Главная --> Публикации --> Жизнь под парусами. обзор коттеджных поселков с яхт-клубами Арендаторы готовы оплачивать строительство новых зданий Проект строительства на пушкинской площади подрос на три этажа Не салом единым Что приостановило темпы роста цен?

В первом полугодии пайщики, по данным Investfunds.ru, вложили в открытые и интервальные ПИФы 29,8 млрд руб. Большая часть этих средств пришлась на фонды акций (62,4%), на 2-м месте фонды смешанных инвестиций (27,7%), на
3-м индексные фонды (5,8%), далее следуют фонды облигаций (4,1%) и фондов (2,6%).

Самые популярные у инвесторов отрасли электроэнергетика и нефтянка, а наименее интересная телекоммуникации. Это следует из данных компаний, под управлением которых есть достаточно широкий набор специализированных паевых фондов.

Чтобы понять предпочтения пайщиков, Ведомости запросили у управляющих компаний, которые имеют широкую линейку ПИФов, данные по количеству новых счетов, открытых в первом полугодии. Это УК КИТ Финанс (восемь специализированных фондов), АВК (шесть) и Интерфин Капитал (три). Фонды, созданные в 2006 г., мы не учитывали.
По данным КИТ Финанс, больше всего новых счетов (2900) было открыто в фонде КИТ российская электроэнергетика. По числу новых пайщиков он заметно опередил даже главный ПИФ этой компании КИТ фонд акций (2330), совсем немного от которого отстал КИТ российская нефть (2270).

Но в последнее время появляется все больше фондов не просто акций или облигаций, а особенных с определенным уклоном. Например, с акцентом на акции нефтяных компаний или компаний второго эшелона, государственных или мусорных облигаций и др. И многие инвесторы, купив паи классических фондов, задумываются о вложении средств в ПИФы с узкой специализацией.

А вот фонды акций второго эшелона и телекоммуникаций пользуются у клиентов АВК куда меньшей популярностью: примерно по 140 счетов. Похожие результаты и у КИТ Финанса: фонд акций второго эшелона приобрел вчетверо меньше клиентов, чем энергетический, 736, а телекоммуникаций еще меньше: 626.

Фонд Энергия Капитал оказался самым популярным и у пайщиков Интерфин Капитала 941 новый счет. У Интерфина нет открытого фонда акций, но фонд смешанных инвестиций Партнерство остался далеко позади 314 счетов. Далее идут Индустрия Капитал (акцент на акциях металлургических компаний) 254 счета и Телеком Капитал 14 А у АВК лидером стал фонд бумаг топливно-энергетического комплекса 780 счетов. В его портфеле примерно в равных долях находятся акции нефтяных и электроэнергетических компаний. По числу открытых счетов он опередил и фонд смешанных инвестиций (372), и фонд акций (57).

А вот в телекомах, как и во втором эшелоне, инвесторы разочаровались. Они не понимают, чего ждать от этих бумаг, разводит руками Алексей Лестовкин из АВК Дворцовая площадь, ведь вопрос о приватизации Связьинвеста по-прежнему открыт. КИТ Финанс, по словам директора департамента частного банковского обслуживания Александра Мальцева, уже более года не рекомендует пайщикам покупать паи своего телекоммуникационного фонда. Низкую популярность фонда акций второго эшелона Мальцев объясняет тем, что у его компании много фондов, ориентированных на вложения в малоликвидные акции, так что пайщики могут выбирать, в какой вагон второго эшелона садиться. А Олиферова говорит, что в начале года у аналитиков и управляющих портфелями была уверенность, что голубые фишки во многом отыграли и наибольшую доходность можно ждать именно от акций компаний малой капитализации. Но итоги I квартала показали, что правы были пайщики, поставившие на голубые фишки.

