Главная --> Публикации --> Новый бизнес ехтносилы Регистрация прав на недвижимость упростится Программа новое кольцо москвы . столичное серсо Талион строит коттеджный завод Жилье эконом-класса: ищите в молжанинове

Вчера правительство одобрило меры по созданию и развитию технопарков в области высоких технологий. В рамках ее реализации планируется построить семь технопарков: в Санкт-Петербурге, в Татарии, в Московской, Новосибирской, Нижегородской, Калужской и Тюменской областях. Потенциальным резидентам чиновники сулят щедрые льготы: компании смогут существенно сэкономить на юридическом, финансовом, информационно-технологическом обслуживаниях, утверждает глава Мининформсвязи Леонид Рейман.

На развитие инфраструктуры технопарков в 2007 году из федерального бюджета будет выделено 2 млрд руб., и еще столько же должны инвестировать региональные власти. Этого явно недостаточно, признают чиновники и эксперты: к госинвестициям необходимо добавить налоговые льготы и поддержку экспорта.

Мининформсвязи рассчитывает, что столько же выделят регионы, где появятся технопарки.

Проектом федерального бюджета на 2007 год предусмотрено выделение на создание технопарков чуть более 2 млрд руб.

По расчетам Мининформсвязи, первые объекты технопарков будут сданы в эксплуатацию уже к концу 2007 года.

Чиновники намерены потратить деньги прежде всего на возведение инженерной и транспортной инфраструктуры. В частности, в Московской области в будущем году на создание технопарков из федерального и регионального бюджетов будет выделено 170 млн руб., а на реализацию проекта в целом, включая последующие годы, понадобится израсходовать 6 млрд руб. На создание технопарка в Санкт-Петербурге в будущем году планируется направить 420 млн руб., в Новосибирской области - 680 млн руб., в Нижегородской области - 650 млн руб., в Татарии- 420 млн руб., в Обнинске - 800 млн руб., в Тюменской области - 600 млн руб. Финансировать в инфраструктуру- в оборудование, строительство помещений, в то, что имеет долгий срок и окупается,- должно как раз государство,- уверен вице-президент по науке и инновациям АФК Система Денис Муратов. По его словам, 100% технопарков в Европе были созданы при участии государства, бизнес пришел уже тогда, когда стали поступать заказы на производство продукции.

Крупнейший оператор технопарков в Европе финский Technopolis начнет в сентябре исследование, по итогам которого будет предложена модель функционирования технопарка в Санкт-Петербурге на базе Университета имени Бонч-Бруевича, рассказала представитель Technopolis Юлия Фомина.

А резидентами станут крупные компании в сфере высоких технологий,в том числе иностранных, например, Intel, IBM, Hewlett Packard и Sun Microsystems.

Сегодня в России построение широкодоступной системы ипотечного кредитования можно считать задачей государственной. Государственная Дума, правительство и банкиры сломали немало копий по поводу ипотеки. Госстрой России разрабатывает собственную систему ипотеки, банки один за другим объявляют о готовности выдавать населению кредиты для покупки жилья, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выпустило не так давно первые ипотечные облигации на сумму в 1 млрд. руб. В общем, на первый взгляд в России скоро появится некое подобие американской модели ипотечного кредитования. Однако есть одно обстоятельство, которое с большой долей вероятности не даст осуществить эти мечты.

Но строительства инфраструктуры недостаточно для развития технологий. Это попытка правительства оказать содействие, но без налоговых преференций, упрощенных правил регистрации,- удивляется старший аналитик МДМ-банка Елена Баженова. А руководитель Омского производственного объединения им. А. С. Попова Иван Поляков добавляет: чтобы создавать национальных участников, необходимо содействовать экспорту российской высокотехнологичной продукции на мировых рынках.
Без государственного участия систему доступного ипотечного кредитования построить невозможно.

Американцы придумали весьма выгодную для всех ее участников схему. Непосредственно сам кредит на приобретение жилья выдает банк. При этом обеспечением кредита является залог приобретаемой недвижимости. После этого банк продает выданный кредит и передает закладную одному из ипотечных агентств - Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). При этом банк получает обратно выданные средства и остается оператором по кредиту, то есть получает платежи от заемщика и перечисляет агентству, за что получает определенный процент. Весь процесс от выдачи до выкупа занимает около двух месяцев.

