Главная --> Публикации --> Чувство пространства На месте деревень Российские оэз создаются рекордными темпами Кодекс риелтора с оговорками Москвичи переселяются в пригород

Строительство гостинично-офисного комплекса Мир Комвеком уже началось, а через месяц компания закроет сделку по выкупу у муниципалитета участка в 1,8 га на ул. Сиверса, рассказал Ведомостям гендиректор Мир Комвека Александр Лаптев. Продажу участка подтвердил и заместитель гендиректора муниципального казенного предприятия Объединенная дирекция объединенных строящихся объектов г. Ростова-на-Дону Юрий Пожаров. Генподрядчиком выступает компания Мир, планируется, что работы завершатся в III квартале 2008 г., говорит Лаптев. Общая площадь комплекса составит 40 000 кв. м, половина площади будет отдана под гостиницу на 150 номеров, другая часть под офисы. Какой классности будет гостиница и офисы, Лаптев сообщить затруднился, отметив, что этот вопрос прорабатывается. К управлению комплексом компания намерена привлечь оператора с известным брендом, добавил Лаптев. Объем инвестиций в проект Лаптев не раскрывает. Менеджер строительной компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев считает, что подобный комплекс обойдется группе в сумме не менее $30 млн.

Одна из самых больших стройплощадок Ростова комплекс Сиверса пополнилась новым объектом. Группа Мир Комвек начала строительство гостинично-офисного комплекса, выкупив у муниципалитета 1,8 га земли на ул. Сиверса. Впоследствии компания намерена привлечь к управлению комплексом гостиничного оператора с раскрученным брендом.

В городе дефицит хороших гостиниц, часто стоимость номеров не соотносится с качеством услуг, но большой спрос позволяет держать высокие цены, говорит исполнительный директор Агентства инвестиционного развития Ростовской области Игорь Бураков. Расположение офисного центра рядом с гостиницей Светлана Соболева, главный менеджер гостиницы Турист, которой с 2005 г. управляет Amaks Grand Hotels, считает оправданным: конференц-залы, комнаты для переговоров и офисы часто необходимы гостям, объясняет она. Лидерами рынка станут международные гостиничные сети, поэтому дальновидно вести переговоры об управлении гостиницей с ними, полагает Бураков. По его мнению, сейчас еще есть возможность адаптировать проект к требованиям той или иной гостиничной сети. Сами операторы по-разному оценивают проект Мир Комвека. Директор по региональному развитию Accor Group Владимир Ильичев говорит, что если инвестор намерен привлечь управляющую компанию, то ее стандарты логичнее учитывать еще на этапе проектирования. Если потребуется перепланировка, например, кухни или комнат? удивляется он. По словам Ильичева, у Accor Group есть планы построить в Ростове как минимум одну гостиницу уровня 3-4 звезды, но конкретных сроков он не называет. Управляющую компанию Rezidor SAS Hospitality вопрос перепланировки бывшей гостиницы Московская, построенной в Ростове в 1896 г., не смутил. В июне Rezidor SAS Hospitality подписала с компанией Ренессанс-Дон договор на управление отелем Рэдиссон САС Московская Ростов-на-Дону. Сейчас Ренессанс-Дон реконструирует этот отель до уровня пятизвездочного с учетом стандартов управляющей компании. Открытие отеля на 211 номеров с круглосуточным рестораном, комнатами переговоров, бизнес-центром и подземным паркингом запланировано на апрель 2008 г. В долгосрочной перспективе мы готовы открывать здесь еще отели высокого класса, говорит директор по связям с общественностью Rezidor SAS Hospitality Сандра Димитрович. А заместитель гендиректора Балчуг Кемпински Александр Бобылев говорит, что если проект Мир Комвек будет соответствовать пятизвездочному уровню, то его компания будет очень серьезно рассматривать этот проект как реальный и интересный.

Участники рынка и эксперты считают проект Мир Комвека актуальным. По словам Пожарова, проект вписывается в концепцию градоформирующего комплекса (ГК) Сиверса (в границах ул. Сиверса, ул. Красноармейской, пер. Доломановского, ул. Станиславского). По данным мэрии, комплекс Сиверса охватывает территорию трех вокзалов и пешеходный бульвар, в 2007 г. в створе ул. Сиверса планируется начать строительство нового моста через реку Дон, а в будущем этот район превратится в деловой центр. Кроме Мир Комвека застройку в этом районе уже ведут СТ Групп Регион (жилой комплекс Olymp Towers), Пересвет-Регион (торгово-офисный комплекс), разрабатывает проект бизнес-центра Юг Руси, добавляет Пожаров.