Эти данные довольно точно отражают предпочтения участников фондового рынка, отмечает начальник отдела по работе с частными клиентами УК Капиталъ Александр Зайцев. Директор по управлению капиталами банка Зенит Сергей Булыгин отмечает, что, интересуясь структурой ОФБУ Доходный под управлением банка, многие клиенты спрашивают, какова доля электроэнергетических компаний в портфеле фонда. Электроэнергетика и нефтянка были самыми популярными темами прошлого года, констатирует вице-президент УК Ренессанс Капитал Татьяна Олиферова. Популярность энергетики, по ее мнению, свидетельствует о том, что пайщики наконец-то поверили в реформу РАО ЕЭС.


Российская власть всерьез взялась за жилье для военных. Правительство увеличило в этом году бюджетные расходы на строительство и покупку жилья для минобороны на 15 миллиардов рублей. Еще столько же намечено потратить в 2007 году. Эту программу условно называют 15+1

Специализированные фонды выбирали в основном мелкие пайщики, говорит Мальцев. Ведь по объему вложений лидируют классические ПИФы. Первые три места за январь июнь у КИТ фонд сбалансированный, КИТ фонд акций и КИТ индекс РТС (14%), а лидирующий по числу новых счетов КИТ российская электроэнергетика лишь на 4-м месте. Данные по новым счетам в отраслевых ПИФах позволяют понять прежде всего настроения мелких инвесторов, соглашается директор по клиентским инвестициям УК Уралсиб Владимир Мальханов.

Начиная с 2008 года, военные смогут покупать жилье по ипотеке. Ожидается, что таким образом к 2030 году своими квартирами обзаведутся около 800 тысяч человек. Строителям надо постараться, чтобы не отстать от спроса.

Министр обороны Сергей Иванов отстоял 30 миллиардов рублей для своих офицеров и не намерен на этом останавливаться. Отметив, что впервые за много лет очередь военных за жильем сократилась, он напомнил: крыши над головой еще ожидают более 130 тысяч семей военнослужащих.

- Этот сегмент весьма привлекателен, так как имеет гарантированные государством заказы, оплаченные по рыночным ставкам. Правда, не все участники рынка соизмеряют свои аппетиты с возможностями. Ведь отрасль достигла потолка по производству стройматериалов. А молодые компании мало заботятся о развитии собственной производственной базы. Так что погоду в строительстве жилья для военнослужащих делают крупные компании, имеющие мощную базу производства стройматериалов и конструкций.

Ситуацию в военном сегменте строительного рынка жилья комментирует председатель совета директоров холдинговой компании ГВСУ Центр Владимир Стратий:

Предмет особой гордости холдинга - три новых завода. В Балашихе введен в строй завод нетипового железобетона, использующий финскую технологию. В Можайске - совместное с немецкой компанией предприятие по выпуску ячеистого бетона. А самый продвинутый - завод по производству клееного бруса в Нижнем Новгороде. В России только это предприятие выпускает несущие конструкции длиной до 30 метров. Именно здесь сделаны уникальные фермы перекрытия для московского Манежа.

Генерал-майор запаса Стратий досконально знает специфику жилищных проблем, с которыми сталкиваются люди в погонах. Он в свое время возглавлял Главное военно-строительное управление минобороны. В 1998 году на его базе возникла акционерная холдинговая компания ГВСУ Центр. Ее кадровый костяк составили военные инженеры-строители высокой квалификации. И пока иные акционерные предприятия избавлялись от лишней обузы, какой им казались домостроительные подразделения, специалисты ГВСУ Центр не только сохранили имевшуюся базу, но и значительно расширили свой бизнес. Ныне в составе холдинга работают подрядные организации, проектная мастерская и шесть промышленных предприятий, выпускающих практически все, что нужно для возведения современных домов.

- Наше преимущество, - подчеркивает Владимир Стратий, - это солидный опыт взаимодействия с заказчиками силовых министерств, особенно с министерством обороны.

Приоритетной для холдинга на ближайшие годы станет целевая программа по возведению жилья для военных.

