Главная --> Публикации --> Нижегородское направление не участвует в ценовой гонке Как я делала перепланировку квартиры Московская земля ищет собственников "москва строилась, строится и будет строиться" Недвижимость как способ вложения денег

Спрос на коттеджи растет последние два года, говорит директор АН Дельта Владимир Затримайлов. В 2004 г. мы впервые отметили интерес покупателей к коттеджам тогда это были первые заявки после кризисного 1998 г. Сейчас их количество возросло в несколько раз. За последние годы состоятельных людей стало больше, и они хотят жить в собственном коттедже за городом, объясняет он.

Новосибирск Состоятельные клиенты готовы покупать загородное жилье. Наибольшим спросом пользуются коттеджи до $400 000 площадью до 500 кв. м. Девелоперы, оценив перспективы загородного рынка, начинают строительство первых коттеджных поселков.

Покупатели хотели бы приобрести коттеджи в современных поселках их спрашивают чаще всего, добавляет она. В них помимо природных красот предусмотрена необходимая инфраструктура: охрана, хорошие дороги, магазин, школа. К сожалению, таким клиентам мы вынуждены отвечать отказом ни одного современного коттеджного поселка в окрестностях Новосибирска пока не построено. Коттеджи строятся в основном рядом с хатками аборигенов, сожалеет Морозова.

В этом году по сравнению с 2005 г. спрос на загородные дома вырос на 50%, соглашается специалист АН Магистраль Оксана Морозова. Основная масса потенциальных покупателей рассматривает коттедж как альтернативу городскому жилью.

Садоводческие общества на юге от Новосибирска в Ельцовке, Матвеевке, Кудряшах стали излюбленным местом для строительства коттеджей с начала 90-х гг., рассказывает специалист Сибакадемстройнедвижимости Светлана Копцова. Здесь много коттеджей, права собственности на которые подтверждаются лишь членской книжкой садоводческого общества. Такие постройки могут уступать в цене своим законно оформленным собратьям до 50%.

Большинство коттеджей, подтверждает специалист компании Брокерком Александра Назарова, сосредоточено в традиционных дачных местах в районе Бердского залива и Обского моря, Заельцовского бора и Красного Яра.

Мочищенское шоссе и Заельцовский бор еще в советские времена облюбовали под дачи чиновники, рассказывает коммерческий директор агентства Эрмитаж Илья Маслов. Одно из мест так и называется Обкомовские дачи. Чиновники любят это направление до сих пор, и в будущем Мочищенское шоссе станет аналогом московской Рублевки, убежден Маслов. Владельцев коттеджей привлекает небольшое количество нежелательных соседей: садоводческих обществ здесь не так много, как на южном направлении. Дополнительным плюсом является хорошая транспортная доступность менее получаса до центра города. Сделок немного, и их цены колеблются от $350 000 до $1 млн, добавляет Маслов.

Самая дорогая недвижимость на южном направлении сосредоточена в поселках Кирова, Новый, Геологов и Светлый, говорит Затримайлов. Преимуществом этих поселков являются транспортная доступность и расположение на берегу Обского моря. Предложения здесь дороги и редки, а спрос стабильно высокий. Поэтому ценой в $300 000-400 000 здесь никого не удивишь, резюмирует Затримайлов.

Увеличить объем предложения на рынке смогут организованные коттеджные поселки их первые проекты реализуют компании Фуд-мастер и Авс-офис. Для строительства поселка на берегу Бердского залива ресторанная компания Фуд-мастер создала собственное девелоперское подразделение Фудмастер-консалтинг. Компания взяла участок вблизи села Морозово в аренду на 49 лет, сейчас оформляет на него право собственности, рассказывает совладелец и гендиректор Фуд-мастера Андрей Алексеев. Девелопер уже поделил земельный надел на 34 участка и прокладывает инженерные коммуникации. Управлять поселком будет Фудмастер-консалтинг. Она обеспечит охрану поселка, будет содержать теннисный корт, яхт-клуб и бассейн. Планируемый объем инвестиций составит $4 млн, помимо собственных средств компания привлечет кредит Сибакадембанка.

