Главная --> Публикации --> Программа новое кольцо москвы . столичное серсо Талион строит коттеджный завод Жилье эконом-класса: ищите в молжанинове В москве идет реконструкция от кремля до мкада Девелоперы собрались на юбилей ярославля

Рекордное увеличение стоимости

С началом лета темпы роста цен на столичное жилье наконец постепенно пошли на спад. Эксперты называют замедление ценового прироста сезонным эффектом: летом деловая активность снижается, а рынок закономерно замедляет свои обороты. Впрочем, участники рынка прогнозируют, что в ближайшие месяцы темпы роста стабилизируются на уровне до 1-2% в месяц против 7-10% в предыдущие полгода.

Связано это с тем, что год назад началось снижение объема предложений квартир на первичном рынке Москвы и Московской области, в результате жилье в новостройках подорожало за год почти на 50% (данные компании Новая площадь).

Бурный рост стоимости жилья, наблюдавшийся в течение всего первого полугодия, начался еще осенью прошлого года. Если в течение первых трех кварталов 2005 года цены на новое и вторичное жилье росли незначительными темпами, то уже осенью их рост превышал 5% в месяц.

С начала 2006 года темпы роста цен значительно возросли. В конце 2005 года ряд аналитиков и экспертов рынка прогнозировали рост цен в пределах 2-3% в месяц. Однако уже за первый квартал текущего года ценовой прирост составил 21%, а темпы роста цен в апреле и вовсе перевалили за 10% (по данным компании Миэль-недвижимость). Таким образом, в конце марта - начале апреля средняя стоимость кв. м жилья в столице преодолела рубеж в $3 тыс.

Более того, появившийся дефицит в секторе новостроек привел к увеличению спроса на рынке вторичного жилья. По данным Новой площади, рост цен вторичного рынка в начале года составлял около 15-17% годовых. Однако, по оценке аналитического центра компании Миэль-недвижимость, уже в конце 2005 года среднемесячная цена предложения квартир увеличивалась на 5,4% ($129) и достигла уровня $2537 за кв. м.

Уже с первого месяца 2006 года спрос уверенно обгонял предложение. В мае этот разрыв достиг 25% как на первичном, так и на вторичном рынках,- говорит директор департамента вторичной недвижимости компании Миэльнедвижимость Андрей Троицкий. В результате банки, удерживая своих клиентов, стали увеличивать суммы ипотечных кредитов и понижать процентные ставки, усиливая и без того значительный платежеспособный баланс потребителя. Благодаря этому спрос на жилье, в основном экономкласса, удерживался на прежнем уровне. Дисбаланс между спросом и предложением и создавал синергетический эффект, который также способствовал дальнейшему росту цен,- рассуждает Троицкий.

Всего за последние шесть месяцев жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза, то есть рост цен составлял примерно по 7-10% в месяц.

Сокращение объемов предложения в новостройках за последний год (после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве) составило около 50%,- говорит руководитель аналитического агентства Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

Замедление ценового прироста

Впрочем, с началом летнего периода динамика роста цен пошла на спад. По данным еженедельного мониторинга цены предложения, проводимого консалтинговой компанией RRG (Russian Research Group), в конце июня темп прироста цены на жилые помещения приблизился к нулю впервые с сентября 2005 года. За последнюю неделю месяца стоимость кв. м квартир в Москве увеличилась всего на 0,2%. Таким образом, средняя цена на 26 июня составила $3508 за кв.

По данным Vesco Consulting, сегодня средняя стоимость новостроек эконом-класса составляет около $3140 за кв. м (повышение на 40-45% с начала года), тогда как показатели вторичного рынка составляют приблизительно $3360 за кв. м (рост 50-60%). С началом летнего периода общая динамика роста стоимости предложения несколько снизилась, тем не менее это относится в основном к проектам, находящимся на начальном этапе строительства или на этапе подготовки площадки. Объекты, ожидающие госкомиссию или процесс оформления квартир, сохраняют весенние темпы роста цен,- говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Впрочем, не все эксперты рынка так оптимистичны. Пока цены растут на 1,5-2% медленнее, чем в мае. Однако замедление ценового прироста не следует воспринимать в качестве долгосрочной тенденции.

