Главная --> Публикации --> Кодекс риелтора с оговорками Москвичи переселяются в пригород Какой будет москва через десять лет? рецепты зарубежных урбанистов Банки выселяют родственников В 2006 году объем подмосковного рынка коттеджного строительства превысил 8,5 миллиарда долларов

Хотя закон и называют дачной амнистией, действие его намного шире. Предмет данного закона в первую очередь - упрощение порядка оформления так называемой бытовой недвижимости. То есть речь идет не только о дачах, но и садовых участках, огородах и тех объектах, которые на этих участках построены. Сельские индивидуальные дома, коттеджное строительство в пригородах, так же как и все дополнительные постройки - сараи, гаражи, бани, - тоже подпадают под действие этого закона.

По просьбе РГ новый закон комментирует один из его авторов, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Если у человека есть документ, подтверждающий право собственности, оформляется право собственности. Если участок выделялся на правах бессрочного пользования, также оформляется право собственности. Если земля досталась по праву пожизненного наследуемого владения, тоже оформляется право собственности. Даже если из документа не видно, на каком основании получена земля, все равно оформляется право собственности. Исключение одно: аренда. Если участок предоставлялся во временное пользование на правах аренды, право собственности оформлено быть не может.

Благодаря закону мы ушли от необходимости решения проблемы оформления через суд, к чему вынуждены были прибегать многие собственники, по той или иной причине получая отказ от регистрационных органов. До сих пор установить факт владения недвижимостью, имеющий юридическое значение, многие граждане имели шанс только в суде. После вступления в силу закона такая необходимость отпадет. Потому что по этому закону признаются любые документы - решения, справки, выписки,- подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка наравне с такими правоустанавливающими документами, как справка БТИ, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности. Если земля была предоставлена очень давно и никаких документов не сохранилось, можно предъявить даже выписку из похозяйственной книги, заверенную органами местного самоуправления. Это актуально при оформлении участков, выделенных в сельской местности под ведение личного подсобного хозяйства.

Дискуссия шла бурная, нам говорили, что эта функция отдана рыночным структурам, а потому административное регулирование ее стоимости невозможно. Однако всем известно, что в реальной жизни межеванием занимаются коммерческие структуры, во многом аффилированные с органами местного самоуправления и земельными комитетами, и что стоимость их услуги многократно завышена. Поэтому пока реальной конкуренции на этом рынке нет, будьте добры, устанавливайте максимальный предел такой платы. Кстати, в некоторых регионах это уже сделано и расценки на услуги снизились в 1,5 - 2 раза.

Процедура оформления зависит от того, что именно вы собираетесь регистрировать в собственность. Если речь идет о земельном участке, процедура межевания нужна. Оговорюсь сразу: упрощение всех этапов оформления, связанных с межеванием, - это следующий этап. Нынешний закон эту проблему в полной мере не решил. Мы сделали одно: закон требует от региональных властей установления предельных расценок на услугу межевания.

Принципиально важное решение принято и по размеру земельного участка. Ранее очень часто участки предоставляли формально, не уточняя на местности фактическую площадь. К примеру, в садовых товариществах, как все знают, существовала норма - 6 соток. При этом по факту с учетом нарезки участок мог быть несколько больше или меньше. Закон допускает уточнение площади участка при проведении кадастрового учета на основании документов межевания такого участка. При этом допускается проведение регистрации прав в случае, если площадь участка в правоустанавливающем документе отличается от площади, указанной в кадастровом плане. Описание участка в ЕГРП (в части его площади) производится по кадастровому плану этого участка.

В случае если весь земельный участок, составляющий территорию садоводческого, дачного или огороднического объединения, предоставлен (на любом праве) такому объединению либо организации, при которой было создано такое объединение, у каждого индивидуального владельца нет никаких документов на его участок. В таких случаях для оформления в собственность участка гражданин самостоятельно готовит описание его границ, удостоверяет это описание в правлении. Затем оба документа - описание и удостоверяющее заключение - представляются в регистрационный орган. Единственное основание для отказа - если согласно федеральному закону установлен запрет на передачу такого участка в частную собственность.

