Главная --> Публикации --> "москва строилась, строится и будет строиться" Недвижимость как способ вложения денег Чувство пространства На месте деревень Российские оэз создаются рекордными темпами

Поправки в действующее законодательство, упрощающие оформление собственности на дачную недвижимость, приняты - они прошли Думу, их подписал президент. Осталось до осени поправить законы о земельном кадастре и землеустройстве - установить формы техпаспорта, технической инвентаризации объектов и декларации об объекте недвижимого имущества, которую собственникам доверяется заполнять самостоятельно. Без этих форм закон работать не сможет.

Все знают, что 1 сентября появятся какие-то изменения в оформлении садовых участков и земли в собственность. О так называемой дачной амнистии идут пересуды и в коридорах многочисленных контор, имеющих отношение к регистрации всех этих наших потенциальных владений. Чиновники поторапливают со сбором документов: мол, по новым правилам оформлять замучаетесь, да еще заплатите втридорога. И мало кто действительно понимает, нужно ли ждать осенней амнистии или стоит заняться решением своих земельных вопросов уже сейчас. Известия попытались разобраться, каким дачникам на руку грядущие перемены, а кому можно не торопиться со сбором документов. И вообще, что же все-таки нас ждет?

Амнистия в действии

Оговоримся сразу. Со вступлением 1 сентября в силу нового закона оформление дачного участка в собственность не превратится в легкую прогулку по инстанциям. По-прежнему для получения свидетельства о праве собственности нужно будет собрать длинный перечень документов. Разве что сама процедура станет несколько дешевле и короче. Так, никуда будет не деться от очередей в Госрегистрации. Теми силами, что есть сегодня у соответствующих органов, принять без проблем 20-25 млн. неоформленных собственников невозможно. И еще. Никто не отменял межевание участка - самую дорогостоящую процедуру во всем этом процессе. Законодатели, конечно, обещают передать местным властям право устанавливать тарифы для фирм, занимающихся межеванием. Но, во-первых, это временно, до 2010 года, во-вторых, что может помешать предпринимателям привязать к основной услуге по фиксированному тарифу парочку дополнительных. Уже по коммерческим расценкам.

Что потребуется сделать. Провести межевание участка с выездом специалиста на место и оформить кадастровый план. Потом самостоятельно заполнить декларацию, в которой описать все строения на участке, указать его площадь и кадастровый номер. Наконец, отнести все документы в Госрегистрацию и через 2-4 недели стать законным собственником.

Итак, возьмем идеальный случай. У вас есть дачный участок, выданный в бессрочное пользование лет 15 назад. И случилось так, что при проведении межевания его границы точно совпали с теми, что указаны в ваших правоустанавливающих документах. Тогда до оформления участка в собственность вас отделяет всего три шага. Уже не нужно будет получать справку БТИ на строение стоимостью в 1.5-2 тысячи рублей и никаких разрешений на его постройку. Сама процедура тоже подешевеет. Тарифы на услуги фирм по межеванию установят местные власти, а регистрация дачного участка обойдется его владельцу в 100 рублей вместо 500.

Когда все обстоит сложнее? Ваш участок при обмере оказался несколько больше выделенной вам когда-то площади. Раньше это квалифицировалось как самозахват, и процедура урегулирования была долгой, дорогой и нервной. С 1 сентября самозахват зарегистрировать будет можно. Но только если из излишков земли нельзя сформировать отдельный участок. Для садово-огородных товариществ это 6 соток, для земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), - 12-1 И до 2010 года никакого разрешения от властей на это не требуется. Правда, на поклон к ним все равно идти придется, если ваш участок граничит с территорией района. Ведь нужно будет собрать подписи соседей и местных властей, что они не возражают против регистрации вашего участка в новых границах. Все остальные процедуры - те же, что и в описанном выше случае.