Если сравнить ставки по кредитам в России и США, то трудно не стать приверженцем заокеанской системы. В нашей стране банки дают кредиты в среднем под 12-15% годовых в валюте сроком максимум на 15 лет. Для сравнения - в Америке на середину июня этого года средняя ставка 30-летнего (!) ипотечного кредита составляла… 5,21%, а средняя ставка 15-летнего кредита - всего 4,6%. Однако и это еще не все. Американская модель построена таким образом, что позволяет привлекать в жилищную сферу миллиарды долларов частных и корпоративных инвесторов.

Очень важно, что конкретная процентная ставка, по которой банки выдают кредиты, устанавливается не банком и даже не ипотечным агентством. Эту планку устанавливает рынок. Как правило, уровень ставки немного выше ставки по государственным ценным бумагам США.

После того как агентство выкупило достаточное количество кредитов у разных банков, оно формирует из них пулы и выпускает под них ценную бумагу. В основном это MBS (mortgage backed securities - ценные бумаги, обеспеченные ипотекой). MBS размещаются на фондовом рынке, и агентство становится фактически посредником между заемщиком, взявшим кредит, и инвестором, купившим ценную бумагу, перечисляя ему полученные от банков платежи и оставляя себе небольшую маржу.

Дело в том, что обязательства трех вышеназванных ипотечных агентств гарантированы государством. Именно это обстоятельство делает ипотечные бумаги практически безрисковыми. В результате основными и наиболее крупными инвесторами выступают пенсионные фонды и страховые компании.

Несмотря на невысокую доходность в 5-7%, ипотечные бумаги пользуются большим спросом на рынке из-за очень высокой надежности, которая обусловлена двумя причинами. Во-первых, ценные бумаги выпускает агентство под множество кредитов разных банков, что даже в случае неплатежей одного или нескольких заемщиков не вызывает кризиса неплатежей всего пула. Второй фактор является, пожалуй, самым важным и тем самым препятствием для внедрения американской модели в России.

Сегодня Пенсионному фонду РФ разрешено покупать ипотечные бумаги, обеспеченные госгарантиями. Есть только одна проблема - объем этих госгарантий пока ничтожен и позволяет продать в кредит всего пару тысяч средних двухкомнатных квартир. То есть денег на ипотечное кредитование нет. На то, чтобы американская модель прижилась на российской земле, не хватает нескольких миллиардов долларов.

В нашей стране правительство рассчитывает построить систему ипотечного кредитования по американскому образцу (с выпуском ценных бумаг), но без широкого участия в этом государства. Однако надо вспомнить тот факт, что вся система ипотеки в США была запущена исключительно за счет бюджетных денег. И сегодня наличие госгарантий является основным фактором, поддерживающим всю систему в равновесии.

Доходы населения увеличиваются, с радостью констатируют риэлторы, отмечая растущий интерес к загородной недвижимости. Покупательские предпочтения смещаются в сторону коттеджей их строят все больше, сегмент дач почти не меняется. Тем не менее дачи продолжают пользоваться спросом цены на них доступны большинству пермяков.

Пермь Пермяки все активнее демонстрируют интерес к рынку загородного жилья. Традиционные дачи пользуются спросом из-за доступной цены, но все более популярными становятся коттеджи их доля в общем объеме индивидуальных построек растет. В регионе возникают небольшие коттеджные поселки, но стихийная застройка по-прежнему преобладает.

В Пермском крае с начала 2000-х гг. ведется стихийная коттеджная застройка: собственник покупает участок и сам решает, какому дому на нем стоять. На таких клиентов в регионе работает ряд компаний, предлагая им комплекты стройматериалов для возведения деревянных домов. Лидером рынка является Пермский завод силикатных панелей.

Среди наиболее привлекательных для покупателей дачных поселков среднего ценового сегмента Троица, Новые Ляды, Жебреи, они расположены вдоль реки Сылвы. Там самый дорогой участок с домом стоит 400 000 руб. Наиболее дешевые дачи расположены в дачных поселках зачастую старой постройки, расположенных вдали от водоемов. Характерным примером может служить поселок Алешиха, дом в котором можно купить за сумму до 70 000 руб. Для сравнения: цена на коттеджи в престижных местах может достигать 10 млн руб. Наиболее дорогие дома расположены в поселках Заборье, Мостовая, Жебреи, вокруг города Добрянка и в районе курорта Усть-Качка.