Новосибирск - Новосибирский кинорынок приглянулся столичным операторам. Вслед за Синема-парком здесь собирается открыть собственный мультиплекс Каро-фильм. К 2009 г. Каро-фильм намерена стать лидером регионального кинорынка и довести общее количество кинотеатров до 20 Лидер местного рынка АртСайнс Синема Дистрибьюшн не хочет сдавать позиции варягам.

Группа компаний Мир Комвек образована в 1996 г., занимается строительством (Мир, Мис, Ростстройинвест) и торговлей строительными и отделочными материалами, сантехникой (магазины Строймаркет Мир-комвек). Сейчас компания ведет строительство жилого комплекса Миллениум (ул. Текучева), бизнес-центра Clover house (ул. Текучева, инвестор РГС Недвижимость), многофункционального торгового комплекса на пр. Нагибина, бизнес-центров Гвардейский (пер. Доломановский), Трудовые резервы (ул. Каяни) и Ростовский (ул. Греческого Города Волос). Оборот компания не раскрывает.

Пресс-секретарь Каро-фильм Инна Новикова не подтвердила и не опровергла участие компании в проекте, однако пояснила, что освоение сибирского региона является одним из приоритетов компании. Ранее совладелец компании Леонид Огородников говорил Ведомостям, что компания планирует занять в российских городах столь же ведущие позиции, как и в Москве. По оценке Огородникова, в структуре сборов российского проката доля регионов составляет 70%. Объем инвестиций в новосибирский проект компания не раскрывает. Огородников оценивал инвестиции в открытие одного кинозала в $500 000-600 000, окупаемость в 5-7 лет.

В Новосибирске Каро-фильм станет арендатором многозального кинотеатра общей площадью 3000 кв. м в торгово-развлекательном центре (ТРЦ), который строит группа компаний Эстар на территории Новосибирского метзавода им. Кузьмина. Об этом Ведомостям сообщил гендиректор компании Многофункциональные центры (входит в структуру компаний Эстар) Мете Дугуоглу. ТРЦ сейчас строится и будет сдан только в следующем году, но с Каро-фильм уже достигнуто предварительное соглашение, подчеркнул Дугуоглу.

Лидер местного рынка, АртСайнс Синема Дистрибьюшн не намерена уступать позиции варягам. В ближайшее время компания предполагает открыть два мультиплекса в строящихся торгово-развлекательных центрах на площади Маркса и в Троллейном жилмассиве, говорит арт-директор фирмы Дмитрий Ким. Сегодняшняя потребность Новосибирска составляет около пяти многозальных кинотеатров, считает он. Ким говорит, что Каро-фильм удачно выбрала место для мультиплекса, но этого будет недостаточно для завоевания зрителя. Нужна правильная маркетинговая стратегия, убежден он. Однако меры, успешные в столицах, могут не сработать у нас у каждого региона своя специфика. Например, открывая кинотеатр в Кемерове, мы были вынуждены пересматривать репертуар и рекламную кампанию. В Новосибирске компания ввела систему клубных дисконтных карт, рекламирует сеть через сайт, газету и глянцевый журнал, введен сервис для абонентов МТС, которые могут узнать текущий репертуар.

Первой федеральной киносетью, которую привлек Новосибирск, стал Синема-парк, выступивший соинвестором строящегося торгово-развлекательного центра на Красном проспекте. Комплекс будет введен в эксплуатацию осенью 2007 г. Вложив около $10 млн, Синема-парк получит 10-зальный мультиплекс площадью 9000 кв. м, пояснил директор по развитию Синема-парка Кирилл Иванов. По его словам, часть собственных площадей будет отдана под сопутствующую инфраструктуру детскую игровую площадку и рестораны. По мнению Иванова, новосибирский кинорынок привлекателен для освоения: по емкости он занимает 3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому интерес Каро-фильма к городу вполне логичен, убежден собеседник. Сейчас Новосибирск выдержит не более 3-4 мультиплексов, подобных нашему, полагает Иванов. Однако спрос на развлекательные услуги растет.



По данным управления культуры мэрии, в Новосибирске шесть кинозалов в домах культуры и семь кинотеатров, из них два муниципальных. В 2005 г. кинотеатры и кинозалы города посетили 1,1 млн человек. В сеть Каро-фильм входят 88 залов в 20 кинотеатрах. До конца 2005 г. сеть кинозалов Каро-фильм была представлена в Москве и Санкт-Петербурге. В 2006 г. компания открыла кинотеатры в Нижнем Новгороде и Самаре. По данным компании, выручка от киноуслуг в 2005 г. составила около $100 млн, прогноз на 2006 г. $120 млн. Синема-парк учрежден в 2002 г. компанией Проф-Медиа, входящей в холдинг Интеррос, и Тритэ для создания сети многозальных кинотеатров в городах-миллионниках России. Компания намерена вложить $120 млн в открытие 12 мультиплексов в городах-миллионниках. АртСайнс Синема Дистрибьюшн управляет пятью кинотеатрами в Новосибирске, одним в Бердске и одним в Кемерове.