История с самозахватом

Наконец, дачная амнистия затронет и владельцев загородного жилья, которое и дачей-то назвать язык не поворачивается. А заинтересуют нововведения тех, кто без разрешения построил дом на участке под ИЖС. В целом оформление собственности под жилье дело гораздо более трудоемкое. Здесь, к примеру, в отличие от садовых строений, нужно оформлять паспорт БТИ. К тому же сегодня любое жилищное строительство нужно согласовывать с архитектурным комитетом. А тому, кто этого вовремя не сделал, нужно или через суд доказывать необходимость самовольного строительства, или за мзду договариваться с местными чиновниками. С 1 сентября 2006 года и до 1 января 2010 года при оформлении строений на участке под ИЖС такое разрешение не потребуется. Кроме того, на срок действия амнистии не нужно будет получать разрешение от местных властей на ввод его в эксплуатацию.

Жилье самоволкой

Конечно, все эти нововведения изрядно облегчат жизнь будущим владельцам недвижимости. Глава комитета по законодательству Госдумы Павел Крашенинников, один из авторов законопроекта, пообещал нам, что упрощенная регистрация собственности на дачные участки скорее всего станет бессрочной. А вот тем, у кого появились излишки земли или незарегистрированные строения на участке, предназначенном для ИЖС, все-таки стоит поторопиться. Послабления для этой категории собственников не будут действовать вечно - только до 2010 года.

Так спешить или не спешить...

Регистрация дачного участка

Дачная амнистия: инструкция по применению

Регистрация излишков земли

Межевание и оформление кадастрового плана (3.5-10 тыс. руб.). При повторном оформлении дачи кадастровый план не нужен.
Справка БТИ на строение не требуется.
Заполнение декларации об объектах недвижимости (самостоятельно).
Документ на право обладания участком (любой).
Оформление в Госрегистрации (пошлина 100 руб.).
Крайний срок: 1 января 2010 года (в перспективе бессрочно).

Регистрация самовольного жилищного строительства

Межевание, согласование кадастрового плана у соседей и местных властей на предмет соблюдения красных линий.
Представление в органы регистрации кадастрового плана с визой от местных властей, декларации и правоустанавливающего документа.
Крайний срок: строго 1 января 2010 года.

Как выяснил корреспондент РГ в департаменте социальной защиты населения, в очередь на бесплатную городскую квартиру или комнату поставят только тех, кто соответствует двум условиям. Первое - у претендента жилья должно не быть вообще либо имеется меньше нормы - 10 метров на человека. Второе условие: гражданин, нуждающийся в жилье, должен быть признан малоимущим.

Межевание, согласование кадастрового плана у местных властей.
Заполнение декларации об объектах недвижимости (самостоятельно).
Получение паспорта БТИ на строение (1.5-4 тыс. руб.).
Разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Оформление в Госрегистрации (пошлина 500 руб.).
Крайний срок: строго 1 января 2010 года.
Начиная с этой недели согласно новому московскому закону в городе вводится новый порядок постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилье по договору социального найма.

При оценке имущества учитывается стоимость всего, чем владеет семья и что подлежит налогообложению. Сюда входят дачные участки, гаражи, машины, паенакопления в ЖСК. Все имущество, за исключением земли, учитывается по рыночной стоимости, а земельные участки - по кадастровой стоимости. Что же касается стоимости автомобилей, то их будут оценивать по средней рыночной цене. Несогласные с предлагаемой оценкой имеют право привлечь независимого оценщика.

Признавать граждан малоимущими столичным мэр поручил органам социальной защиты. Этот процесс проходит в два этапа. Для начала москвичи, желающие встать в очередь на квартиру, обращаются в районное управления социальной защиты населения районов города по месту жительства. Там они пишут заявление о признании их малоимущими с перечислением всех членов семьи. Прилагают документы о своих доходах и стоимости имущества. Управление социальной защиты выносит решение о признании малоимущими либо после пересчета доходов отказывает.

