастрофическую ситуацию с гостиницами в округе.

За последние два года общий объем инвестиций, привлеченных в городское гостиничное хозяйство, составил $1 млрд. По данным Комитета по внешнеэкономической деятельности, в 2005-2006 гг. в Москве запланировано ввести в эксплуатацию 28 гостиниц. Из них только две 5-звездочные уже построенный Свиссотель Москва Красные Холмы и строящийся отель на месте Интуриста (ул. Тверская, вл. 3-5, стр. 1); шесть соответствуют уровню 4 звезды. Оставшаяся часть, за исключением пары 2-звездочных гостиниц, 3-звездочные, что полностью соответствует приоритетам, отраженным в генплане.

Лед тронулся

В ВАО близятся к окончанию работы на объекте-долгострое около ст. м. Сокольники на ул. Русаковской (Холидей Инн Сокольники на 1040 номеров).

Практически 90% всех гостиниц, вводимых в 2005-2007 гг. (сюда не входят ведомственные гостиницы), находятся на территории ЦАО. Северо-Западный административный округ выделился строительством сразу двух гостиниц класса 2 звезды. Одна из них, на 220 мест, будет в торговом комплексе Палашевский рынок (ул. Тушинская), вторая, на 100 мест, в многофункциональном комплексе Аграманд (Волоколамское шоссе). В ЮВАО в составе ОРТЦ Москва (Тихорецкий бульвар) уже введена в эксплуатацию 3-звездочная гостиница на 1300 мест. В ЗАО на ул. Крылатской появилась гостиница в Спортивном центре профсоюзов Крылатское на 108 мест.

Чтобы намеченные планы не остались только на бумаге, говорят эксперты, в столице должен быть создан благоприятный климат для вхождения в этот бизнес все большего числа застройщиков. Но на практике мало что изменилось.

С начала 2006 г. сданы в эксплуатацию две крупные 3-звездочные гостиницы Холидей Инн Сущевский и Marriott Courtyard. На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находятся гостиницы Ритц Карлтон Москва, Петр Первый, Корона Интурист, а также гостиница Российской академии госслужбы при президенте РФ на пр-те Вернадского. Дополнительно откроется несколько малых отелей, к примеру Мосрыбхоз строит гостиницу на 21 место на ул. Пятницкой.

В компании Сити-Отель отметили, что конкуренция среди московских девелоперов гостиничного бизнеса пока невысокая, но уже ощущается интерес компаний, занятых строительством других объектов (жилых комплексов и бизнес-центров), но стремящихся найти себя и в нише гостиничной недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости стремится к насыщению, поэтому следующий логический шаг гостиничные инвестиции, подтверждает Станислав Капинос, генеральный директор компании Русские отели.

Стимул и стимуляторы

По мнению Станислава Капиноса, для успеха гостиничного проекта решающим является месторасположение земельного участка. Невыгодно строить отель на краю города в промышленной зоне, но пятен под строительство гостиниц в центре практически не осталось.

Уже появились первые примеры, когда девелоперы, раньше занимающиеся строительством офисных зданий, торговых центров и жилья, заинтересовались отелями. Система Галс приступила к реализации гостиничных проектов класса 4 звезды на ул. Б. Садовой (реконструкция гостиницы Пекин) и в составе гостинично-офисного комплекса на Ленинском проспекте, а также к созданию 3-звездочного отеля в гостинично-офисном комплексе на ул. Покровке, 4 Объединение Ингеоком стало победителем аукциона за право строительства двух отелей. Первый, на 420 мест, появится на пересечении Боровского шоссе и Чоботовской улицы, второй, на 200 мест, на Сколковском шоссе. Первый домостроительный комбинат (ДСК-1) планирует стать генподрядчиком при строительстве 3-звездочной гостиницы на базе собственной серии домов Юбилейный (на месте сносимой гостиницы Турист вблизи ВДНХ).