По словам директора компании Пермская недвижимость Дмитрия Першикова, несмотря на растущий спрос на загородные дома в Пермском крае, рынок вторичной коттеджной недвижимости в регионе слаб. Обычно дом строится по индивидуальному проекту покупателя. Другому человеку он может не понравиться, объясняет ситуацию Першиков. Какой смысл платить большие деньги за дом, к которому не испытываешь симпатии? К сожалению, четких критериев оценки стоимости загородной недвижимости у нас пока нет. Регина Давлетшина считает, что корректнее говорить не о средней стоимости квадратного метра в том или ином поселке, а об абсолютной цене строений. Рынок пока не сегментирован, в одном и том же поселке, например в Жебреях, стоимость домов может различаться в разы, объясняет она.

Предприятие продает комплект строительных материалов для возведения особняка и осуществляет его строительство и отделку. Цена комплектующих варьируется в зависимости от проекта и составляет в среднем 1,5 млн руб. Цена готового продукта втрое выше и начинается от 4,5 млн руб.

Корпорация Перспектива возводит комплекс домов из кирпича Славица в 42 км от Перми. Стоимость одного дома площадью 125 кв. м с участком в 10 соток в среднем составляет 1,3 млн руб. Еще с одним загородным проектом комплексом Лукоморье вышла на рынок компания Новострой. Лукоморье расположено в 40 км от Перми, вблизи Полазны. В поселке уже возведено 35 домов, вторая очередь предполагает строительство еще 45 домов. В районе Полазны расположились еще несколько коттеджных поселков. В одном из них цена 1 кв. м уже перевалила за 75 000 руб., что, по информации Пермского торгового дома недвижимости, стало рекордным показателем.

В последнее время в регионе стали возникать организованные поселки. К примеру, компания Бикар-строй уже предлагает пермякам загородные дома в кооперативе Мишкино, хотя начало строительства запланировано на апрель 2007 г. Поселок из 12 деревянных домов из калиброванного бревна будет построен в 40 км от Перми, в Добрянском районе, на берегу реки Чусовая. Минимальная площадь дома составит 100 кв. м, по предварительным оценкам, покупатели заплатят за 1 кв. м 6000-8000 руб. В Добрянском районе появится еще один коттеджный поселок Залесный. Вблизи Кулигино будет построено 300-350 коттеджей площадью от 120 до 400 кв. м.

Относительно новым продуктом на загородном рынке Пермского края станет поселок Солнечная сторона. Покупателям будут предложены дачи для круглогодичного проживания. Поселок расположится у реки Сылвы, в 50 км от Перми. Риэлторы относят строящиеся дома к эконом- и бизнес-классу. Средняя цена дачи составит 1,2-1,5 млн руб.

На конец лета 2006 г. намечено начало строительства коттеджного поселка Freedom. Его месторасположение в 30 км от города, рядом с поселком Красная Слудка. В нем будет 47 домов из газобетона площадью от 120 до 300 кв. м.
Среди самых заметных загородных проектов риэлторы отмечают строительство компаниями Архи-мед и С.О.М.-строй особняков в поселке Усть-Качка, являющемся одним из крупнейших курортов Пермского края. В среднем стоимость 1 кв. м в поселке, по информации компании Пермская недвижимость, продающей там дома, составит 35 000 руб. Таким образом, коттеджи площадью 220 и 260 кв. м обойдутся покупателям соответственно по 7,7 млн и 9,1 млн руб.

В Пермском крае в 2005 г. было введено 208 400 кв. м индивидуальных построек, треть объема пришлась на частные дома и коттеджи. В Перми, по информации корпорации Перспектива, вновь построенное в 2005 г. индивидуальное жилье заняло 41 000 кв. м. В 2006 г., по прогнозам аналитиков, в городе предполагается ввести не менее 40 000 кв. м индивидуального жилья. С января по июнь 2006 г. стоимость загородной недвижимости в пермском районе (окрестностях Перми) выросла на 15-20%, тогда как в Пермском крае она поднялась на 54%. По данным маркетолога-аналитика корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, стоимость коттеджей выросла на 5,9% в пермском районе и на 23,2% на территории края.

Пока пермяки только присматривались к коттеджам в загородных поселках. По данным Пермского торгового дома недвижимости, в 2005 г. 43% покупателей интересовали индивидуальные дома в районах средней удаленности от Перми, наиболее востребованными у 54% клиентов являлись дома в черте города или в районах, приближенных к центру. Как изменится ситуация со спросом в 2006 г., риэлторы прогнозировать затрудняются.