м. Велика вероятность того, что в ближайшее время темпы стабилизируются на уровне до 1-2% в месяц против 6-8% в предыдущие полгода. О более долгосрочной тенденции можно будет говорить уже через две-три недели,- рассказали Бизнесу в RRG.

Это определяется небольшим объемом предложения на рынке новостроек. Застройщикам и риэлтерам в условиях дефицита рентабельных площадок и конечного предложения на рынке не выгодно продавать большие объемы и аккумулировать на счетах свободные денежные средства,- добавляет Попов.

Это сезонный эффект: летом рынок традиционно замедляет свои обороты, так как снижается деловая активность участников рыночного процесса. Поэтому рассчитывать на стабилизацию цен не стоит,- говорит Андрей Троицкий. По словам руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, летом на первичном рынке цены будут расти на 0,7-1,5% в месяц, в сегменте типовых новостроек возможна даже кратковременная коррекция, но не более 0,5-0,8% в месяц. По его словам, летом вероятен постепенный выход на рынок объемов, которые застройщики придерживали в ожидании стабилизации. Это приведет к стабилизации и инфляционному росту цен на первичном рынке летом и осенью на уровне 0,8-1,4% в месяц. Возможно даже некоторое снижение цен, но оно будет носить структурный характер,- считает Дмитрий Попов. Впрочем, уже в конце лета - начале осени следует ожидать очередного всплеска роста цен в связи с появлением новых объектов предложения,- прогнозирует Троицкий. Предпосылок для снижения цен пока нет.

Более того, среди причин возможного роста цен эксперты называют и действия столичных властей. Напомним, что в конце июня чиновники разработали новый типовой договор долевого участия в финансировании строительства жилья. Теперь при проведении конкурса на право реализации площадей по договорам соинвестирования строительные компании-претенденты будут обязаны предоставлять целый ряд документов. Среди них утвержденная проектно-сметная документация на возведение жилого дома, утвержденный префектурой график реализации инвестиционного проекта, разрешение на строительство, а также протокол предварительного распределения площади в объекте.

Зависимость от законодательства

Неудивительно, что при таких темпах роста цен недвижимость рассматривается многими покупателями не столько как жилье, сколько как один из наиболее доходных финансовых инструментов. Причем особенностью последнего полугодия стало то обстоятельство, что в качестве финансового инструмента столичное жилье стали рассматривать не только состоятельные граждане, но и многие компании, прежде всего сами застройщики и риелторы. Во многом из-за их действий на рынке жилья в Москве отмечается жесткий дефицит новостроек. Несмотря на заявления столичных властей о том, что объемы строительства нового жилья уменьшаться не будут, предложение в этом секторе явно не соответствует спросу. Согласно озвученным властями планам, в этом году планируется ввести в эксплуатацию 5 млн. кв. м жилья. Но где они, эти квадратные метры? удивляется руководитель ирн.RU Олег Репченко. Застройщики и риелторы не спешат выставлять квартиры в новостройках на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получают.

В результате крупные игроки будут вынуждены закладывать возможные риски в бизнес-планы новых проектов, а небольшие компании - даже рассматривать возможности ухода с московского рынка в более свободное Подмосковье или переориентацию на коммерческую недвижимость,- рассказал Бизнесу один из участников рынка. В целом политика властей направлена на максимальную прозрачность и безопасность рынка недвижимости,- отмечает Алексей Аверьянов. По его словам, ряд законопроектов, ужесточающих контроль за деятельностью девелоперов и предотвращающих возможность появления долгостроя, направлены на защиту конечного покупателя недвижимости. Но повышение уровня качества предложений и безопасности рынка невозможно без повышения уровня стоимости,- признает Аверьянов.
Успешность выполнения широко разрекламированного национального проекта Доступное жилье все больше переходит в разряд фантастики. По крайней мере, в Москве и Подмосковье. Вчера аналитический портал по недвижимости ирн.RU опубликовал очередной отчет о состоянии цен на рынке жилья в столице, согласно которому на прошлой неделе был преодолен новый ценовой рекорд средняя цена квадратного метра в Москве перевалила за 3500 долл., достигнув отметки в 3523 долл. За неделю московские квартиры подорожали на 1,2%. Это один из самых минимальных скачков цен в текущем году. В целом же за первое полугодие жилье в столице подорожало на 50,5%.