Для первых двух торгов, проводимых столичным тендерным комитетом в 2005 г., на аукцион готовились 17 площадок, а покупатели нашлись только на четыре. Так, компания Комплекс-98 выиграла право предпроектной подготовки и строительства гостиницы класса 2 звезды на 200 мест около ст. м. Печатники, а Интерком Персонал получила право построить гостиницу класса 3 звезды на 450 мест в районе Новопеределкино.

Те участки, которые город предлагает на торгах, не всегда интересны для девелоперов.

Эксперты, опрошенные Ведомостями, сошлись во мнении, что заметным тормозом для строительства доступных отелей является дороговизна столичной земли. Каждый участок возможного строительства московское правительство нагружает огромным количеством обременений сверх объективно необходимых, например переносом инженерных сетей, говорит Станислав Капинос. О состоянии коммуникаций в Москве можно говорить отдельно, особенно остро эта проблема стоит в центре города, там, где есть смысл возводить гостиницы. Поэтому инвестор, решившийся строить в Москве в нужном месте гостиницу, выходит уже в проектных расчетах на срок окупаемости в 10 и более лет, что на сегодняшний день остается экономически рискованным предприятием.

Хотя даже в том случае, когда площадка продана под строительство гостиницы, совсем не факт, что именно гостиница там появится. Эксперты признают, что целевое назначение площадки можно изменить и на месте, выделенном под недорогой отель, возвести коммерческое или жилое здание с более коротким сроком окупаемости. Недавно на тендере в рамках программы 20 соток земли в престижном жилом микрорайоне в САО ушли за $3,085 млн, согласно информации на сайте тендерного комитета победила ИК Кеми Финанс. У меня серьезные сомнения, что при такой площади земельного участка и цене за площадку возможно построить рентабельную и недорогую 3-звездочную гостиницу, считает Евгения Малакаева.

В регионах стоимость земли значительно ниже, что в случае нового строительства делает условия реализации проекта более комфортными для инвесторов, подтверждает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании Сити-Отель.

Еще одной причиной, затрудняющей работу девелопера в Москве, эксперт назвал традиции решать вопросы выделения земельных участков либо приобретения объектов только посредством привлечения административного ресурса, из-за чего иностранные инвесторы не могут войти на российский рынок, а ведь именно иностранный капитал может позволить себе длинные сроки возврата инвестиций. Именно поэтому Русские отели приняли решение строить свой бизнес в регионах, добавляет Капинос.

Евгения Малакаева говорит об удорожании стоимости строительства, вызванном, с одной стороны, удорожанием стройматериалов и строительных услуг на рынке, а с другой существенно выросшей затратной составляющей на прокладку внешних инженерных сетей и получение технических условий. С учетом всех затрат окупаемость 3-звездочных отелей при цене номера 4000-4500 руб. в сутки составляет, по ее подсчетам, от 8 до 12 лет, 2-звездочных отелей при цене за номер до 1000 руб. от 12 до 15 лет. И это при условии строительства и оборудования гостиницы за счет собственных средств девелопера. При такой окупаемости вопрос о кредитовании в российских банках с их кредитными ставками отпадает сам собой. Сомневаюсь, что найдется добросовестный девелопер, готовый вложить собственные средств в строительство 2-звездочных отелей при 12-15-летней окупаемости, подчеркивает она.

По данным компании Русские отели, совокупные затраты, включающие инвестиционный контракт, стоимость разработки проекта, подключение к внешним коммуникациям, стоимость строительства, для 5- и 3-звездочной гостиницы практически одинаковы. Разницу составляют лишь оснащение гостиниц и внутреннее убранство с отделкой. Однако возврат инвестиций в дорогом отеле происходит значительно быстрее.

Впрочем, по мнению Дамира Кафтаранова, даже при строительстве 3-звездочных отелей по мировым стандартам можно снизить срок окупаемости до 5-7 лет. На стадии проектирования компания предусматривает для будущей гостиницы все необходимые опции (рестораны, развлекательную зону и др.). Чаще всего гостиница становится составной частью многофункциональных комплексов, включающих бизнес-центры, торговые и развлекательные площади. Как раз реализация этих площадей существенно сказывается на окупаемости проекта.