По подсчетам Затримайлова, с середины 2004 г. цены на коттеджи выросли в 1,5-2 раза. Если в конце 2004 начале 2005 г. коттедж площадью до 500 кв. м можно было купить за $100 000-120 000, а недострой за $50 000-60 000, то сейчас нижняя планка поднялась до $200 000-250 00 Такой рост цен обусловлен недостатком предложения сделки по коттеджам единичны, отмечают риэлторы.

По данным администрации Новосибирской области, в 2005 г. было введено 130 000 кв. м индивидуального жилья. В этот объем входят дома и коттеджи, дачи администрация не учитывает.
Нижний-Новгород В начале весны новгородским покупателям предлагалась земля в восьми строящихся коттеджных поселках. Однако спрос на дорогую загородную недвижимость постепенно угасает. По мнению экспертов, это обусловлено не только периодом отпусков, но и неготовностью покупателя к новому рыночному продукту.

По словам Алексеева, компания планирует возводить деревянные коттеджи площадью от 150 до 250 кв. м для продажи и сдачи в аренду, а также продавать отдельные земельные участки. На этапе строительства восемь участков уже проданы по цене от $2500 до $3500 за сотку. Типовые проекты домов разработаны, генподрядчика привлечет Фудмастер.
Похожий проект коттеджного поселка реализует компания Авс-офис. Рядом с совхозом Морской в районе Бердского залива она приобрела 20 га земли. По словам ее директора Олега Лугового, компания надеется в ближайшее время получить разрешение на строительство и начать работы. Пока определена только площадь возводимых коттеджей она составит от 250 до 300 кв. м. По словам Лугового, проект в основном финансируется за счет средств Авс-офиса.

По оценке директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, все заявленные проекты ориентированы на VIP-клиентов. Входной барьер на этот рынок для покупателя достаточно высок. Тем более что нижегородские VIP-клиенты, как правило, уже имеют загородные дома и не собираются торопиться с приобретением коттеджей, которые пока существуют только в проекте.

Спрос на земельные участки в строящихся загородных поселках далек от ажиотажного. С 2005 г. в нашем поселке Sun Sity продано около половины земельных участков из 150, сообщила директор по продажам компании-застройщика Технологии будущего Ольга Бушуева. В июле мы начнем строить коттеджи на 30 проданных участках из 100 в нашем поселке Солнечный город, рассказал Андрей Костин, директор ГК Лэндон. Оба застройщика продают землю в этих поселках уже год. Еще более скромные успехи по продажам в коттеджном поселке Бурцев ключ компания Автоград начала продавать там землю весной 2006 г. Покупатели находятся, сдержанно заявил Сергей Петров, начальник отдела земельных отношений Автограда.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы коттеджных поселков позиционируют свой продукт как уникальный: не просто загородный дом, а дом в поселке с особыми условиями жизни, развитой инфраструктурой и высоким уровнем сервиса. Но пока покупатель не видел этого продукта, не знает, каким будет обслуживание и сколько оно будет стоить, он не уверен, что все обещания будут выполнены, и не рискует вкладывать в это деньги. Солидные покупатели предпочитают вкладывать деньги не в абстрактную мечту, а в готовый продукт. Если у них есть потребность, они предпочитают покупать загородный дом на вторичном рынке, разделяет скепсис своих клиентов Наталья Вязанкина, директор риэлторской фирмы Триумф.

Хотя продажи идут не слишком активно, цены на землю под коттеджное строительство выросли. Лэндон повысил стоимость сотки с $1000 до $1200, в Sun Sity цена подросла с $3000 до $315 Самый впечатляющий рост цен в поселке Зеленый дол в 3 км от города по кстовскому направлению (девелопер компания Этап): с $3000 без коммуникаций до $7000 с включенной стоимостью коммуникаций. Правда, это исключительный случай, обусловленный выгодным положением поселка (на берегу Волги в 3 км от города, в 20 минутах от центра Нижнего Новгорода) и степенью его готовности. Остальные девелоперы объясняют рост цен в первую очередь увеличением стоимости материалов и работ по строительству коммуникаций.