- денежные эквиваленты предоставляемых льгот, ежемесячные денежные выплаты ветеранам и другим категориям граждан;

Как сообщили в департаменте социальной защиты населения, из учитываемых доходов исключены:

- ежемесячные городские доплаты к пенсиям пенсионерам и к пособиям семьям с детьми;

- вторые пенсии, получаемые участниками войны и вдовами или родителями погибших военнослужащих;

Доходы учитываются за два календарных года до обращения с заявлением о признании малоимущими. К примеру, если записываться на квартиру человек придет в этом году, то учитываться будут доходы за 2004-2005 годы.

- нехарактерные для москвичей виды доходов (от реализации продукции личного подсобного хозяйства, от старательской деятельности, от заготовки древесных соков, сбора грибов и т.д.).

Кстати

Те, кто получил статус малоимущего в органах соцзащиты, в течение года после вынесения такого решения может обратиться в управу района с просьбой о постановке на очередь. Глава управы должен выпустить распоряжение о постановке нуждающегося на учет.

Осенью на рынках может быть выведен резерв пустующих новостроек

В законе города Москвы О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях предусмотрено: малоимущим признается не персонально один гражданин, а в составе семьи.

Рынок продавца

Никто из экспертов рынка недвижимости пока не решается с определенностью ответить, является ли корректировка цен уходящего лета признаком сезонного спада деловой активности или свидетельствует о начале стабилизации. При этом аналитики утверждают, что за последний год объем предложения жилья сократился почти в 10 раз - продавцы придерживают имеющиеся запасы квартир в ожидании очередного ценового витка.

На вторичном рынке цена складывается из субъективных желаний продавца и количества покупателей на квартиру, - говорит коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов. - На первичке застройщики руководствуются сравнительным анализом характеристик нового предложения с объектами конкурентов и соотношением уровня цен во всем сегменте.

Сегодняшнюю ситуацию на столичном рынке жилой недвижимости опрошенные специалисты характеризуют как рынок продавца. Продавцы - будь то владельцы квартир на вторичном рынке или застройщики - фактически формируют цены на квадратные метры и регулируют объемы предложения.

Пресс-секретарь инвестиницонно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов считает, что минимальные показатели числа предложений были зафиксированы в марте-апреле. В условиях, когда цены растут на 10-15% в месяц, только острая необходимость могла заставить человека заключить сделку, - объясняет эксперт.

Отправной точкой для принятия решения о продаже является, безусловно, желание получить больший доход. В связи с этим владельцы квадратных метров предпочитают придерживать их до лучших времен, то есть до очередного скачка цен.

С весны число предложений растет на 2-5% в месяц, - говорит генеральный директор МИАН-Агентство недвижимости Нина Кузнецова. - Ежемесячно на вторичном рынке выставляется на продажу около 25,5 тыс. объектов. Но спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Сейчас на одну квартиру вторички приходится от 5 до 10 потенциальных покупателей, а на одну квартиру в новостройке - от 3 до 5 желающих ее приобрести.

С замедлением темпов роста цен ситуация несколько изменилась. По отдельным районам количество выставленных объектов стало больше в три раза по сравнению с мартом, - подчеркивает С.Лядов.

Аппетиты продавцов подогреваются также покупателями, которые рассматривают жилую недвижимость в качестве выгодного инструмента вложения инвестиций. Кстати, в роли покупателей так называемых инвестиционных квартир зачастую выступают и сами инвесторы-застройщики, и риэлторские компании. Вкладывая средства в квадратные метры, они уменьшают количество предложений и создают запасы, которые будут выброшены на рынок в случае подорожания квартир.

Сейчас найти в Москве однушку без явных недостатков дешевле 130 тысяч долларов уже не представляется возможным, - поясняет С.Лядов. - Во многом спрос подстегивают покупатели с кредитными средствами.

Объективные факторы

Рынок не встал, но продажи существенно снизились, - подтверждает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - В условиях таких темпов роста цен целесообразней продавать жилье только в случае необходимости получения финансовых средств на текущие расходы. Важно иметь в своем распоряжении быстрорастущие активы, которые можно будет реализовать по более высоким, чем сейчас, ценам.