Такого же мнения придерживается Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. По ее словам, на отделку на 1 кв. м 5-звездочного отеля требуется $5000-6000, а 3-звездочного от $1700-250 Однако суточная стоимость номера в 3-звездочном отеле отличается в несколько раз от стоимости номера в 5-звездочном. А стоимость выкупа городской доли одинакова вне зависимости от уровня отеля. Так что нет ничего удивительного в том, что застройщик, располагающий хорошей площадкой, будет строить отель, который окупится в более короткие сроки, говорит она.

Хуже обстоит дело со строительством новых отелей 2 звезды. По словам Ирины Жаровой-Райт, на сегодняшний день обстоятельства складываются так, что дешевые отели проще реконструировать, чем строить. Затраты на строительство гостиницы несопоставимы с доходностью проекта. По мнению эксперта, перспективный отель это многофункциональный комплекс с внутренней инфраструктурой и большим количеством номеров (не менее 100, иначе 2-звездочный отель никогда не окупится). Рентабельный отель должен находиться недалеко от МКАД и быть как минимум на 250 номеров, выводит эксперт формулу успеха для 2-звездочных отелей.

Первоначально мы планировали строить гостиницы без дополнительных услуг, предлагая только оборудованные номера и завтраки, признается Кафтаранов. Но, как оказалось, туристы готовы платить за высокий уровень сервиса и качественное обслуживание. Сегодня мы создаем 3-звездочные гостиницы полного цикла: со спортзалами, ресторанами, конференц-залами и массой дополнительных сервисов.

Департамент экономической политики Москвы предлагает ввести определенные льготы для инвесторов, занятых гостиничным строительством. В частности, предлагается снизить коэффициент ставки арендной платы за землю. По словам Юрия Петрова, первого заместителя руководителя Департамента экономической политики Москвы, в настоящее время в зоне Третьего транспортного кольца и транспортных магистралей арендная ставка составляет 0,25% от кадастровой стоимости аренды участка, а департамент предлагает снизить коэффициент. Льготную ставку девелопер получит на время в период проектирования и строительства гостиниц, а также первые три года работы гостиницы.

Конструктивные решения

Чтобы строительство недорогих отелей стало возможным, необходимо предложить застройщику не только недорогую землю, но и новые технологии. Так, столичное правительство вышло с инициативой использовать для строительства 2-3-звездочных гостиниц конструкций жилого дома серии Юбилейный, детища ДСК- По словам Владимира Ресина, главы столичного стройкомплекса, такие гостиницы можно возводить за 6-8 месяцев. А ДСК-1 в состоянии в год производить комплектующие панели в объеме, достаточном для строительства 25 объектов.

Второе новшество, которое, по мнению чиновников, должно привлечь застройщиков к возведению гостиниц, возможность покрывать за счет средств городского бюджета стоимость обременения участка земли в размере выкупной стоимости прав аренды. Но льготы касаются только обременения в виде имущественного комплекса всех форм собственности. На обременение в виде строительства или ремонта инженерной инфраструктуры льготы не распространяются.

Также реальные очертания приобрел проект возведения панельных гостиниц на базе Юбилейного на месте сносимых корпусов гостиницы Турист. По плану вместо семи 5-этажных корпусов на 500 номеров должен появиться комплекс из четырех зданий переменной этажности высотой до 28 этажей с единой стилобатной частью ориентировочно на 2000 номеров. Генподрядчиком собирается стать сам ДСК-1.

Не осталась в стороне и Москомархитектура. Ведомство для возведения панельных гостиниц определило 10 участков на территории Западного, Восточного. Северо-Западного, Северо-Восточного, Южного, Юго-Восточного и Юго-Западного округов, а МНИИТЭП разработал предпроектные предложения с использованием конструкций Юбилейного. Планируется, что Москомархитектура до середины 2006 г. подготовит всю необходимую документацию на выделенные участки. Пилотный проект гостиницы намечено реализовать на ул. Остафьевской в Южном Бутове.