По мнению Романчевой, причина низких темпов продаж земли в новых поселках не только в недоверии покупателей, но и в непроработанности проектов. У девелоперов нет четкого понимания, какая инфраструктура нужна тому или иному поселку, кому она будет принадлежать, за чей счет будет строиться, кто ее будет обслуживать и в какую сумму это обслуживание обойдется будущим собственникам. А потенциальный покупатель, как правило, сам занимается бизнесом и прекрасно видит все эти слабые места, говорит она.

Андрей Костин считает невысокие темпы продаж естественными для данного этапа развития рынка загородной недвижимости. Маркетологи нас предупреждали, что сначала продажи будут расти медленно, ведь компании-застройщики покупателям незнакомы. Сначала нужно зарекомендовать себя, подтвердить свою способность реализовать проект. А когда будут построены первые дома, темпы продаж вырастут, полон оптимизма Костин.

Самый амбициозный и казавшийся самым проработанным проект загородного поселка Княжье поле (девелопер ГК НИКО) пока приостановлен: компания ждет нового инвестора. Костин тоже не исключает возможности продажи другому инвестору одного из своих проектов поселка Лесной городок. По его словам, к ним уже не раз обращались инвесторы из Москвы, готовые купить этот поселок. В Подмосковье возможность строить коттеджный поселок ограничена высокой ценой вопроса и доступом к земле земля-то есть, но дорогая или проблемная. А всего в 400 км от столицы расположено красивое, экологичное и комфортное место, где планируется наш поселок. Он будет построен у большой воды, на берегу Горьковского моря, рядом с лесопарковой зоной. Москвичи к нам поедут, убежден эксперт.

Костин добавляет еще одно объяснение покупательской пассивности: девелоперы предлагают поселки близко к городу, позиционируя их как место для постоянного проживания. Но транспортные проблемы и плохие дороги, по его мнению, сделают невозможными ежедневные поездки на работу из загородного поселка. Загородный коттедж как место для отдыха, как дом выходного дня, по мнению Костина, будет более востребован. Но пока продажи не слишком активны и в Солнечном городе поселке в 70 км от Нижнего Новгорода, и в Sun Sity поселке в 20 км от города.

ГК Лэндон сразу ориентирует своих покупателей на отдых и намерена использовать преимущества местоположения на берегу Горьковского моря: здесь обещают оборудовать не только пляж, но и причал для яхт. Кроме того, запланированы поле для гольфа и теннисные корты. Представители компании четко определили целевое назначение поселка для отдыха и последовательно проводят эту линию.

Хотя большинство девелоперов коттеджных поселков позиционируют свой продукт как загородное жилье для постоянного проживания, их инфраструктура ориентирована в основном на активный отдых. Традиционный городской сервис магазин, аптека, медпункт, предприятия бытового обслуживания, ресторан планируется только в Гранд парке, в 3 км от города (девелопер Волго-Вятская строительная компания). Но и там об отдыхе не забывают строят бассейн и фитнес-клуб. В Sun Sity уже установлен горнолыжный подъемник, планируется искусственное озеро, будут построены теннисные корты, площадки для занятий баскетболом и волейболом, а в клубном доме разместят фитнес- и тренажерный залы.



Эксперты предостерегают девелоперов от чрезмерного увлечения объектами соцкультбыта. Обширная инфраструктура, по мнению Романчевой, может не только притягивать, но и настораживать покупателей они понимают, что все это дорого стоит и, возможно, будет включено в стоимость самого участка с домом. Желающих платить дополнительные деньги за объекты непонятного качества, которые, вполне вероятно, не будут ими использованы, немного. По мнению Романчевой, пока покупатель на обещанную инфраструктуру реагирует не слишком активно. Она говорит, что те, кто приобретает элитную загородную недвижимость, принципиальное значение придают однородной социальной среде. Не менее важны инженерные сети быстрее всего продаются участки, примыкающие к уже существующим поселкам.