Во-вторых, вступление в силу ФЗ №214 о долевом строительстве осложнило застройщикам жизнь, и многие проекты были просто заморожены.

Специалисты отмечают, что для сокращения числа предложений на первичном рынке существуют и объективные причины. Во-первых, в Москве остается все меньше площадок под застройку, а освоение участков за пределами МКАД обходится дороже из-за строительства инженерной инфраструктуры.

На фоне резко уменьшившегося выбора среди объектов новостроек снижается и интенсивность конкуренции между ведущими строительными компаниями, - отмечает заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е. - Плаза Алексей Медведев.

В-третьих, решение столичных властей об обязательном резервировании 15% площадей в возводимых домах до окончания строительства также ограничивает возможности застройщиков.

Если в прошлом году около 40% квартир было реализовано на первичном рынке, а 60% - на вторичном, то сейчас в сегменте вторичного рынка заключается до 70 - 75% покупок, - говорит Н.Кузнецова.

Сужение первичного рынка и скандалы, связанные с обманом дольщиков, сказались на поведении потенциальных покупателей. Одним из главных итогов первого полугодия участники рынка назвали перераспределение их интереса в пользу вторичного рынка.

Виды на осень

Ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин еще смелей в своих оценках доли вторичного жилья: по его мнению, до 90% сделок в Москве заключается именно на вторичном рынке.

Практически никто из опрошенных специалистов не исключил возможности нового витка цен по окончании сезона летних отпусков.

Сохранение нынешних темпов роста цен на уровне 4-6% в месяц, прогнозируют аналитики, сохранится только до середины сентября. В частности, аналитик бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета говорит, что к концу лета средняя стоимость квадратного метра составит 3700-3800 долларов и высказывает мнение, что на волне повышения экономической неопределенности вряд ли собственники пойдут на продажу такого ценного объекта, как квартира.

Уже осенью средняя стоимость квадратного метра в Москве может достичь очередного знакового рубежа в 4000, а к концу года - подняться до 4500 долларов, - заявила Н.Кузнецова.

Участников рынка недвижимости не покидает надежда, что цены достигнут потолка. Но предсказать, каким будет этот потолок в количественном выражении и когда он будет достигнут, довольно трудно из-за непрозрачности нашей экономики, учитывая конвертные зарплаты и прочие неучтенные доходы и сбережения, - подчеркивает А.Скобкин.

А.Скобкин предполагает, что около половины нового жилья сейчас приобретается в инвестиционных целях и не используется для проживания, он также указывает, что из-за быстрого роста цен многие альтернативные сделки рассыпаются. Так что резерв в виде пустующих новостроек и нерасселенных квартир на вторичном рынке, которые могут быть в любой момент выведен на рынок, достаточно велик, - делает вывод А.Скобкин и резюмирует, что увеличение объема предложения может вообще привести к обвалу рынка. Но это, пожалуй, наиболее экстремальный прогноз на понижение цен, - признается эксперт.
Еще не завершилось строительство Третьего транспортного кольца, а специалисты НИиПИ Генплана Москвы ужу разработали новый проект скоростного Краснопресненского шоссе. В осуществлении этого проекта будет широко использован проходческий щит "Херренкнехт", который успешно рыл Лефортовский тоннель.

В то же время некоторые специалисты считают реальной стабилизацию рынка жилья. Так, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков связывает свои надежды с поправками к Закону о долевом строительстве, которые, по его словам, создали условия для роста рынка новостроек. Он отмечает, что наращивание объемов предложения на первичном рынке запустит механизм коррекции цен на типовое жилье. Вполне возможно, что произойдет коррекция цен и на неликвидное и переоцененное жилье, - добавляет эксперт.

ПРОЕКТ Краснопресненского проспекта


"До этого мы проектировали в основном кольцевые автобаны: МКАД, Третье транспортное кольцо. На этот раз наши специалисты разработали проект радиальной автотрассы, за основу которой взят Краснопресненской проспект. Под руководством Татьяны Сигаевой этот проект уже разработан и на днях начнется его осуществление", - сказал заведующий отделением транспорта и дорог НИиПИ Генплана Москвы Михаил Крейстмен.