Если верить подсчетам ирн.RU, за последний год столичный рынок жилья сжался в 10 раз. Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно в 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30 35%. А это как раз и есть тот самый избыточный прирост цен за последний год, выходящий за рамки среднестатистического ежегодного удорожания московского жилья, отмечается в обзоре ирн.RU.

То же жилье, что выставляется на продажу, скупается другими инвесторами, которые в отличие от граждан, приобретающих жилье для проживания, долго не раздумывают над качественными характеристиками квартир, а также не связаны долгими согласованиями ипотечных кредитов. По подсчетам аналитиков ирн.RU, на долю покупателей, нуждающихся в жилье как в жилище, приходится не более 20% предложения на столичном рынке, их доля за год сократилась вдвое. Более половины построенных квартир в новостройках придерживают застройщики, а 30% приобретают покупатели инвестиционных квартир, рассчитывающие заработать на их дальнейшей перепродаже. Впрочем, в отдельных компаниях ситуацию оценивают не столь катастрофично. По нашим оценкам, количество инвестиционных покупок по объектам компании не превышает 5%, сообщил НГ пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании СИТИ-XXI век Сергей Лядов.

По словам Лядова, не сможет исправить ситуацию и ожидаемое в течение ближайших двух месяцев вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые смягчают положения этого закона для застройщиков и банков. Долговременную устойчивость придаст рынку только освоение крупных московских территорий, которое начнется в этом году. Ожидается, что будет развернуто строительство порядка 20 млн. кв. м жилья. Речь идет о застройке поселков Щербинка и Северный, районов Марфино, Алтуфьево, Бутово. В Некрасовке строительные работы уже начались, отметил Лядов.

Исправить нынешнее положение вещей совсем не просто. Законодательные меры, на мой взгляд, изменить сложившуюся ситуацию не в силах. Здесь может помочь только одно: увеличение объемов строительства жилья, сообщил НГ Олег Репченко. По его словам, не стоит надеяться на то, что в ближайшие год-полтора квартиры в Москве начнут дешеветь. Для существенного снижения стоимости жилья в столице нет объективных причин. Предложение на рынке недвижимости ограниченно, а спрос крайне высок. В ближайшее время можно рассчитывать лишь на замедление темпов роста цен на недвижимость до 2 3% в месяц. Пока на рынок новостроек не выйдут новые крупные проекты, положение будет нестабильным, утверждает Сергей Лядов.

Во вторник столичное правительство решало, сколько в 2010 году в Москве откроется новых магазинов, столовых, а также химчисток, обувных мастерских и прачечных. Комплексная программа развития потребительского рынка и услуг Москвы тянет на 260 с лишним миллиардов рублей. Траты бюджета составят около 5 миллиардов, остальное - из альтернативных источников.

Пока же нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам со средними доходами не приходится рассчитывать даже на ипотеку, так как только ежемесячные проценты по кредиту при приобретении даже небольшой однокомнатной квартиры в столице средней стоимостью около 150 тыс. долл. составляют более 1 тыс. долл., а ведь им еще необходимо погашать и основную сумму долга.

Чиновники надеются, что через пятилетку Москва по количеству торговых площадей догонит Берлин и Париж. Если сейчас у нас на тысячу жителей приходится около 600 кв.м магазинов, то будет 80 Главные проблемы: дефицит земли для новых маркетов и бюрократические препоны. От выделения участка до начала строительных работ проходит не менее двух лет. Основной упор на продуктовые магазины шаговой доступности. Сейчас их по Москве чуть более 800, в перспективе этот показатель намечено довести до 200 Подтянуться советуют Северному, Северо-Западному и Юго-Восточному округам. Распределение торговых точек здесь крайне неравномерное где-то густо, а где-то пусто.

С улиц столицы уберут все ларьки

В данный момент чиновники озабочены проблемой быстро возводимых павильонов на московских улицах. Предлагается запретить выдачу разрешений на их установку. И в течение ближайших трех лет убрать уже имеющиеся киоски дабы не портили имидж столицы в глазах западного туриста. Исключение для павильонов с цветами, газетами, мороженым и для справочных будок.