В недалеком будущем число 3-звездочных отелей должно пополниться за счет как строительства новых, так и реконструкции существующих гостиниц. Поиском объектов, подходящих для реконструкции под 3-звездочные отели, занят один из мировых туристических операторов Radisson SAS. Адреса новых объектов пока держатся в секрете.

Ждем пополнения

Второй проект в этом же районе реализует Сити-Отель. В настоящий момент компания заключила договор аренды земли на 49 лет, получено разрешение на строительство, идет разработка предпроектной документации многофункционального гостинично-офисного комплекса Беговая. По словам Дамира Кафтаранова, в состав комплекса войдут гостиница 3 звезды на 200 номеров, бизнес-центр, несколько ресторанов, конференц-залы, торговые площади и зона food court. Общая площадь комплекса составит 39 000 кв. м.

Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо осуществляет в 2005-2007 гг. проектирование и строительство многофункционального административно-гостиничного здания за счет средств компании Динамо Петровский парк XXI век МШ на земельном участке по ул. Беговой, 36.

Гостиница предположительно класса 3 звезды будет построена на территории государственного музея-заповедника Коломенское. На данный момент известно, что это будет 2-этажное здание на 200 номеров.

Компания Либеральто Инвестмент строит гостиницу на 2000 номеров по адресу: Ленинградское шоссе, 4 Это интересный проект для гостиницы уровня 3 звезды, отмечает Евгения Малакаева. В ней все продумано до мелочей. Еще один плюс данного отеля удобное месторасположение, недалеко от метро.

До 2010 г. планируется за счет реконструкции поднять до 3 звезд уровень гостиниц Останкино, Золотой колос, Заря, Восток, Ярославская, Байкал. По сегодняшним меркам названные гостиницы с трудом дотягивают до класса 2 звезды. Сроки реализации инвестиционных проектов Останкино и Золотой колос до 2010 г. Заказчиком выступает ГАО Москва, проектировщики Моспроект -3 и Моспроект-4.

Продолжится переоборудование бывших общежитий в 3-звездочные отели. Гостиницы Академическая, Азия, Рыбак, Москвич когда-то были общежитиями АЗЛК и других предприятий. Новый проект затронет общежитие в 1-м Автозаводском проезде. 5-этажное здание планируется реконструировать в соответствии с гостиничными стандартами, а также пристроить к нему помещение под ресторан.

Проект реконструкции Золотого колоса предполагает увеличение общей площади с 4040 до 19 120 кв. м. Номерной фонд до реконструкции составлял 307 номеров, а после обновления увеличится до 2525 номеров. Из них классу 3 звезды будут соответствовать 2000 номеров, 4 звезды 400 номеров и 125 номеров займет апарт-отель. В Золотом колосе будут офисный блок, торговый комплекс с ресторанами, подземный паркинг.

Так, на месте многокорпусной гостиницы Останкино появится многофункциональный гостиничный комплекс примерно на 2150 номеров (против 925 до реконструкции). В новой гостинице будут номера, соответствующие классу 2 и 3 звезды, а также 78 апартаментов. Инфраструктура гостиницы будет включать торговый комплекс, выставочный зал, конгресс-центр.

В ближайшие пять лет мы намерены построить в России 40-50 гостиниц, рассказывает Дамир Кафтаранов. Теоретически до 50 отелей хотелось бы построить только в Москве, но здесь все упирается в земельный вопрос. Пока 10 000 гостиничных номеров, которые мы планируем построить в Москве, явно недостаточно. В стратегических планах компании создание национальной гостиничной сети. Строительство будет вестись по нескольким направлениям в Москве, Санкт-Петербурге, Северо-Западном регионе, в городах Золотого кольца России и других перспективных российских регионах.

На месте гостиницы Алтай должен появиться новый гостиничный комплекс. Под снос попадают несколько зданий по Ботанической и Гостиничной улицам. По проекту количество номеров гостиницы вырастет больше чем в два раза (вместо 600 будет около 1600). Одна деталь инвестор для нового строительства еще не найден.