Все аналитики утверждают, что рынок загородной недвижимости у нас не сформирован. Но, согласно результатам нашего мониторинга, только этой весной 11 коттеджных поселков начали активную рекламную кампанию по продажам и анонсировано еще несколько загородных проектов, говорят в Уральском финансовом холдинге, выступающем инициатором строительства собственного коттеджного поселка Дубрава. О быстром росте рынка в 2006 г. заявляет и директор агентства загородной недвижимости СВ. Недвижимость Светлана Щербинина, отмечая, что даже увеличивающееся предложение пока не в состоянии насытить потенциальный спрос.

Екатеринбург Почти во всех строящихся в черте Екатеринбурга и его окрестностях крупных коттеджных поселках предусмотрены объекты соцкультбыта и инженерные сети. Девелоперы работают на перспективу, спеша повысить привлекательность своих проектов на растущем рынке загородной недвижимости. Мелкие застройщики предпочитают использовать административный ресурс и подключаться к существующей инфраструктуре.

Но насыщать инфраструктурой выгодно лишь большие поселки от 100 домов и более, говорит директор АН Титул Максим Федотов (агентство продает дома в загородном поселке Бобры). По его словам, для девелопера важно грамотно просчитать, какие именно объекты соцкультбыта необходимы поселку. Социальная составляющая обычно строится в последнюю очередь, когда большая часть коттеджей уже продана. Тогда легче выяснить, что именно нужно жителям. В Бобрах пока планируется строительство мини-маркета, кафе, комплекса бытовых услуг и досуговой зоны. Нужен ли поселку детский сад, сейчас мы решить не можем: пока не ясно, будет ли он востребован, объясняет Федотов. В Уральском финансовом холдинге согласны с тем, что определенные объекты имеет смысл возводить, только если в поселке будет достаточно обжитых домов. На первом этапе строительства у нас запланировано 30 домов и общественный центр. В нем расположатся магазин, комплекс бытовых услуг, пункт связи, медпункт. В поселке также будут кафе, ресторан и спортивные площадки. Бассейн мы планируем построить, когда будем завершать вторую очередь строительства (на 150 домов), ведь это довольно дорогостоящий объект, рассказывают представители холдинга. Кроме того, там вынашивают планы совместной с муниципалитетом реконструкции заброшенного стадиона в поселке Верхнее Дуброво, рядом с которым развернется коттеджное строительство.

Несмотря на дефицит предложения, практически все девелоперы говорят о том, что планируют в своих поселках строительство не только востребованных коттеджей, но и социальной инфраструктуры. Один из крупнейших застройщиков Атомстройкомплекс заявил, что инженерная и социальная начинка станет главным конкурентным преимуществом сразу трех его объектов (на Александровском пруду в деревне Коптяки, на Среднеуральском водохранилище и вдоль Чусовского тракта). Мы хотим сделать полноценную инфраструктуру и сети никаких выгребных ям. Сразу построим магазины, спортивные сооружения, детские сады и проч., заявили в компании. Строительство подобных объектов делает поселок более привлекательным в глазах покупателей, полностью окупая затраты на их строительство, соглашаются в компании Олипс. В реализуемом Олипсом коттеджном проекте Дома Адажио предусмотрены детские и спортивные площадки, детский сад, службы доставки и клининга. Если житель организованного коттеджного поселка за всем, что ему нужно, должен будет ездить в Екатеринбург, то это будет обычный дачный поселок, радеют за покупателей загородных домов в Уральском финансовом холдинге.

В УК Регион эстейт отмечают, что собственные сети и кафе ни к чему и поселкам, расположенным в городской черте, поэтому в их поселке Сосновый бор инфраструктурная составляющая практически отсутствует. Однако в компании Жилстройпроект-1, которая недалеко от Соснового бора строит коттеджный поселок на улице Разливной, отметили, что в их проекте предусмотрены культурно-оздоровительный центр и административное здание с магазином. Мы пока не знаем, что будет в административном здании, но точно будем его строить, так как при выделении землеотвода в городской администрации от нас потребовали наличие двух объектов соцкультбыта, признались в компании.

Начальник отдела продаж УК Главсредуралстрой Александр Бушулян тоже считает, что для небольших поселков не нужна собственная обширная социальная инфраструктура. Будущие жители продаваемых нами Георгиевских дач смогут пользоваться инфраструктурой поселка Исток она способна выдержать не только местные деревенские дома, но и близлежащие коттеджи, говорит Бушулян.

