Главная --> Публикации --> Выжить в центре может любой магазин – все зависит от старания владельцев Нижегородское направление не участвует в ценовой гонке Как я делала перепланировку квартиры Московская земля ищет собственников "москва строилась, строится и будет строиться"

В основном же все жилье приватизировано. При обмене двух приватизированных квартир необходимо оформить договор мены или два договора купли-продажи жилья. Договор мены заключается, когда есть два собственника, готовые обменяться квартирами, и обоих все устраивает. Но на практике такие случаи очень редки, и поэтому большинство обменов проходит через заключение договоров купли-продажи.

Обмен квартиры является зачастую наиболее оптимальным способом улучшить жилищные условия. В случае неприватизированного жилья необходимо обратиться в ГУП Мосжилсервис - организацию, которая занимается оформлением обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Однако таких квартир сейчас осталось мало.

Некоторые компании защищают своих клиентов от подобных трудностей. К примеру, специалистами Корпорации ИНКОМ-Недвижимостьразработана методика, позволяющая провести обмен любой сложности, даже в условиях быстрорастущих цен на квартиры. Методика называется Гарантированный обмен. Вначале клиент выбирает квартиру, в которую он бы хотел переехать. Компания выкупает квартиру для клиента, а право собственности на его старое жилье одновременно передается Корпорации. Таким образом, стоимость приобретаемой квартиры фиксируется и клиент Инкома уже не зависит от скачков цен на рынке.

При этом нередко возникают ситуации, когда один из владельцев цепочки меняет свое решение и одна из сторон уже продав квартиру, вынуждена искать другой вариант уже с деньгами на руках. А это при текущем темпе роста цен очень невыгодно. Квартиры продолжают дорожать, и суммы, вырученной за проданную квартиру, уже не хватит для приобретения жилья, на которое рассчитывал владелец.

В базе квартир Инкомапостоянно находится более 3 000 объектов, поэтому любой обратившийся может найти подходящий вариант.

Новая схема Гарантированный обмен позволяет избавить клиентов от весьма неприятной необходимости доплачивать за подорожавшую квартиру и позволяет проводить обмены в минимальные сроки. Более того, специалисты Инкома сначала проводят бесплатные консультации для всех обратившихся, чтобы помочь правильно и взвешенно решить квартирный вопрос. В Инкоме тщательно проверяют юридическую чистоту приобретаемого жилья, то есть изучают его историю, и только в том случае, если она будет безупречной, дадут добро на проведение сделки.

Бесконечный кадастр

Пожалуй, впервые в России федеральные власти смогли одновременно помочь бизнесу и муниципалитетам. Последним отдали с 1 июля 2006 г. в полное распоряжение большую часть неразграниченных государственных земель (см. федеральный закон от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс РФ). Это приведет к упрощению процедуры оформления земли в собственность, что благотворно скажется на ведении бизнеса в России и облегчит осуществление инвестиций. Однако в ближайшей перспективе бизнес, как это бывает со всем новым, ждут сложности переходного периода.

Действовавшее до 1 июля 2006 г. законодательство исходило из того, что в отношении каждого земельного участка, не находящегося в частной собственности, должен быть определен конкретный публичный собственник Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Иными словами, разграничению подлежали все земли, находящиеся в государственной собственности. Земля могла быть передана конкретным органам власти только на основании составленных и согласованных перечней земельных участков, а процедура такого согласования по каждому отдельному участку длится около года.

Почти пять лет, с момента вступления в действие нового Земельного кодекса РФ, продолжается неопределенность, связанная с разграничением прав собственности на землю между Федерацией, субъектами РФ и муниципалитетами.

Земли, подлежащие разграничению

Процесс разграничения предполагалось завершить к 2008 г. созданием федерального земельного кадастра. Однако, по данным Минимущества, с 2001 г. разграничено не более 5% от общего количества государственных земель, причем все это время Федерация работала на себя: почти все разграниченные участки находятся под федеральными объектами, а муниципалитетам не досталось практически ничего. Москва и Санкт-Петербург не в счет: они всегда стояли несколько обособленно от всей России (юридически, экономически и политически). По прогнозам Минэкономразвития России, если темпы разграничения были бы сохранены, то процесс был бы завершен примерно к 2023 г.

Новый закон не предусматривает остаточного принципа, когда все специально не поименованные земли относятся к собственности определенной категории публичных образований. В новом законе закрепляется исчерпывающий перечень таких земель.

С 1 июля 2006 г. всеобъемлющее разграничение государственной собственности на землю ушло в прошлое, теперь закреплен двойной режим публичной земельной собственности. При этом режиме одна часть земель будет иметь конкретного собственника Российскую Федерацию, субъект Федерации или муниципальное образование, а другая часть останется в неразграниченной госсобственности.