Евгения Малакаева привела пример строительства 2-звездочной гостиницы в Южном Бутове (ул. Старокачаловская, вл. 3) вблизи рынка. Девелопер на такой проект быстро нашелся, и эксперт считает, что сроки окупаемости проекта будут низкими (участок находится далеко от центра города, а при реализации недорогого отеля удастся выйти на реальную для такого проекта экономику).

Столичные власти также рассматривают возможность строительства 2-звездочных гостиниц в районе рынков и крупных транспортных узлов. Как уже говорилось выше, один такой проект реализуется в составе торгового комплекса Палашевский рынок на ул. Тушинской.

Участники рынка без особого энтузиазма восприняли новую попытку городских властей решить гостиничную проблему путем размещения отелей в шести из 200 высоток проекта Новое кольцо Москвы (об этом говорится в распоряжении столичного правительства).

По словам Иосифа Орджоникидзе, вопрос строительства нескольких отелей 2 звезды сейчас прорабатывают Москомархитектура совместно с Департаментом внешнеэкономических связей города. По предварительным оценкам, гостиница будет на 120-140 номеров. Правда, площадки для размещения недорогих гостиниц пока не подобраны, хотя Орджоникидзе рассчитывает, что вопрос будет решен в ближайшее время. Зато власти уже придумали, из чего строить недорогие гостиницы из бетонных блоков от разобранной гостиницы Россия.

Примеры размещения гостиниц в высотных зданиях в Москве есть это построенные еще в советские времена отели Украина и Ленинградская. Но их отличало выгодное расположение. Чем дальше гостиница от центра, тем дешевле ее номера. Ранее построенные гостиницы были приближены к центру и представляли собой эксклюзивные проекты. Для того чтобы периферийные гостиницы окупались, их нужно строить максимально дешевыми: серийные проекты, до 20 этажей, несколько корпусов, считает замдиректора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова.

Как уже писали Ведомости, по плану столичных властей две гостиницы появятся в Восточном округе (пр-т Буденного и Щелковское шоссе) и по одной в Юго-Восточном (промзоны Люблино Перерва), Южном (Варшавское шоссе), Юго-Западном (Балаклавский проспект) и Западном (Молодогвардейская улица). Если все заявленные отели будут построены, гостиничный фонд столицы увеличится на 10 000 мест.

Выступая на выставке Гостиничное дело, проходившей мае в Центральном выставочном зале Манеж, Юрий Лужков заверил аудиторию, что городская программа модернизации, реконструкции и строительства гостиниц реальна и мы будем вводить по одной гостинице каждые 1,5-2 месяца. Ставка делается на гостиницы 2-3 звезды.

Как вариант, в правительственных кругах появилось предложение размещать гостиницы класса 2-3 звезды на первых (нежилых) этажах жилых панельных домов, что возводятся в периферийных районах города. Такое решение не должно отпугнуть инвесторов, а, наоборот, будет способствовать решению сразу двух проблем жилищной и инфраструктурной, считают в столичном правительстве.

По его мнению, это случится достаточно скоро, с открытием Москвы, бывшего Интуриста (по предварительной информации, новый 5-звездочный отель получит название Париж. Ведомости), реконструкцией Украины и возведением новой России. Думаю, что 2008 год станет переломным, возникнет реальная конкуренция между дорогими отелями, что повлечет за собой развитие более дешевого сектора гостеприимства и строительство отелей более низкого класса, прогнозирует Капинос.

Но у девелоперов, занятых в гостиничном бизнесе, своя точка зрения. По словам Станислава Капиноса, сегодня девелоперов невозможно заставить строить объекты со сложной экономикой. Только рынок регулирует их интерес к реализации тех или иных проектов. Поэтому к строительству недорогих отелей они приступят в тот момент, когда сектор высокорентабельных 5-звездочных гостиниц в Москве будет насыщен.



Главная --> Публикации