Для холдинга сдачей домов под заселение работа не заканчивается. Тут же подключается дочерняя структура ГВСУ Центр по эксплуатации и обслуживанию новых домов. По этому принципу холдинг построил и обслуживает жилье в столичных микрорайонах Жулебино, Печатники, Никулино- Такой метод вполне применим и в ходе реализации программы 15+1

Холдинг ГВСУ Центр ведет работы по проектированию и производству строительных конструкций, возведению домов, а также по реализации квартир с последующей эксплуатацией жилых комплексов всех категорий недвижимости. За последние годы для военнослужащих сданы дома (более 1,5 миллиона квадратных метров) в Москве и Московской области, причем со всей инфраструктурой. А сегодня идет реализация программы 15+15 в ряде подмосковных городов.

В Россию пришел первый западный оператор, профессионально управляющий сетью апарт-отелей. Как стало известно Бизнесу, международная компания Orco Group приобрела у Системы-Галс часть офисно-гостиничного комплекса на Покровке, где в скором времени разместится первый апарт-отель сети под брэндом MaMaison. По оценкам экспертов рынка, сумма сделки составила не менее $40 млн.

Проблема нехватки жилья для военных остро стояла много лет. Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Теперь главное, чтобы в нем не было сбоев. Именно так и готов работать ГВСУ Центр.

Как пояснила старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко, сделка по приобретению гостиничной части комплекса на Покровке французской сетью Orco Group была завершена около месяца назад.

О том, что Orco Group приобрела у СистемыГалс (дочерняя структура АФК Система) гостиничную часть комплекса на улице Покровка, 40, Бизнесу рассказали сразу несколько игроков рынка. Orco Group является одной из ведущих компаний, занимающихся инвестициями, девелопментом и управлением недвижимостью на рынках Центральной и Восточной Европы. По различным оценкам, она управляет портфелем недвижимости стоимостью около 740 млн евро, а прибыль Orco Group за 2005 год составила 50,35 млн евро.

Общая площадь офисногостиничного комплекса на Покровке составляет более 24 тыс. кв. м, из них отель занимает более 9 тыс. кв. м. По оценке экспертов рынка, гостиничная часть комплекса на Покровке стоила Orco Group не менее $40 млн. ($4,5-5 тыс. за 1 кв. м на стадии shall in core).

Вице-президент СистемыГалс Андрей Закревский отказался от комментариев, сославшись на то, что сделка еще не завершена. В Orco Group также не стали раскрывать подробности приобретения здания. Мы не собираемся афишировать детали этой сделки,- отметил представитель Orco Group в Москве.

Для столичного рынка гостиничной недвижимости сделка между Orco Group и Системой-Галс знаковое событие, так как до этого времени ни один из западных операторов не приобретал целиком гостиницу в Москве для дальнейшего управления, уверена Марина Усенко. С ней соглашается заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич, добавляя, что обычно это либо франшиза, либо доля в акционерном капитале отеля. Сделка отличается также тем, что для приобретения отеля на Покровке оператор привлек кредит одного из западных банков.- говорит Станислав Ивашкевич.- К тому же Orco Group будет первым в России оператором, профессионально управляющим апарт-отелями.

Также компании придется вложить в проект еще около $5 млн на обустройство самого апарт-отеля, то есть на каждый номер, а их будет около 200, уйдет около $25 тыс.,- предположил представитель одной консалтинговой компании.

Сейчас компания рассматривает еще несколько объектов для расширения своей сети в столице,- говорит Станислав Ивашкевич. Лариса Афанасьева добавляет, что интерес Orco Group в России вряд ли ограничится только гостиничным сектором.
Идея смычки города и деревни, которая родилась в далекие советские времена, так и осталась утопией. Но весной 2006 года Федеральное правительство решило, что именно малоэтажное жилье способно сдвинуть с мертвой точки многострадальный национальный проект Доступное жилье. Казалось бы, речь идет только о пригородах. Но, как ни странно, и в этом вопросе Москва оказалась в авангарде: несмотря на пресловутый дефицит земли, принято принципиальное решение сохранить часть деревень на территории города. И не просто сохранить, а превратить их в оазисы благополучия.