Кроме упрощения оформления права собственности закон содержит еще несколько важных решений в виде поправок в Жилищный кодекс и закон о введении в действие Жилищного кодекса.

При этом высказывались опасения, что народ тут же начнет сдвигать заборы и прирезать себе соседние площади. Так вот, хочу предостеречь: не нужно этого делать. Соседи бывают разные. Даже если вы не граничите с гражданами-собственниками, прилегающая территория может принадлежать, например, муниципалитету. Будет только хуже, если вместо упрощенного порядка оформления придется судиться с органом местной власти. Но если пользование участком сложилось в течение многих лет, если так называемая добавленная территория - это не дорога, не площадка, зарезервированная под какие-то общественные нужды, тогда оформление всего участка по факту вполне возможно.

Во-вторых, перенос сроков был необходим и в связи с недавним решением Конституционного суда, который решил, что приватизировать можно и социальное жилье, полученное уже после 1 марта 2005 года. Теперь граждане, получившие такое жилье, смогут его спокойно оформить в собственность. При этом срок - 1 марта 2010 года, когда приватизация будет прекращена, утвержден окончательно.

Во-первых, речь идет о продлении сроков бесплатной приватизации. Срок ее завершения перенесен с 31 декабря 2006 года на 1 марта 2010 года. Это позволит снять социальное напряжение, вызванное тем, что во многих городах, особенно крупных, процесс приватизации квартир сопряжен сегодня с огромными трудностями. В конце концов, люди не виноваты, что чиновники не сумели (или не захотели) наладить этот процесс.

Наконец, закон отменил жесткое требование статьи 14 ЖК преобразовать до конца этого года жилищные и жилищно-строительные кооперативы в товарищества собственников жилья в случае, когда всеми членами полностью внесены паевые взносы. Это тоже очень важная поправка, которую многие очень ждали.

В-третьих, еще одной поправкой в закон о введении в действие ЖК отменяется условие о возможности расприватизации только малоимущими гражданами жилья в срок до конца нынешнего года. Оформить расприватизацию желающим можно будет также до 1 марта 2010 года.

Кроме того, субъекты Федерации должны установить максимальный предел стоимости услуги по межеванию.

Мы старались максимально полно и детально прописать процедуры оформления права собственности непосредственно в законе. В том числе указав в нем исчерпывающий перечень актов, которые должны быть приняты до 1 сентября, когда закон вступит в силу. Это такие документы, как формы технического паспорта и декларации, подаваемые собственником, которые должно разработать и утвердить минэкономразвития.

- То, что появились поправки к законодательству, облегчающие оформление в собственность земельных участков и строений, - безусловно, шаг вперед. Но пока этим законопроектом (термин амнистия не совсем корректный - его можно применить только к тем, кто самовольно построил. Те кто владеет землей - владеют ею вполне законно) мы все вопросы не решили на 100 процентов, а лишь - на 5

Андрей Ивакин,
заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития:

В любом случае по таким участкам необходимо составить в установленной системе координат и с нормативной точностью проект границ, согласовать границы с соседями, при необходимости закрепить их межевыми знаками.

Законопроект не решает одну из наиболее сложных проблем: большинство земельных участков, предоставленных гражданам, не имеют однозначного описания границ. Эта проблема накапливалась годами. Практически до 1994 года земельные участки выделялись с указанием примерного местоположения. В лучшем случае прилагалась схема участка, составленная в соответствующем масштабе.

В правительстве РФ рассматривается законопроект, основная задача которого сделать процедуры землеустройства прозрачными, более дешевыми и менее затратными по времени.

Главный вопрос - цена этих работ. Цена межевания остается очень высокой - минимум 10-12 тысяч рублей. Относительно себестоимости этих услуг она, по оценкам специалистов, с которыми мы общались, завышена где-то в пять - семь раз.

Да, постоянное бессрочное пользование постепенно исчезнет. Вопрос только в том, когда у собственников и у государства найдутся средства, чтобы провести землеустроительные работы. Особой спешки здесь не требуется. Если вы не планируете продавать участок, зачем вам тратить даже 500 рублей? Для граждан переоформление права пользования в собственность - право, а не обязанность.