Неразграниченные государственные земли

С 1 июля 2006 г. отпадет необходимость в составлении и согласовании соответствующих перечней земельных участков при разграничении государственной собственности на землю. Не требуется и их последующее утверждение правительством РФ.
Процедура разграничения государственной собственности на землю по новому закону максимально упрощена: для государственной регистрации права достаточно заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В заявлении указывается основание возникновения права собственности РФ, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок. Виза губернатора при этом уже не нужна.

Новая редакция закона предусматривает лишь два исключения из общего правила:
в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов России (например, Рязань, Ярославль, Уфа), предоставление земельных участков осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что это право субъекта;
в Москве и Санкт-Петербурге предоставление земельных участков осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.

До 1 июля 2006 г. распоряжение неразграниченными госземлями, в том числе предоставление земельных участков, осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Исключений из этого общего правила было предостаточно, что существенно затрудняло процедуру предоставления земельного участка.

Однако ситуацию в первое время осложнит отсутствие ряда подзаконных актов, например перечня необходимых для регистрации документов. Но это лишь трудности переходного периода.

Вопрос земельной реформы один из самых сложных и запутанных, но крайне необходимых регионам и центру. Перевод процессов разграничения земель на местный уровень это, безусловно, большой плюс и упрощение существовавших ранее механизмов. Последние изменения, безусловно, сделают более прозрачными правила передачи земли бизнесу, помогут ускорить процесс разграничения прав собственности на землю.



Автор управляющий партнер юридической фирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры

Мы переросли существующие рамки и занимаемся другими видами деятельности, сообщил Ведомостям зампред совета директоров S.P.I. Андрей Скурихин. Девелоперским бизнесом компания Шефлера занялась еще в 2003 г. начала скупать акции Сити, управляющей деловым центром Москва-Сити. Однако в прошлом году S.P.I. вышла из проекта и продала принадлежащие ей 32,4% акций Норникелю, по оценкам экспертов, за $100 млн. По словам Скурихина, этот опыт позволил им начать новый проект компания Vertikala pasaule, дочка S.P.I., построит в Риге многофункциональный бизнес-центр Z-Towers. Мы работали в Латвии давно, проанализировав ситуацию на рынке, посчитали привлекательным инвестировать в строительство бизнес-центра, говорит Андрей Скурихин. Рынок соседней страны холдинг изучает уже пять лет в 2001 г. Шефлер приобрел крупнейшего производителя крепкого алкоголя в Прибалтике, рижский завод Latvijas Balzams.

Водочный магнат Юрий Шефлер расширяет сферу деятельности помимо водочного бизнеса он занялся девелопментом и агропромом. В Риге принадлежащая ему группа S.P.I. строит крупный бизнес-центр стоимостью 130 млн евро, а в Тамбовской области выращивает зерновые.

Помимо латвийского проекта дочка S.P.I. Современный квартал строит два дома в Калининграде площадью 10 000 кв. м. Но компании интересен не только девелопмент. По словам Скурихина, S.P.I. уже три года занимается агробизнесом: сначала в качестве зернового трейдера, а сейчас уже производителя. В 2004 г. компания S.P.I.-агро приобрела в поселке Новая Ляда Тамбовской области 5000 га земли. В агропром компания инвестировала около $2,5 млн. Наша задача выстроить самостоятельный бизнес внутри группы, дающий прибыль и обеспечивающий независимость Талвеста (объединяет заводы S.P.I.) от конъюнктуры зернового рынка. Мы собираемся довести валовой сбор до 200 000 т, говорит Скурихин. Дмитрий Рылько, гендиректор Института конъюнктуры аграрного рынка, сомневается в серьезности намерений S.P.I.: Все зерно отправлять на спирт бессмысленно, а если наряду с производством зерна создавать спиртовую цепочку, то средства достижения озвученных планов кажутся сложными.