Первый магазин Пятерочка компания Агроторг-Ростов открыла в Азове в конце прошлой недели, говорит управляющий региональной сбытовой сетью Пятерочки Игорь Дмитренко. Помещение площадью 360 кв. м компания арендовала на девять лет, инвестиции превысили $250 00 Дмитренко говорит, что до конца года в Азове откроет еще четыре магазина Пятерочка, инвестиции составят $1 млн без учета затрат на приобретение недвижимости. В планах Агроторг-Ростова открыть за пять лет в крупных городах области 100 универсамов Пятерочка (из них 50 в Ростове) с годовым оборотом $200 млн и стать лидером розничной торговли региона, рассказывает Дмитренко. Создание сети в регионе обойдется в $35 млн.

Компания Агроторг-Ростов, франчайзи Пятерочки, решила начать завоевание ростовского рынка с области и открыла первый магазин сети в Азове. В планах компании создать в Ростове и области сеть из 100 магазинов Пятерочка с годовым оборотом $200 млн. Участники рынка сомневаются в реальности этих планов.

Развитие сети в областных городах ростовские операторы считают логичным: конкуренция там практически отсутствует и свободные площади найти проще. Можно рассматривать варианты приобретения бывших райпо и сельпо, площадями которых нынешние собственники распоряжаются крайне неумело, считает Хбликян.

Участники рынка скептически относятся к планам Пятерочки. Развитие сети предполагает существенные инвестиции, а финансовые возможности ростовского франчайзи Пятерочки с учредителями инкогнито неясны, отмечает директор по развитию сети В 2-х шагах (34 универсама в Ростове и области) Вадим Рыбаков. В городе серьезный дефицит свободных площадок под магазины, добавляет совладелец сети Империя продуктов (53 магазина) Ашот Хбликян. Пятерочка могла бы решить проблему, купив локальные сети, но большинство магазинов не подходит питерцам по формату, размышляет Хбликян. Такой вариант развития сейчас не рассматривается, заявил Дмитренко.

Рамэнка во второй половине 2006 г. откроет супермаркет Рамстор в Новочеркасске в торговом центре в Платовском проезде, говорит гендиректор компании Мустафа Саглам. А в Таганроге Рамстор станет якорным арендатором в торгово-развлекательном центре площадью 50 000 кв. м, строительство которого начинают Многофункциональные центры на ул. Адмирала Крюйса. В открытие гипермаркета площадью 4500 кв. м компания инвестирует около $3 млн, отметил Саглам. Помимо торгового центра в нем разместятся гостиница на 100-130 мест, ресторан, кинотеатры, аквапарк, боулинг. Основными арендаторами станут Рамстор, Эльдорадо, Каро-фильм и Космик. Начальный объем инвестиций составит $25 млн, срок окупаемости пять лет.

Планы открыть магазины в Таганроге и Новочеркасске есть и у ТД Перекресток, говорит гендиректор филиала Южный Владимир Лищук. По словам главного архитектора Таганрога Сергея Рябоштанова, мэрия предлагает компании 5 га земли в Западном жилом массиве под строительство торгового центра.


Страхование объектов загородной недвижимости практически не отличается от аналогичного процесса, производимого с городским жильем. Дома и коттеджи так же, как квартиры, страхуют от стандартных рисков, то есть от пожара, взрыва, залива водой, стихийных бедствий (ураганы, бури, град и т. д.) и противоправных действий третьих лиц (грабеж, вандализм и пр.). Как и в случае с квартирным страхованием, владелец загородного дома может включить в полис любые потенциальные риски, грозящие его имуществу.

ООО Агроторг-Ростов в феврале 2006 г. заключило договор коммерческой концессии с питерским ООО Агроторг, управляющим сетью Пятерочка. Состав учредителей не разглашается. По данным управления потребительского рынка товаров и услуг Ростовской области, за пять месяцев 2006 г. оборот региональной розничной торговли составил 83 млрд руб., доля сетевой и крупноформатной торговли 30,4%.