В отличие от рынка квартир цены на загородные дома в 2006 г. росли не так быстро. Сейчас покупатели коттеджей оказались в более выгодном положении, чем покупатели хорошего жилья в городе. Немного доплатив, человек получает комфортную жизнь на природе в собственном загородном доме, рекламируют преимущества недвижимости за городом в Уральском финансовом холдинге. Щербинина из СВ. Недвижимости, однако, предполагает, что такая ситуация сохранится недолго и в августе цены на загородную недвижимость могут довольно сильно подняться. В июле будут проданы последние объекты по весенним ценам, а к концу лета появятся новые прайсы с более высокими ценами, уверена она. Кстати, именно в конце августа Уральский финансовый холдинг планирует выставить на продажу свои первые объекты.

По данным Федотова, социальная нагрузка увеличивает затраты застройщика на 5-10%, которые он не может переложить на покупателей коттеджей. Сколько стоит загородная недвижимость, определяет рынок. С начала года мы корректировали цены на коттеджи не более чем на 500-1000 руб. в месяц, и то в этом повышении виновато увеличение стоимости стройматериалов и энергоресурсов. Скачок цен на рынке городского жилья, происшедший в апреле мае, на загородной недвижимости никак не отразился. Более резко мы повысим цены, если увидим ажиотажный спрос на наши
объекты, поясняет эксперт.

По данным Уральской палаты недвижимости, на начало 2006 г. стоимость строительства 1 кв. м коттеджа в организованном коттеджном поселке составляла от 19 000 до 30 000 руб. Стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от Екатеринбурга варьировалась от 3000 до 200 000 руб.

Специалист Урало-Сибирской консалтинговой компании Елена Дмитриева заявляет, что на самом деле цены на загородную недвижимость уже сейчас в ряде случаев достаточно высоки. На фоне резкого роста стоимости квартир некоторые девелоперы закамуфлировали повышение цен на свои загородные объекты, начав предлагать покупателям чуть ли не недострой по цене готового дома, говорит она. Я знаю поселок, где декларируемые цены немного понизились с начала года, но вместо коттеджей с отделкой стали продаваться коробки, т. е. конечная цена на самом деле выросла, раскрывает секрет загородного ценообразования Дмитриева.

Спросите у Интернета...


Итоги реализации Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда столицы за период с ее начала в 1995 году и по 2002 год - такова была тема встречи с журналистами. Отчитаться действительно было о чем. Руководитель Департамента Л.Н.Краснянский - один из опытнейших организаторов строительного комплекса столицы. Приведенные им цифры и данные действительно впечатляют. Так, за указанный период в городе снесено 2633,6 тысячи квадратных метров и построено 9794 тысячи квадратных метров нового жилья, из которых под переселение было выделено 3559,4 тысячи. Разобраны 446 панельных пятиэтажек, 457 ветхих зданий и 52 дома несносимых серий - по технологической необходимости.

На ДИПС возложены функции координатора, обеспечивающего взаимодействие всех городских структур в реализации этой крупномасштабной городской программы. Ныне он формирует адресные проекты переселения и сноса, организует снос отжившего свой век и возведение нового жилья. Понятно, что в этой работе участвуют многие правительственные структуры города. Ежегодные списки идущих под снос домов теперь можно свободно найти на соответствующих сайтах в Интернете. Наконец-то начали решать и проблему переселения людей в пределах своих микрорайонов. Другое дело, что "расформировываемые" квартиры нередко оказываются забитыми до невозможности. Разводы и бракосочетания там идут в режиме нон-стоп... Известен пример, когда в двухкомнатной квартире оказалось около сорока претендентов на новое жилье!