Проект на Покровке, в котором компания является и владельцем, и оператором, не является исключением для Orco Group, поясняет директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева. По ее словам, отличительной особенностью этой компании на гостиничном рынке является то, что она ни в одном из ее проектов не является просто управляющей компанией, а предпочитает быть как минимум основным - 51% и более- соинвестором проекта. По данным Марины Усенко, на Покровке Orco Group разместит апартотель под брэндом MaMaison.

Но как все это будет выглядеть в реальности, какие деревни будут сохранены, можно ли купить заветные сотки, сколько готовить денег? Эти вопросы приобретают особый интерес в свете заявления, сделанного на прошлой неделе мэром Москвы Юрием Лужковым, о возможности объединения Москвы и области в единый субъект Федерации. Не станет ли реконструкция московских деревень только разминкой для более масштабных перемен? Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к Владимиру Хайкину, руководителю московского ГУП Управление перспективных застроек (ГУП УПЗ).

Городские власти уверяют, что не собираются переселять местных жителей из их деревенских домов. Невольно начинаешь рисовать себе колоритные картины переходного периода: рядом с избушкой-развалюшкой появляется роскошный особняк ценой в пять миллионов долларов.

- Для первого апреля поздновато, и это совсем не шутка. Во всем мире люди стремятся иметь свой дом, жить ближе к земле. Все хорошо понимают, что увеличение плотности городской застройки - вынужденная мера: без этого просто невозможно решать такие социальные задачи, как предоставление жилья очередникам и реконструкция ветхого жилого фонда. Но сегодня у Москвы есть исторический шанс сохранить в своих административных границах индивидуальный тип жилья. И не просто сохранить, а вывести его на новый уровень, соответствующий статусу одной из мировых столиц.

- Владимир Григорьевич, начнем с главного. Это, случайно, не первоапрельская шутка?

- Не совсем. Существует два списка, которые были утверждены Постановлением Правительства Москвы (№ 150 от 7 марта 2006 г.). В первом списке 36 позиций - это деревни и поселки, на месте которых будут возводиться многоквартирные дома. Второй список - это деревни и поселки, в которых будут сохранены индивидуальное жилье и нежилые строения. Число таких территорий 2 ГУП Управление перспективных застроек вместе с Москомархитектуры занимается именно вторым списком. В данный момент у нас в работе такие территории, как например пос. Ларина (СВАО), пос. Кожухово (ВАО), дер. Захарьино и прилегающие к ней территории в охранной зоне усадьбы Захарьино-Знаменское (ЮЗАО), дер. Потапово (ЮЗАО), дер. и пос. Толстопальцево (ЗАО).

- Значит, московское правительство решило сохранить все оставшиеся деревни?

- Предложения выдвигались префектурами и утверждались в установленном порядке.

- А кто решал вопрос, кого сносить, а кого оставить?

- На нас возложены функции заказчика предпроектной документации для территорий сохраняемых деревень. Часть таких документов уже была разработана Москомархитектуры.

- Какова роль ГУП УПЗ?

- Наша задача лежит, в первую очередь, в социально-экономической плоскости: обеспечить нормальное развитие этих территорий и полноценную их интеграцию в московскую городскую среду, создать все, что необходимо жителям для жизни в условиях крупнейшего мегаполиса, включая полноценную инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру. С учетом этого разрабатываются проекты планировок, схемы инженерного обеспечения. В итоге, безусловно, вырастут инвестиционная привлекательность этих территорий, цена на землю и стоимость жилья. Это, конечно, будет и в интересах сегодняшних жителей деревень.

- Каковы основные установки?

- Никто не собирается переселять местных жителей. Те из них, кто сам захочет переехать, смогут выгодно продать свою собственность, а те, кто пожелает остаться, будут жить совсем в других условиях. Конечно, ветхие строения будут постепенно вытесняться. Новое жилье, которое здесь будет возводиться, по-прежнему будет только малоэтажным.