К 2009 году в Москве ждут наплыва сетевых компаний типа Метро, Ашана и др. Если сейчас их доля составляет 32% общего количества магазинов, то через пятилетку она увеличится вдвое. Чтобы в связи с этим не разорились маленькие продуктовые магазинчики, власти намерены искусственно ограничить влияние сетевиков. Например, запретить им работать в выходные. И обязать сетевиков брать на реализацию российские товары.

Главным лозунгом общепита на ближайшие пять лет будет давно забытый старый: Кадры решают все. Чтобы этим самым кадрам жилось в будущем как можно комфортнее, городское правительство намерено ввести обязательное горячее питание на всех крупных городских предприятиях и стройках. Правда, для этого столичные власти должны выступить с инициативой ввести поправки к Трудовому кодексу РФ, которые бы запрещали работу предприятия (либо нещадно штрафовали их), если там отсутствуют столовые. В ближайшем будущем департамент потребрынка намерен поддерживать развитие недорогих диетических, молодежных и детских кафе. Планируется открыть около 1000 новых точек. Причем новорожденные заведения должны соответствовать европейскому уровню. То есть быть комфортными для инвалидов: иметь широкие двери для въезда колясочников и специализированные туалеты.

Вернут столовые трудящимся

На всех московских погостах наблюдается жесточайший дефицит земли. В свободном обращении осталось около 60 гектаров. По расчетам специалистов, этого должно хватить всего на 5 лет. Чтобы не сеять панику среди горожан, в планах приобретение новых участков в Подмосковье и реконструкция 15 кладбищ. На эти цели предполагается расходовать в год около 1,5 млрд рублей. Однако департамент экономического развития собирается сократить эту сумму почти в 3 раза.

И построят новые кладбища

Ну, если вы найдете дешевый участок, все что хочешь для вас сделаем, обнадежил коллегу руководитель департамента потребрынка Владимир Малышков (в кулуарах кто-то пошутил, что Росляку обеспечено внеочередное место на престижном кладбище). Госземли в Подмосковье уже не осталось. Вся в частных руках. Нам сегодня предлагают участки по 30 миллионов за гектар. Надо брать. Цены растут практически каждый день. Завтра заплатим уже 60.
Разговоры о том, что в столице не хватает свободных площадок, идут на рынке достаточно давно. Возникает вопрос: какие выходы ищут девелоперы из этой ситуации? Одно из самых популярных решений переход рынка девелопмента в Подмосковье.

Покупайте землю у госструкур по кадастровой, а не по рыночной стоимости, заметил глава комплекса экономического развития Москвы Юрий Росляк.

Подмосковное жилье стоит в 2 и более раза дешевле, чем столичное, и, следовательно, более доступно
Как отмечает Скобкин, в перспективе, возможно, число предложений по Подмосковью будет расти. Но, как известно, летом происходит традиционное сезонное затишье на рынке недвижимости. Хотя некоторые игроки могут активизировать рекламную кампанию, особенно если рекламируемые объекты привлекательны для летнего отдыха (рядом лес, река и др.). К тому же летний сезон идеально подходит для завершения строительно-отделочных работ (погода сухая, теплая). И это тоже способствует росту предложения недвижимости в летний сезон.

Как рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин, в настоящее время на рынке наблюдается усиление интереса к Подмосковью и, соответственно, притока инвестиций в область на фоне имеющихся в этом регионе свободных земель и приемлемой транспортной доступности.
По его словам, сейчас много говорят о возможности объединения Москвы и Подмосковья, и это может заметно активизировать рынок девелопмента Подмосковья.

Сергей Шлома, директор департамента управления вторичного рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость, придерживается такого мнения: в связи с высокой стоимостью работ и присутствием спроса на подмосковную жилую недвижимость, рынок девелопмента переориентируется на Подмосковье.

Кроме того, могут быть выведены на рынок достроенные объекты, строительство которых начиналось 2 и более года назад.
Интерес 40 % москвичей понятен ведь подмосковное жилье стоит в 2 и более раза дешевле, чем столичное, и, следовательно, более доступно.