Что же представляет собой проект Краснопресненский автотрассы и что там предстоит построить, с таким вопросом корреспондент "Тверской, 13" обратился к главному инженеру проекта транспортной мастерской Татьяне Сигаевой:



Транспортная связь здесь осуществляется только по Московской кольцевой автодороге. Кроме того, строительство новой трассы будет осложнено тем, что на этой территории расположено Серебряноборское лесничество, которое относится к особо охраняемым территориям. Перед проектированием трассы было проведено обследование интенсивности движения автотранспорта на улично-дорожной сети. Результаты такие: по МКАД - 7 тысяч автомобилей в час пик в одном направлении, по проспекту Маршала Жукова (3 полосы движения в одном направлении) - 900, по Крылатской улице (2 полосы движения в одном направлении) - 400, по Лыковскому проезду (одна полоса движения) - 650 автомобилей в час в одном направлении. По заключению специалистов, эти цифры говорят о том, что МКАД и Лыковский проезд работают на пределе пропускной способности, а улицы Крылатская и Осенняя, проспект Маршала Жукова имеют пока небольшой запас. А потому уже сейчас остро встает вопрос организации дорожного движения в этом направлении, чтобы избежать здесь в будущем пробок и заторов. Так что одной из первых радиальных автотрасс Краснопресненский проспект выбран не случайно. Когда проект будет реализован, то новая скоростная магистраль соединит Садовое кольцо через Звенигородское шоссе, улицу Красная Пресня с Новорижской трассой.

- Характерная особенность предстоящей стройки состоит в том, что как магистраль Краснопресненский проспект (а это Звенигородское шоссе, улицы Нижние Мневники, Народного Ополчения, проспект Маршала Жукова) не имеет выхода на кольцевую автодорогу. Здесь отсутствуют транспортные связи районов Троице-Лыково и Крылатское.

Для рытья этих тоннелей уже сегодня специалисты готовят проходческий щит, получивший название "крот". Здесь "кроту" придется потрудиться значительно больше, чем в Лефортове. Ему предстоит рыть один тоннель на глубине 40 метров, а второй, мелкого заложения, на глубине 25 - 27 метров. На рытье тоннелей строителям отведено по одному году на каждый.

Вот что сказала Татьяна Сигаева о реализации этого проекта: "В первую очередь в действие будут введены первоочередные участки: это тоннель глубокого заложения длиной около двух километров от кольцевой дороги до Крылатской улицы. Затем начнется сооружение тоннеля мелкого заложения, который будет проходить рядом с Крылатской улицей, не затрагивая ее".

И в заключение следует отметить, что по завершении строительства Краснопресненского проспекта это будет первоклассная магистраль с бессветофорным движением, что поможет разгрузить Ленинградское, Волоколамское, Можайское шоссе, часть Московской кольцевой дороги от транспортных потоков в этом направлении.

"Но кроме прокладки двух тоннелей предстоит построить еще одно большое сооружение, - продолжила Татьяна Сигаева. - Должен быть построен мост через Москву-реку, чтобы обеспечить выход новой трассы на проспект Маршала Жукова. Затем предстоит реконструкция и самого проспекта, потому что с той пропускной способностью, которую он имеет сегодня, проспект не сможет принять те транспортные нагрузки, которые прогнозируют специалисты. Но на пути автотрассы есть еще одна преграда: Малое кольцо Московской железной дороги. Здесь планируется возведение путепроводного сооружения, которое позволит "перешагнуть" это Малое кольцо. Затем снова надо строить путепровод через Смоленское направление железной дороги, чтобы выйти с Краснопресненского проспекта на Звенигородское шоссе. Но и это не все. Предстоит построить две транспортные развязки. Первую - на улице 1905 года, а вторую - на выходе Краснопресненского проспекта на Садовое кольцо".



Главная --> Публикации