Новый комплекс представляет собой две соединенные между собой башни общей площадью 100 000 кв. м. В 30-этажной будут офисы класса А (25 000 кв. м) и конференц-залы, а во второй четырехзвездочная гостиница и развлекательная часть (рестораны, магазины, кинотеатр, детская площадка, фитнес-центр). До места, выбранного для проекта, легко добраться из любой части Риги, в том числе и из международного аэропорта, передает слова члена правления Vertikala pasaule Андриса Буша пресс-служба S.P.I. Инвестиции в проект оцениваются в 130 млн евро. По словам Скурихина, комплекс будет сдан в эксплуатацию до конца 2008 г., а срок окупаемости составит не более пяти лет. Остров Кипсала, где строит S.P.I., является одним из наиболее перспективных районов Риги. По сути, там будет создан аналог московского Сити рядом с проектом S.P.I. возводится несколько высотных зданий, рассказывает Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии, участвовавшей в создании концепции проекта. По его словам, уже сейчас потенциальные арендаторы из первого дивизиона интересуются новым бизнес-центром. Спрос превышает предложение, в прошлом году в Риге было сдано около 15 000 кв. м офисов, хотя потребности достигают 200 000 кв. м, говорит он. Арендная ставка составляет около 300 евро в год без НДС и эксплуатационных расходов.


Строящиеся в Подмосковье коттеджные поселки постепенно обживаются, а девелоперы рисуют новые проекты. В поисках маркетингового преимущества все больше внимания уделяется благоустройству. Такие мелочи, как ландшафтный дизайн, входные группы, прудики и проч., способны привлечь покупателей, когда рынок предложения насыщен.

Группа S. P.I. выпускает водку под советскими экспортными марками Stolichnaya, Moskovskaya на заводах Latvijas Balzams (Рига) и ПО Талвис (Тамбов). Кроме того, S.P.I. является совладельцем завода СПИ-РВВК в Калининграде. По данным Impact Databank, в 2004 г. продажи алкоголя S.P.I. составили $3,59 млрд.

По данным Vesco Consulting, в первом полугодии 2006 г. на Новорижское шоссе пришлось более 30% объемов нового предложения. Из крупных новинок бизнес-класса Грин Хилл на 121 домовладение в 29 км от МКАД (ввод в эксплуатацию в конце 2007 г., инвестиции в проект составят $60 млн). Активно застраиваются Калужское, Дмитровское, Киевское шоссе. В пятерке лидеров остается рублево-успенское направление, в 2006 г. здесь начались продажи в элитном поселке Горки-8 на 93 домовладения.

Сезонное затишье не коснется ликвидных поселков. Продажи в них и в летнее время останутся на уровне 5-10% (до 10 объектов в месяц). В неликвидных поселках продажи, скорее всего, совсем остановятся, говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб. По оценке Владимира Яхонтова, замдиректора управления загородной недвижимости Миэля, из 231 поселка только 59 объектов обеспечивают 60% ежемесячных продаж.

В последнее время не было анонсировано сколько-нибудь значимых проектов поселков, которые могли бы повлиять на цены или предложение, считает Чукаева. Она прогнозирует до конца года увеличение стоимости загородного жилья на 20% в ликвидных поселках. Неликвидные поселки с сомнительной документацией, некачественным строительством, плохим местоположением рискуют остаться нереализованными, даже если девелоперы значительно снизят цены, говорит Чукаева.

В основном вышедшие на рынок в начале года поселки расположены в удаленных районах области. Только за счет проектов Приозерье и Деревня Озерна на Новой Риге, Алабуха на Дмитровском и Маренкино на Ярославском шоссе доля удаленных поселков в общем объеме предложения достигла 34%, отмечают в Vesco Consulting. Активно застраивается зона между 25-м и 50-м км от МКАД (30% нового предложения). По сравнению с II кварталом 2005 г. значительно снизилась доля новых поселков-спутников: на расстоянии до 10 км от кольцевой располагается лишь 10% нового предложения.

Одной из новых тенденций риэлторы называют расширение общественных зон поселков, увеличивается и предлагаемый ассортимент развлечений. Если раньше всего 4% территории поселка отводилось под общественные зоны и это были просто дороги, то теперь в среднем до 30% земли уходит на обустройство мест, где жители поселка проводят свой досуг, говорит Чукаева.

По оценке управляющего директора Миэля Жанны Щербаковой, в общей сложности более 70% объектов на загородном рынке являются проблемными с точки зрения оформления документации.

Рынку известны примеры поселков, оставшихся незаселенными именно потому, что девелоперы сэкономили, например, на достойном ландшафтном дизайне, рекреационных зонах, подчеркивает важность эмоциональных мотивов покупателей Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-недвижимость. Вычислить, насколько лишняя сотка общественной зоны повысит привлекательность поселка, не получится, но связь самая прямая, уверен он.

Качество и содержание общественных зон может повлиять на цену продаж, но не на сроки реализации проекта, считает Владислав Курносов, эксперт департамента загородной недвижимости Paul's Yard. Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, уточняет, что основные продажи происходят обычно в тот период, когда уровень общественных зон можно оценить только на картинке.