Но люди могут не бояться, что из-за сложностей с оформлением их лишат прав собственности. Если участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, то оно такое же незыблемое, как собственность, его нельзя отобрать, прекратить. Однако известно, что при разработке Земельного кодекса это право было объявлено устаревшим, ненужным, и возникла идея быстро всех превратить в настоящих собственников.

Итак, что же делать небогатому, боящемуся налога и землемеров дачнику, но желающему, чтобы его земля стала действительно его? Самое лучшее - все-таки оформить дачный или садовый домик в собственность в упрощенном порядке - по декларации. Этот порядок предусмотрен законом с 1 сентября.

А вот с правом постоянного (бессрочного) пользования хуже. Оно по наследству не переходит, а для переоформления в собственность необходимо потратиться. Но и здесь все не так плохо. Можно передать по наследству дом. Собственник дома имеет право на выкуп земельного участка по достаточно низкой льготной цене.

Значит ли это, что дачные участки в ближнем Подмосковье, где земля очень дорога, но на которых живут малоимущие, станут для них недоступны? Кадастровая стоимость - это база для расчета налога. Органы местного самоуправления могут установить любой процент от кадастровой стоимости в качестве налога, в зависимости от социальных, экономических и других приоритетов. Кроме того, если на участке стоимостью 200 тысяч долларов живет малоимущий, наверное, он может перебраться на несколько километров дальше от Москвы, а разница в стоимости обеспечит ему более высокий уровень жизни.
У девелопера проекта по реконструкции гостиницы Спорт компании СистемаГалс может появиться соинвестор. Как стало известно вчера из распоряжения столичных властей, в связи с нерасторопностью партнеров компании московские власти намереваются выставить часть участка на Ленинском проспекте на торги. Ряд экспертов считают, что после проведения аукциона Система-Галс может выйти из проекта.

Часто задают вопрос: что сейчас происходит с кадастром? Законопроект, предусматривающий создание единого кадастра объектов недвижимости, уже прошел все согласования и в ближайшее время будет внесен в Госдуму. Целая глава в нем посвященна кадастровой оценке. Несмотря на то что однозначных границ в кадастре нет, для участков рассчитана кадастровая стоимость, с которой уплачивается земельный налог. Естественно, всех интересует, будет ли меняться кадастровая оценка в сторону повышения. От этого ведь зависит размер налога, который придется платить людям. Кадастровая стоимость, безусловно, будет меняться в сторону приближения к рыночной цене.

Изначально планировалось, что после сноса находящейся в аварийном состоянии гостиницы Спорт на ее месте в 2004-2006 годах будет возведен многофункциональный комплекс общей площадью около 195 тыс. кв. м. Тогда же заказчиком по всем работам был назначен один из собственников Спорта Амираль Б.В.. Позже стало известно, что в проект по строительству комплекса на месте снесенной гостиницы вошла дочерняя структура холдинга АФК Система Система-Галс. С появлением нового игрока к уже существующему участку, закрепленному за одним из собственников Спорта фирмой Эльгида (№973-РП), была присоединена прилегающая площадка, а общая площадь проекта увеличилась до 400 тыс. кв. м.

Земельный участок на Ленинском проспекте, где раньше располагалась снесенная гостиница Спорт, будет выставлен на торги. Соответствующее распоряжение было подписано на днях мэром Москвы Юрием Лужковым, сообщает Интерфакс. Среди основных причин, по которым столичные власти приняли это решение, называется тот факт, что собственники снесенной гостиницы Спорт - компании Частное право Н-аудит, Амираль Б.В. (Нидерланды) и Эльгида - не приняли мер по дальнейшему освоению земельного участка.

Участники самого проекта и игроки рынка недвижимости крайне удивлены решению московской мэрии выставить на торги часть объединенного участка по проекту реконструкции гостиницы Спорт. Мы ничего не знаем о подобных планах. Это похоже на политические игры. Все конфликты по площадке уже давно решены,- сказал первый вице-президент компании СистемаГалс Азарий Лапидус. В компании Эльгида Бизнесу также заявили, что для них решение столичных властей стало неожиданной новостью. Заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева уверена, что московское правительство не могло выпустить подобное распоряжение, не проведя проверку на объекте. Руководство Системы-Галс как девелопер проекта должно было обязательно быть проинформировано в первую очередь о готовности этого документа,- утверждает Никуличева.