Этого закона с особым нетерпением ждали те хозяева участков, которые получили их либо в советское время, либо на заре радикальных преобразований в стране, но из-за бюрократических препон так и не смогли окончательно оформить свое хозяйство в собственность.


Вчера стало известно, что президент страны подписал закон, представляющий собой пакет поправок в действующее законодательство, благодаря которым оформление в собственность принадлежащих гражданам земельных участков и расположенных на них строений значительно упростится. В прессе этот закон окрестили дачной амнистией.

Неудивительно, что многие и не помышляли об оформлении, уповая на известную народную мудрость, согласно которой строгость законов компенсируется необязательностью их выполнения. Таких несознательных по всей России насчитывается от 20 до 24 миллионов человек.

До сих пор это оформление сопряжено с огромными трудностями, преодоление которых требует огромных затрат и времени, и денег. Так, согласно подсчетам экспертов, в ходе оформления своих прав необходимо было посетить примерно 1,5 десятка органов и служб, в стенах которых оформить от 14 до 26 различных документов. Это хождение по мукам растягивается на месяцы и требует минимум 15-20 (а иногда и до 40) тысяч рублей.

Притчей во языцех были согласования в местном архитектурном комитете всего, что построено на участке. В их полномочия входила выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов.

Что же изменится после 1 сентября 2006 года, когда закон вступит в силу? Закон разрешает полностью уйти от необходимости получать разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилья на участках, предоставленных под индивидуальное строительство или под личное подсобное хозяйство, и предоставлять такое разрешение для регистрации права собственности на дом. Для оформления в собственность постройки необходимо будет заполнить только специальную декларацию с ее описанием - площадь строения, материал, из которого она сделана, план участка со всеми строениями и его кадастровый номер.

Действительно революционным стоит признать и тот факт, что процедура регистрации прав на собственность после принятия нового закона приобретает декларативный характер. Говоря простым языком, это значит, что в качестве подтверждающих право собственности документов подойдут любые выданные ранее различными советскими и российскими органами документы, свидетельствующие о выделении земли. Единственное, что необходимо сделать для оформления собственности на землю по новому закону, - провести межевание и кадастровый учет участка, при этом излишки земли не должны превышать установленный регионом минимальный размер участка.

Теперь достаточно будет лишь решения БТИ о признании постройки жилой.

Вызывает вопросы и вводимая норма допустимого превышения площади земельного участка в размерах его предельной минимальной величины. Да, в советское время земельные участки нередко нарезали на глазок, по документам у владельца значится одна площадь, по факту - другая. Далеко не всегда речь идет о самозахвате. Тем не менееузаконивание участка, по факту чуть ли не вдвое превышающего когда-то полученный надел, несправедливо по отношению к законопослушным гражданам. Не вселяет оптимизма и то, что закон рекомендательно возлагает на местные органы решение ряда практических вопросов. Не всегда ведь местные органы охотно берут на себя дополнительные обязанности.

Правда, как признают эксперты, проблему упрощения и удешевления самых дорогостоящих и отнимающих массу времени процедур - межевания, составления кадастрового плана - закон не решает. Сейчас стоимость услуги по межеванию доходит до нескольких десятков тысяч рублей. При этом норма закона, которая должна облегчить участь граждан, состоит в том, что местным властям дано право устанавливать предельные цены на межевание до 1 января 2010 года. Но этот подход, по мнению специалистов, не соответствует рыночной системе хозяйствования, поскольку эти работы выполняют предпринимательские структуры. То есть фактически это условие трудно будет осуществить.

Надо отметить, что все предложенные поправки касаются 20 миллионов садовых участков, 16,6 миллионов подсобных хозяйств и 600 тысяч дач, поэтому итоговые результаты дачной амнистии могут серьезно повлиять на настроения в обществе. Именно поэтому к таким вопросам необходимо подходить взвешенно, многократно изучив все возможные последствия как для отдельного дачника, так и для страны в целом.

Кроме всего прочего, не утихают разговоры о введении в будущем единого налога на недвижимость, для чего сначала необходимо уточнить размеры предполагаемой налогооблагаемой базы. Порядок исчисления ставки земельного налога изменился уже с 1 января 2006 года. Отныне налог исчисляется в процентном отношении от кадастровой оценки земли. И всякая ее переоценка (а это по закону должно происходить каждые три года) будет приводить к изменению величины земельного налога.



Главная --> Публикации