Сколько земли должно отводиться под парки, аллеи, спортивные и детские площадки, водоемы и другие зоны релаксации в поселке на этот счет единого мнения пока нет. Минимум 10% от площади поселка, считает Сайфутдинов, о 10-15% говорят и в Paul's Yard. В среднем по рынку, по оценке Vesco Group, в поселках класса де люкс на общественные зоны приходится 10-14% земли, в объектах бизнес-класса до 8-9%, в эконом до 7-8%. К примеру, в элитном поселке Лазурный Берег из 40 га общей площади на общественные территории приходится около 5 га (12,5% земли).

Стоимость домовладения из-за затрат на благоустройство может вырасти на 20-50%, напоминает гендиректор УК Rodex Group Евгений Родионов. Увеличиваются и эксплуатационные расходы жильцов (от $100 до $400 в месяц), добавляет Курносов.

В МИАНе говорят, что наличие общественных зон в большинстве случаев не зависит от класса поселка. Разница только в применяемых материалах и технологиях: где-то они дешевле, где-то дороже и качественнее.

Девелоперы щедрее консультантов. Ведущий аналитик компании Северо-Запад Полина Иванова утверждает: под общественные зоны должно выделяться минимум 20% участка, в комфортных поселках до 40%. Евгений Родионов из Rodex Group считает необходимым для комфортного проживания отвод 20-25% площади поселка. В Благовещенке из 20 га под дороги, парки, спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, пруд отведено 6,5 га (33%). В эксклюзивных проектах, таких, как загородная резиденция Ранчо (общая площадь 7 га), парки, прогулочные зоны, объекты инфраструктуры, вертолетная площадка, пляж и т. д. могут занимать около 90% территории.

Владислав Курносов говорит, что в среднем девелопер тратит на благоустройство общественных территорий 15-20% от общей суммы инвестиций. По словам Родионова, у Rodex Group расходы на благоустройство, исключая инженерные сети, освещение, прокладку дорог, составляют от 5% до 25% стоимости всего проекта поселка.

По расчетам Терры, проектирование одной сотки общественных территорий обходится девелоперам как минимум в $1000, а сами работы в среднем в $12 000, включая дренаж, ландшафтные работы, освещение, подведение всех необходимых коммуникаций. В элитных поселках, где высаживают прихотливые растения и создают искусственные водоемы, эта цифра может доходить до $25 000 и более.

Для обустройства общественных территорий используется земля, на которой по тем или иным причинам запрещено строительство коттеджей. В поселках у большой воды это водоохранная прибрежная линия. Например, из 80 га в поселке Зеленый мыс на Пестовском водохранилище планируется застроить лишь половину площади, на остальных 40 га разместятся зоны отдыха, пляж, яхт-клуб, объекты инфраструктуры. В М.о.н.а.к.о.в.о из 16 га не застраивается около 30%.
Наталья Чукаева приводит еще один резон позаботиться о благоустройстве: Сейчас сложно найти поселок, расположенный непосредственно в лесу. Обычно он стоит на поле, окруженном лесом. Арендовать участок леса, примыкающий к домам, облагородить территорию, взять на себя обязательства по санобработке деревьев, проложить дорожки дорого для большинства девелоперов. Поэтому возникают прогулочные зоны, имитирующие общение с природой.

Заместитель гендиректора Vesco Group Андрей Федака отмечает: как правило, девелопер концентрирует общественные зоны и объекты инфраструктуры в непосредственной близости от входной группы.

По данным аналитического центра ирн.ru, на конец 2005 г. в Подмосковье насчитывалось более 350 поселков. В апреле 2006 г. число выставленных на продажу активно застраиваемых поселков составило 16 По данным компании Миэль-недвижимость (Миэль), сейчас на первичном рынке заявлен 231 поселок. 45% объектов на сумму примерно $4,5 млрд проданы, 55% на сумму около $5,4 млрд остаются нераспроданными. Покупателям предлагается более 10 000 объектов (домов, таун-хаусов), в 2007 г. на рынок может выйти еще 30 000 новых домов. Средняя цена 1 кв. м домов, включая стоимость земли, превысила $2400 (28% прироста за год), средняя стоимость эксплуатации $330 в месяц.

Один из самых прогрессивных с точки зрения обустройства общественных зон поселок Княжье озеро. По завершении строительства в нем будет насчитываться около 600 домов. Уже сейчас здесь несколько детских площадок, зон отдыха, много участков нетронутой природы, каскадные озера. Затраты на благоустройство больше в начале строительства. Когда поселок построен и живет своей жизнью, они уменьшаются, но не прекращаются, говорит Ирина Мошева, директор по маркетингу компании-застройщика Сапсан.







Главная --> Публикации