Согласно обнародованным осенью 2005 года планам Системы-Галс, к строительству компания собиралась приступить в конце 2006 года.

Тенденция времени: народ начинает активно осваивать земельные участки под жилье или приобретать уже готовые дома (квартиры) обязательно у воды. Причем неважно, в каком регионе. У подножия золотистых дюн морских берегов Калининградской области, не имеющей границ с Россией, на всем протяжении Волги, в таежных предгорьях Байкала. Далее везде. Не хочется думать, будто это связано со скептическим отношением граждан к национальной идее доступного дома. Люди стали понимать, что вложения средств в отдаленные от столицы объекты недвижимости в лихие рыночные времена дело прибыльное. Тем более, что даже поверхностный мониторинг цен на жилье свидетельствует: они неуклонно растут по всей стране.

Однако ряд чиновников все же уверены, что подобный шаг был предпринят, чтобы выйти из проекта и переуступить его кому-то другому. Аппетиты у Системы-Галс очень большие, и они не всегда справляются со своими площадками,- рассказал один из чиновников. Заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова считает, что если по этому участку не были подписаны все необходимые правоустанавливающие документы, то с изменением ситуации вокруг проекта столичные власти, учитывая тот факт, что строительство еще не началось, могут спокойно выставить участок на торги. По ее словам, конечно, в дальнейшем победителю торгов придется заплатить за уже проделанную работу по объекту той компании, которая изначально вела проект. В этом случае компенсацию должна была бы получить Система-Галс",- говорит Смирнова. С ней соглашается один из экспертов: Через торги в этот проект может войти новый соинвестор. Участок на Ленинском может стоить не менее $55 млн (без исходной разрешительной документации и проекта). С документацией и проектом и выкупленной долей города цена участка может вырасти в два-три раза против обозначенной цифры,- утверждает он.

Калининград не только самый оторванный лоскут Отчизны. Это еще и 140 километров янтарного берега Балтийского моря, десятки российских верст заповедной Куршской косы с чистейшим заливом, реликтовыми соснами, изумительным воздухом и бесконечными волнами золотистых песчаных гор дюн.

Балтийская Ривьера

К примеру, жилой комплекс Park Hause компании Риал, дома повышенной комфортности фирмы Балткоммерцстрой, объекты Импера Холдинга или жилой ансамбль Королевская аллея КСК Вальдау и так далее. Строят исключительно по европейским стандартам, а вот цены в сравнении со стоимостью аналогичных объектов в Москве вполне приемлемые: от 900 у.е. за кв. метр. При этом вокруг новостроек нет ни одного промышленного предприятия, зато много лесопарковых зон, да и до моря полчаса на автобусе, такси или собственном авто.

Как на побережье, так и в самом городе цены на жилье (на первичном и вторичном рынке) ежемесячно и стабильно растут по 1,5-2 процента. При этом недвижимость в бывшей цитадели Восточной Пруссии на любой вкус. По словам Олега Здрадовского, генерального директора представительства компании Pauls ' Yard в северо-западном регионе РФ сегодня разброс цен достаточно велик. Есть квартиры стоимостью от 850-900 и до 1500 и 2 тысяч долларов за квадратный метр. Словом, ничуть не дешевле, чем в ближайшем Подмосковье. Все наиболее престижные объекты, как правило, расположены в престижном Центральном, Ленинском и Октябрьском районах.

По поводу приморских поселков. Балтийская Ривьера, безусловно, не юг. Море здесь не самое теплое в мире, а ветреная погода склонна к постоянной перемене. Тем не менее, по сведениям экспертов местного рынка недвижимости, свыше 60% собственников жилья здесь теперь тоже москвичи. В этом смысле особенно популярна здравница федерального значения курортный городок Светлогорск бывшая фешенебельная летняя резиденция прусских королей Раушен (в переводе шум моря).