На сегодняшний день в столице определены около 2500 панельных домов общей площадью 6,5 миллиона квадратных метров (серий К-7, 1605-АМ, 1-МГ300, II-32 II-35), подлежащих обязательному сносу. Именно на них обращено в первую очередь внимание этой программы, рассчитанной до 2010 года и находящейся в числе приоритетов под контролем Правительства Москвы и лично мэра Ю.М.Лужкова. Еженедельно первый заместитель мэра В.И. Ресин проводит совещания участников программы - инвесторов, заказчиков, подрядчиков. К числу ныне несносимых серий отнесены сравнительно крепкие "панельки" серии 1-515, а также блочные и кирпичные дома 1-510, 1-511, 1-44 Они пока могут постоять. Однако и здесь существует надежда на обновление - уже полным ходом разрабатываются и опробуются проекты их реконструкции, модернизации, при которых улучшается качество жилья и значительно увеличиваются размеры малометражек.

Еще проблема, которая с каждым годом встает все острее - выявление и освоение свободных площадок в обжитых районах. При этом, естественно, коренные жители всячески восстают против коммерческих зданий, но не возражают против муниципальных новостроек, если есть надежда в них поселиться . Так, например, было на Ленинградском шоссе, где жители добились-таки своего: как и планировалось, ДИПС начал там строительство красивого дома, только не на продажу, а под переселение жителей микрорайона. На то, кстати, властям города и нужен собственный застройщик, способный решать муниципальные задачи на внебюджетные средства.

Стройте, но - для нас!

Только при таком раскладе становится возможным создание единой современной концепции застройки территорий. Правда, в этом случае особо остро встает вопрос о массовом расселении жильцов сносимых кварталов. И здесь самой эффективной показала себя схема "волнового переселения", отрабатывавшаяся на нескольких городских кварталах. В настоящее время в городе определены 736 кварталов несносимых серий и 124 - это "смешанный лес", где что-то подлежит реиновации, что-то - основательному обновлению.

Одно из перспективных направлений программы - поквартальная реконструкция. Она предусматривает не точечно-прицельные вылазки архитекторов и строителей на свободные пятачки, а комплексный подход к обновлению городских территорий. Возведение, реконструкция или капитальный ремонт жилья проводится одновременно с обновлением инженерной инфраструктуры и транспортных сетей, строительством объектов социального назначения, добротным благоустройством.

Утром - жилье, вечером - деньги

Ныне одним из самых масштабных проектов ДИПС в комплексной реконструкции должен стать Левобережный район Северного округа. В течение 6-7 лет предусмотрена его полная реконструкция, в результате чего город получит около 900 тысяч квадратных метров современного жилья плюс нормальную среду обитания.

Что касается реальных новоселий, то, помимо доли в коммерческих домах, безвозмездно построена для города 121 тысяча "квадратов". Растут и поступления в городскую казну.

Как известно, при создании ДИПС в основу его деятельности был положен принцип самофинансирования. И, разумеется, рынок - это всегда жесткая конкуренция. Л.Н.Краснянский считает, что в соревновании с частными фирмами их подразделения выглядят весьма достойно. И приводит следующие выкладки. От продажи только квартир, построенных Департаментом по инвестиционным проектам - не считая нежилых помещений, гаражей - столичный бюджет получил в 2002 году 134 миллиона долларов. С каждого построенного в ЦАО и проданного им квадратного метра жилья городу поступало 418 долларов чистой прибыли.

Привлекательно для города и то, что ДИПС строит столь престижные сегодня монолитные дома. И если при этом коммерческое жилье давно уже принято продавать без отделки, то муниципальное сдается под ключ. Причем там велика доля небольших, однокомнатных квартир, в результате чего себестоимость "квадрата" такого жилья обходится дороже, чем выставляемого на продажу, - порядка 800 долларов. Зато квартиры получаются действительно отличные. Вот, кстати, еще один весомый козырь при расселении "трудных" домов.

Как известно, хозяин сам себе голова, и потому не удивляет, что власти предпочитают инвестировать городские работы в пределах собственного игрового поля. Так, например, обидно было узнать независимым застройщикам, что в нынешнем году ДИПС должен снести 237 зданий общей площадью 758,7 тысячи квадратных метров и построить под переселение 1 миллион 87 тысяч метров. И при этом, "учитывая остроту жилищной проблемы", 400 тысяч возводимых им сейчас "квадратов" правительство финансирует за счет бюджета. На будущий год планируется обеспечить таким финансированием строительство уже 1 миллиона метров жилья по городскому заказу.



Главная --> Публикации