Система экспресс‑страхования, не предусматривающая предварительного осмотра объекта, в случае с загородной недвижимостью также возможна. Как и при пропорциональном страховании, недостаток таких экспрессок состоит в небольшой степени ответственности страховщика. Хотя владельцам недорогих домиков выбирать не приходится: ни один агент не поедет за город, чтобы сделать опись имущества ради маленького платежа, да и экспресски вполне хватит для покрытия расходов, вызванных неприятностями, которые произошли с дачей.

Страхование загородной недвижимости предусматривает возможность проведения такой операции не на полную стоимость (так называемое пропорциональное страхование). Клиент выбирает, на какую сумму он хочет застраховать дом (30, 50% от его действительной стоимости). Причем он должен отдавать себе отчет в том, что невысокий страховой платеж обернется и соответствующей компенсацией ущерба. Но, как говорится, выбор сделан.

Обычно тема страхования загородной недвижимости ограничивается рассмотрением специфики построенных коттеджей. При этом проблемы, возникающие в период возведения дома, могут быть не менее значительными. Нетрудно представить, сколько чрезвычайных ситуаций может произойти на стройплощадке. Как правило, они приводят к тому, что заказчик вынужден нести дополнительные траты, или превращают активно начатое строительство в долгострой. Все перечисленные неприятности, воспринимаемые как неизбежное зло, так и остаются проблемами только инициатора строительства и часто оказываются для него неразрешимыми. А между тем страховая компания может взять на себя тяжкое бремя непредвиденных издержек. Отчего же большинство заказчиков объектов загородной недвижимости даже не подозревают о возможности страхования рисков, возникающих в процессе строительства загородного дома? Отчасти в этом виноваты сами страховщики, которые в своих рекламных акциях упускают такую возможность, перенося весь акцент на более конкретные и ощутимые для своих потенциальных клиентов моменты. Данное обстоятельство вызвано фактом наличия острой конкурентной борьбы между страховыми компаниями, которые хотят стать привлекательными для клиентов (сделать такое гораздо легче на примерах броских и вполне осязаемых). Вот и выпадает из сферы интересов покупателей строительных проектов возможность страхования рисков в процессе реализации этих самых проектов.

На первый взгляд может показаться, что страховой полис документ достаточно стандартный, однако каждая такая бумага имеет свои особенности, и на конечную сумму страховой премии в итоге влияет множество факторов. Существует даже неоднозначность восприятия одного и того же факта разными страховыми компаниями. Например, для одних фирм наличие железных дверей, решеток на окнах, сигнализации факторы, понижающие базовые тарифы. Другие, наоборот, считают, что сигнализация обязательное требование, и повышают базовые тарифы. Одним словом, договор страхования нужно читать внимательно и выбирать наиболее оптимальный для себя вариант.

Итак, строительство завершено. Хорошо, если на этой стадии обошлось без каких‑либо эксцессов или трудоемкий и достаточно насыщенный рисками процесс возведения загородного дома был все‑таки застрахован. Теперь надо думать о том, как защитить уже готовое здание. Стандартный полис страхования подразумевает наличие стандартного пакета рисков: на случай стихийного бедствия, пожара (по любой причине), наезда транспортного средства, падения деревьев или даже самолетов, а также противоправных действий третьих лиц, или, другими словами, краж, грабежа, разбоя. Сам механизм страхования прост. Получив профессиональную консультацию и ознакомившись с соответствующими условиями, клиент выбирает наиболее привлекательный для себя комплекс страховых услуг. После этого компания направляет своего агента для проведения осмотра объекта, составляет опись имущества, подлежащего страхованию, и заключает договор. Страхование осуществляют в соответствии с реальной стоимостью недвижимости, определение которой происходит по документу купли-продажи или согласно смете на строительные работы. В случае отсутствия таких бумаг страховая компания самостоятельно и бесплатно проводит оценку объекта или просит клиента произвести его оценку у независимого лицензированного оценщика. Однако зачастую загородные дома страхуют по фиксированному тарифу и без оценки. Такая возможность обусловлена тем, что в настоящее время строительство в основном идет по индивидуальным проектам. Без проведения осмотра и соответствующей оценки объекта страхования заключение договора возможно при условии, что стоимость недвижимости не превышает установленного страховой компанией стоимостного порога для принятия объекта на страхование без осмотра и оценки. Владелец коттеджа может застраховать как всю недвижимость целиком, так и отдельно любое строение. При этом клиенту, как правило, предлагают два вида договоров: на страхование строений, принадлежащих гражданам, и на страхование домашнего имущества. Естественно, стоимость данной услуги напрямую зависит от ценности объекта страхования.