Что касается стоимости квартир, то ценовая планка самой дорогой однушки общей площадью до 40 кв. м пока в Калининграде достигает 30 тысяч долларов. Сравнительно дешевую недвижимость можно приобрести в собственность в микрорайоне Сельма. Так, в жилом комплексе Парус 1 кв. м сейчас оценивается не более чем в 420 у.е. Как говорится, о таких ценах москвичи давно забыли.

Примерно такие же цены в соседних курортных поселках: Зеленоградске, Пионерском, Светлом. От 500 до 600 долларов за кв. метр. Если же возникнет желание приобрести на Балтийском побережье скромный домик или особняк, то все будет зависеть от запроса покупателя и толщины его кошелька. Цены варьируются от 500 до 5 тысяч у.е. за кв. метр. А что? Море оно везде море.

Сейчас, например, на торги выставлены жилые здания строительной корпорации Мосбалтинвест. Все ее дома возведены на сосновом холме, с которого открывается прекрасный вид на городское озеро. Средняя стоимость 1 кв. м в этих домах от 1250 до 1400 у.е. Много дешевле обойдется покупка жилья, сооружаемого группой компаний Конти, которая реализует квартиры в новом комплексе (монолит с кирпичными стенами) Олимпийский. Квадратный метр в нем стоит всего 600 долларов и до моря 15 минут ходьбы.

На окраинах Самары сегодня можно приобрести приличную квартиру по цене от 350 до 400 у.е. за квадратный метр. В центре города цены взлетают почти вдвое. Однако с недавних пор областными властями взят очень даже перспективный курс на малоэтажное и сравнительно доступное жилищное строительство не в самом городе, а неподалеку от него. В частности всего в 17 километрах от губернского центра, там, где река Сок сливается с Волгой, компания Социально-экономический резерв (СЭР) успешно осуществляет возведение поселка под названием Стрижи. Здесь на 125 гектарах должны разместиться от 700 до 1000 современных домов (общей площадью от 200 до 400 кв. м) с прилегающими участками (15 соток). Здания в окружении вековых сосен проектируются и возводятся так, чтобы из окон были видны живописные отроги Жигулевских и Сокольих гор. Причем поселок не элитный. Он рассчитан на жильцов так называемого среднего класса, которым цена в 350 долларов за кв. м, да еще в рассрочку, или, например, по ипотеке, другим приемлемым программам кредитования не представляется заоблачной.

Вдоль Волги-матушки

В новостройках Саратова можно приобрести жилье по цене от 10-15 тысяч рублей за квадратный метр (на окраинах) до 25 тысяч в центре. На вторичном рынке города, где парней так много холостых на продажу выставлены однокомнатные квартиры стоимостью от 500 до 580 тысяч рублей.

Цены на жилье в Нижнем Новгороде пока тоже далеки от московских. Так, в Приокском районе застройщиком СК Стриот возведен 15-этажный дом на 210 квартир стоимостью от 24 тысяч рублей за квадратный метр.

Так местные жители называют Байкал, который, по мнению большинства ученых, обладает всеми признаками того, чтобы однажды разлиться новым Мировым океаном. Правда, до события планетарного масштаба еще очень далеко, тогда как квартиры иркутянам, живущим всего в 90 км от озера-моря, крайне требуется уже сегодня. В поисках решения проблемы мэр города Владимир Якубовский даже взялся судиться с Центром сохранения наследия (ЦСН) за право сноса 1200 ветхих строений, считающихся памятниками старины, чтобы на их месте оборудовать площадки под перспективные новостройки.

У озера-моря

Кстати, сейчас в этом прибайкальском городе особым спросом пользуются не только жилые постройки, но и коммерческие объекты. Главным образом офисные здания, цена которые (если их не арендовать, а выкупать) в Иркутске может колебаться от 230 тысяч до 1,5 миллиона долларов.
Инвестфонд Cube Private Equity (входит в Citigroup) приступает к активному развитию сети кинотеатров Киноплекс. В 2007 году оператор сети, компания Инвесткинопроект, планирует открыть пять развлекательных комплексов в регионах, а также начать развивать собственные ресторанные сети Кофенэро, Мисаго, Блин Сметаныч и Лос пиратос.