- А что значит в их интересах в данном контексте? Их переселят в панельные многоэтажки?

- Да нет, пока не обращались. Впрочем, и смысла большого нет - все механизмы будут прозрачными и публичными. Они уже отработаны на многоэтажном домостроении, так что велосипед изобретать не придется. Получив участок на конкурсе, инвестор будет обязан оплатить свою долю в создании инженерной и социальной инфраструктуры.

- К вам случайно еще не выстроилась очередь состоятельных и уважаемых граждан, которые бы хотели застолбить интересный участок?

- Можно предположить, что это будет недешево. Конкретную цену вопроса пока вам никто не назовет - это решит рынок.

- Интересно, во сколько же встанет такой домик в деревне со всеми обременениями?

- Термин элитный у нас обычно предполагает статусность, а не высокое качество жизни. На самом деле, элитных районов у нас пока нет. Взять ту же Остоженку - там есть шикарные дома, но это обычный район центра города. Или Рублевка: жить там - вопрос престижа, но никак не удобства. Вечные пробки, изношенные инженерные сети, недостаток мощностей. Думаю, что у нас после реконструкции деревень таких проблем не будет.

- В перспективе это будут элитные районы?

- Здесь ситуация иная. Вы правы, для города нет смысла снести деревню и на ее месте построить другую за счет бюджета. Поэтому город берет на себя роль подготовки площадок для инвесторов. Тем самым мы повышаем инвестиционное качество земли под будущую застройку. Поскольку в этих деревнях нет необходимости в переселении жителей, то городу не надо искать для этого жилье. Этот подход обеспечит для города не меньшую финансовую отдачу, чем при застройке той же территории многоквартирными домами. Я хочу заверить москвичей, что экономика этого процесса четко просчитана, и город не допустит, чтобы кто-то обеспечивал себе красивую жизнь за счет бюджета, то есть, в ущерб интересам горожан.

- Когда в Куркино начали строить таунхаусы, возникла дискуссия о том, что выгоднее было бы построить многоэтажки - выход площадей гораздо больше. Красиво, конечно, но...

- Он будет решаться эволюционно и предельно деликатно. Никто не сможет снести деревенский дом потому, что он портит вид. Но народ у нас очень умный, люди считать умеют. Представьте семью пенсионеров, которые живут в этой деревне и имеют из удобств одну лампочку Ильича. И тут у них появится возможность не только уехать в более комфортное жилье, но и получить на руки сумму, с которой они смогут достойно прожить свою старость, не считая копейки до пенсии. Это, между прочим, тоже социальный аспект.

- Для инвесторов важен вопрос градостроительной и социальной однородности. Как он будет решаться?

- Необязательно. Я не исключаю, что жители какой-то деревни объединятся и всем миром выставят свою территорию на инвестиционный конкурс. Город им, конечно, поможет грамотно подойти к такому процессу. Это для них будет намного выгоднее, чем поодиночке продавать свои дома под точечную застройку, потому что инвестор заинтересован в комплексной застройке.

- Эволюционно - значит, что какое-то время два уклада будут соседствовать?

- Все затраты бюджета вернутся с прибылью. Новый Градостроительный кодекс предполагает, что местные власти должны взять на себя юридическую и инженерную подготовку площадок для строительства. Именно этот подход и будет реализован. Выигрывают все - инвестор, город, население. Инвестор будет получать не клубок проблем, а готовый инвестиционный продукт: он сможет четко просчитывать сроки проекта и его рентабельность. В свою очередь, город, беря на себя нулевой цикл, обеспечивает не только комплексное развитие конкретной территории, но и максимальную отдачу для бюджета. Полученные средства можно будет направлять на решение социальных задач.

- А почему не отдать инвесторам и строительство коммуникаций, как в подмосковных коттеджных поселках? Не надо будет тратить бюджетные деньги...



Главная --> Публикации