Итак, очевидно, что процесс строительства сопряжен с риском возникновения различных непредвиденных ситуаций от самых банальных вроде кражи дорогостоящих строительных материалов, завезенных накануне на участок, до, скажем, подвижек грунта под хоромами соседа вследствие вашей строительной активности. А о лесном пожаре или весеннем паводке, которые и не подумают побрезговать частично возведенным домом, и говорить не приходится! Так что же можно застраховать на стадии строительства загородного дома? Прежде всего следует назвать, конечно, сам объект незавершенного строительства, а потом все риски, связанные с проведением строительных работ на данном объекте. Но кроме того, в договоре нередко содержится информация о строительных материалах и конструкциях, завезенных на участок, о расходах на оплату труда, перевозку. В нем даже дают перечень таможенных сборов и пошлин, если это оправданно. А такое бывает, когда в результате непредвиденных обстоятельств пропадает или оказывается поврежденным дорогостоящий материал, привезенный из‑за рубежа. И если заказчик не желает отступать от первоначального проекта и непременно хочет видеть воплощение дизайнерских замыслов, то ему придется заново приобретать за границей материалы взамен испорченных, естественно еще раз оплатив расходы по их перевозке и таможенному оформлению. Потребуют заплатить за двойную работу и подрядчики. Но, если подобные риски будут учтены при заключении договора страхования, все расходы возьмет на себя страховая компания. Здесь не следует терять чувство реальности. Нет никакой необходимости, например, вносить в страховой договор строку о рисках, связанных с таможенным оформлением, если все стройматериалы решено приобретать в своей стране. Компания предлагает клиентам застраховать строительные машины, технику и оборудование, используемые при возведении коттеджа. Обычно подрядчики должны сами отвечать за сохранность техники, клиенты не обязаны нести расходы по приобретению или аренде новой техники. Поэтому серьезные подрядные организации заключают договоры страхования своей профессиональной ответственности при проведении строительно-монтажных работ самостоятельно. Понятно, что, изучив такие договоры, клиенты подрядчиков вправе исключить из текста своих страховых соглашений пункт о рисках, которые подрядчик застраховал самостоятельно.
Не стоит забывать и о послепусковых гарантийных обязательствах. Страховая компания может взять на себя расходы по ремонту дома, если, скажем, уже после ввода его в эксплуатацию осел фундамент или треснула стена. У потенциального страхователя, ознакомившегося с внушительным списком предполагаемых рисков, порой опускаются руки и возникают сомнения: а стоит ли задумываться о множестве рисков, если скорее всего ничего не произойдет? Однако, если все‑таки что‑нибудь случится, наличие договора страхования поможет сэкономить значительные средства. Трудно не согласиться, что сумма в 300 900 долл., требуемая для страхования большинства рисков на стадии строительства среднестатистического коттеджа, совершенно не сопоставима с расходами, которые возникнут даже при незначительных неполадках на стройплощадке. Необходимо также принять во внимание факт, что выплаты производят, как правило, достаточно быстро.

Действующие тарифы страховых компаний можно рассчитать на основе статистических данных, они определяются по совокупности годового суммарного ущерба. За четкое соблюдение правил пожарной безопасности, наличие сигнализации, металлических дверей, решеток на окнах или осуществление дополнительных мер безопасности многие страховые компании предлагают специальные скидки (до 15%). Некоторые фирмы предоставляют скидки льготным категориям клиентов (пенсионеры, участники войн и т.д.), а также дополнительную 5%-ную скидку за безубыточное страхование тем лицам, которые являются клиентами компании уже не первый год.

Основными документами для оформления договора страхования загородной недвижимости являются государственные акты о предоставлении земельного участка в собственность, свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (земельный участок), договор купли-продажи, справка БТИ и др.

Сегодня в одной только Москве работает более сотни компаний, имеющих лицензию на право осуществления страхования объектов загородной недвижимости, в том числе коттеджей. Так что выбор есть. Но если гражданину не приходилось заниматься данным видом страхования, стоит навести справки у знакомых или, что еще лучше, обратиться к профессионалам и воспользоваться информацией независимых рейтинговых агентств.

Если страховой случай все‑таки наступил и загородная недвижимость каким‑то образом пострадала, страхователь должен четко представлять себе последовательность своих действий. Обычно устанавливают срок, в течение которого страхователь обязан известить о происшествии страховщика, а в зависимости от типа риска еще и милицию (кражи), Госавтоинспекцию (наезды транспортных средств), органы пожарной охраны (пожары), аварийные службы (заливы, взрывы газа). До осмотра пострадавшего объекта соответствующими службами страхователь должен сохранять пострадавший объект в том виде, в котором он оказался после наступления данного случая. Иначе страховая компания имеет полное право отказать в выплате компенсации.



Главная --> Публикации