В общих же чертах ситуация на рынке недвижимости Иркутска такова. В Ленинском районе очевидна тенденция к повышению цен: одно- и трехкомнатные квартиры в кирпичных домах выросли в цене от 0,2 до 1,2 тыс. руб. за квадратный метр. В деревянных объектах жилой недвижимости однокомнатные квартиры подорожали на 1,5 тыс. руб. за квадратный метр. Двухкомнатные меньше: до 1 тысячи. Трехкомнатные на 600 рублей. Таким образом, средняя цена по городу в кирпичных и панельных домах достигла 32-35 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатные деревяшки подорожали всего на пару тысяч рублей за квадратный метр, двушки на 600-80 Зато трехкомнатные квартиры в кирпичных домах на вторичном рынке подорожали на 2 тысячи рублей. Цены на квартиры в Свердловском районе Иркутска повысились во всех сегментах до 1500 рублей за метр.

В 2005 году Тимофеев и Муров продали свой пакет фонду. Сейчас Инвесткинопроекту принадлежат три Киноплекса в Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти, а также второй строящийся в Екатеринбурге.

ООО Инвесткинопроект было создано в 2000 году Александром Тимофеевым и Владимиром Муровым, в 2004 году фонд Cube Private Equity приобрел долю в компании, вложив в развитие киносети $40 млн.

Одновременно Инвесткинопроект активизирует развитие ресторанного проекта и планирует открывать в регионах четыре концепции: кофейня Кофенэро со средним чеком 200-250 руб., демократичный суши-ресторан Мисаго со средним чеком 500-600 руб. и два фаст-фуда - Блин Сметаныч и итальянская пиццерия Лос пиратос со средними чеками 180-200 руб. Орехов рассказывает, что Инвесткинопроект за последние полгода открыл 15 ресторанов в Волгограде, Екатеринбурге, Тольятти и Самаре. До конца года Инвесткинопроект планирует вложить в расширение ресторанной сети $1 млн.

Вчера гендиректор Инвесткинопроекта Андрей Орехов рассказал Бизнесу о планах сети. По его словам, в 2007 году компания планирует построить в регионах пять кинодосуговых комплексов в городах с населением от 400 тыс. человек, каждый из которых будет включать мультиплекс и игровую зону. Мультиплексы будут состоять в среднем из шести-восьми залов, однако еще рассматривается проект с более чем десятью экранами,- рассказал Орехов. По его словам, инвестиции в строительство составят $25-30 млн, часть из которых придется на средства Cube Private Equity, часть - на заемные. Города, где появятся центры, пока не определены.

За семь лет полностью реализовав лишь три проекта с оборотом $35 млн, за год-два хотят открыть аж пять,- скептичен Федоров. Не очень верит в планы Инвесткинопроекта и гендиректорсети Синема-парк Сергей Китин: Между ресторанным и кинобизнесом существует даже конфликт интересов: один из них может оказаться более окупаемым, и, как следствие, другой станет менее выгодным. За двумя зайцами погонишься - ни одного не поймаешь, шутит Китин. Партнер агентства Группа 9 Илья Лычев связывает желание Инвесткинопроекта заняться ресторанами и фаст-фудами отсутствием конкурентов в регионах. Но все равно не очень понятно, почему Инвесткинопроект стал заниматься общепитом, потому что кино сейчас само по себе достаточно прибыльный бизнес, а вести одновременно разнобрэндовые концепции общепита и ресторанного бизнеса достаточно тяжело,- говорит Лычев. По его прогнозу, ресторанные проекты компании окупятся максимум через два-три года. Но крупные федеральные ресторанные операторы придут в эти регионы, и рентабельность и доходность сетей Инвесткинопроекта резко сократятся, предупреждает Лычев.

Гендиректор кинокомпании DVI Cinema Владимир Федоров сомневается в том, что Инвесткинопроекту удастся расширить региональную сеть так быстро.



Главная --> Публикации