Благодаря инициативе Правительства РФ по строительству жилья по всей России, застройщики планируют выход на рынки не только подмосковных городов-сателлитов, но и в регионы. В целом рынок подмосковного жилья успешно развивается. И в городах ближайшего Подмосковья, таких как Балашиха, Реутов, Химки, Королев, Красногорск, Одинцово, цены сопоставимы с московскими. Более низкая стоимость квадратного метра в городах Ногинск, Электросталь, Подольск, Пушкино, поэтому жилье здесь также востребовано. Сейчас в радиусе 50 км от Москвы очень трудно найти квартиры дешевле $ 50 00

По городам и весям

В целом, покупка квартиры в Подмосковье скорее вынужденная мера, отмечает Шлома. И если иметь загородный коттедж престижно, то приобретение жилья в Подмосковье суровая необходимость. Рядовые сотрудники с доходом $ 1000-2000 в месяц, не имея возможности взять кредит на приобретение жилья в Москве, покупают квартиры по ипотеке в ближайшем Подмосковье. Однако даже в этом случае они планируют в дальнейшем переехать в Москву.
Как отмечает Андрей Лукин, первый заместитель председателя правления корпорации БЕСТ-Недвижимость, в Подмосковье жизнь гораздо дешевле по сравнению со столицей. А темпы развития инфраструктуры Подмосковья предполагают, что разница с Москвой в ближайшие 2-3 года исчезнет.

Подмосковье дешевле

Темпы строительства

Все обременения будут ложиться на плечи покупателей, что соответственно подстегнет цены вверх
По словам Андрея Лукина, темпы строительства в области опережают московские: это обусловлено сокращением числа свободных площадок в Москве. Все обременения, вызываемые высвобождением площадки под строительство (к примеру, вывод промышленных предприятий и т. д.), а также обеспечением ТУ и выкупом прав аренды земли, будут ложиться на плечи покупателей, что соответственно подстегнет цены вверх. А они и на сегодняшний день немаленькие, поэтому сегмент относительно дешевого и комфортного жилья будет продолжать смещаться в сторону Подмосковья, и эти тенденции будут усиливаться.

По мнению Валерия Барнинца, все доступные для строительства площадки в Москве обременены промышленными предприятиями или находятся в промзонах. Но большинство крупных столичных строительных компаний вряд ли совсем уйдут из Москвы. Скорее всего, они откажутся от панели и полностью перейдут на монолитно-кирпичное домостроение, которое выгодно строить именно точечно. Панельные же дома интересны инвестору, когда речь идет о застройке микрорайонов, то есть больших свободных территорий. Сейчас в Москве их нет, отмечает Валерий Барнинец.

С этим мнением согласен и Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости Агент 002: по его словам, в Подмосковье будут усиливаться тенденции по опережению темпов столичного строительства. Цены на жилье в ближайшем Подмосковье практически сравнялись с московскими, а затраты на дорогу сопоставимы с расходами жителей спальных районов, которые вынуждены ездить на работу в центр. Инфраструктура в области также очень быстро приближается по уровню развитости к столичной. Достойное общее образование детям можно дать в любом районе Подмосковья. Более того, область изобилует элитными пансионатами, в которых живут и учатся в том числе и московские дети.

В Москве острый дефицит площадей, тогда как в МО много еще не освоенных территорий, за последние 3 года в Подмосковье построено 1 млн кв. м жилья, темпы строительства наращиваются, что будет продолжаться в будущем.

Как рассказывает Игорь Конюхов, генеральный директор компании Пересвет-Реал Эстейт, однозначно нельзя сказать, что рынок девелопмента резко переориентировался. Существуют крупные проекты в Москве и Подмосковье, но, тем не менее, сейчас Подмосковье является инвестиционно привлекательным местом для девелоперов. Это связано с тем, что для многих купить квартиру в Москве становится слишком дорого, а, имея квартиру в Москве, можно расширить свою площадь за счет МО с минимальными финансовыми затратами. В области огромное количество разнообразных предложений, в том числе и экономкласса, тогда как в Москве идет резкая тенденция вымывания панели.



Главная --> Публикации