Главная --> Публикации --> Дешевые офисы вымирают как класс Загородная архитектура. коттеджный поселок городского типа Переезд за город позволяет экономить на аренде и зарплате Стратегия комплексной застройки. недалеко от москвы Централизованная логистика повышает прибыль сети на 1–2%

В конце мая Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий обозначать в иностранной валюте и всевозможных у. е. стоимость товаров и услуг. Нарушителям грозят штрафы. Насколько это разумно, вопрос отдельный. Но чаяния парламентариев об укреплении авторитета рубля на сей раз полностью совпали с конъюнктурой петербургского офисного рынка. Управляющие и собственники используют грядущие законодательные новшества как дополнительный аргумент в переговорах с арендаторами.

Санкт-Петербург Ценовая ситуация на петербургском рынке коммерческих площадей сегодня напоминает известный анекдот: Сколько будет дважды два? Оптом три, по безналу пять. Владельцы бизнес-центров и торговых комплексов перестают номинировать арендные ставки в долларах. Они оперируют валютной корзиной, выдумывают собственные у. е. или переходят на рубли. Маловероятно, что в обозримом будущем рынок вернется к универсальной единице расчетов, роль которой на протяжении многих лет выполнял зеленый. Чтобы разобраться в этой валютной палитре и понять, где выгоднее снять площади, арендатору нынче не обойтись без калькулятора и свежей биржевой сводки.

Во II квартале 2006 г. очередная порция городских бизнес-центров отказалась от доллара. Евро так и не удалось завоевать сильных позиций в офисном секторе. Зато все больше собственников доверяют национальной валюте. По данным компании GVA Sawyer, в мае 2006 г. 18% офисных комплексов установили рублевые арендные ставки. В конце 2005 г. такой практики придерживались 13% объектов.

Рубль наступает

От собственной у. е. к рублю перешел один из старейших БЦ города Нептун. Inform-Future на Тамбовской улице предпочел российскую денежную единицу евро. Поведение европейской валюты труднопредсказуемо. Мы перешли на нее в конце 2003 г., когда курс достигал почти 37 руб. Сейчас он колеблется вокруг 34 руб. Ежегодное 5%-ное повышение ставок компенсирует лишь снижение курса, но не растущие эксплуатационные расходы. С начала 2006 г. мы фиксировали в договорах минимальную курсовую планку. Выше нее евро ни разу не поднимался. Фактически это и стало переходом на рубли. Так что сейчас мы просто расставили точки над i, поясняет заместитель генерального директора Информ-Футуре Хельве Заикина.

В рублевую зону переходят не только здания экономкласса, но и комплексы высокого уровня (В и В+), работающие в том числе и с иностранными компаниями. Например, от доллара отказался Сити-Центр на Петроградской набережной, 18, самый крупный деловой комплекс класса В+ в городе, имеющий 25 000 кв. м офисных площадей и развитую инфраструктуру. Сегодня офисы в Сити-Центре оцениваются в 12 600-16 200 руб. за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатацию.

На рубли перешли все БЦ, которыми управляет ГК БестЪ (четыре объекта, примерно 15 000 кв. м офисных площадей категории от С до В+). Диапазон арендных ставок от 7000 до 10 500 руб. за 1 кв. м в год. Все новые арендные контракты в Миделе, Ресурсе, Таймсе и Гранате заключаются в рублях. Прежние договоры, в которых используются у. е., остаются в силе. Однако их продление или перезаключение подразумевает переход на рублевые расчеты, комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании БестЪ. Коммерческая недвижимость Вадим Демешенков.

По информации управляющих компаний, арендаторы, в том числе заграничные, спокойно воспринимают рублевую конверсию. По крайней мере, отказов от офисов нет. А перечисленные комплексы имеют не только 100%-ную загрузку, но и лист ожидания из потенциальных клиентов.

Впервые в рублях расценки номинировал бизнес-центр уровня А это Лангензипен на Каменноостровском проспекте (Петроградская сторона), который по плану сдается в эксплуатацию к осени. Офисный комплекс общей площадью около 11 800 кв. м состоит из двух зданий. Инвестор Управляющая компания Теорема приобрел бывшую недвижимость фабрики Знамя труда (до революции Завод Лангензипена). Теореме достались памятник краснокирпичной заводской архитектуры XIX в. и примыкающий к нему недострой советской эпохи. Фабричный корпус реконструирован, а незавершенка превратилась в эффектный арт-объект (архитектор Сергей Чобан). Фасад здания выполнен из 3D-стекла с внутренней подсветкой, на котором при помощи цифровой печати появились греко-римские орнаменты.

Рубль сегодня довольно твердая валюта. Номинировать в ней ставки значительно удобнее и с бухгалтерской точки зрения. При расчетах в долларах бизнес-центр выставляет платеж по одному курсу, арендатор через несколько дней рассчитывается уже по другому, в результате путаница, поясняет Борис Жуков, управляющий БЦ Т4 и Эврика. Эти объекты (в общей сложности 33 300 кв. м офисных площадей в Невском районе) перешли на рубли еще в прошлом году.

От зеленых во II квартале отказались и другие представители А-класса Атриум и Белые ночи, перейдя на промежуточный вариант расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро.

Базовая арендная ставка в стеклянном корпусе 18 000 руб. за 1 кв. м в год, краснокирпичный оценен в 12 600 руб. за 1 кв. м. Договор на аренду почти 2900 кв. м в новом корпусе уже подписал Балтинвестбанк.

Большинство офисных объектов (почти 50%, по данным GVA Sawyer) оперируют всевозможными у. е. Их курс колеблется в пределах от 29 до 40 руб. Многие применяют так называемый курс КУГИ (35 руб.), по которому платят арендаторы городских помещений. По оценке руководителя департамента офисной недвижимости компании Praktis Алексея Федорова, в первом полугодии 2006 г. 60% БЦ класса В номинировали расценки в у. е., не привязанных к доллару или евро. В секторе С таких объектов 48%.

Из объектов уровня А приверженность доллару сохраняют БЦ Дом Швеции и Строгановский новый небольшой комплекс на Невском, 1 Правда, последний заявил весьма высокую для Петербурга ставку около $845 за 1 кв. м в год (эксклюзивный брокер компания Бекар).

Возможность перехода на рубли до конца года рассматривают управляющие многих бизнес-центров (например, Елизаветинского, Невского, 30, Московского, Фарватера, объектов ВМБ-Траст и др.). Впрочем, хватает и тех, кто намерен сохранить верность собственной у. е. или даже доллару или евро, подстраховываясь, правда, от дальнейшего снижения курса.

Фактически, используя фиксированный курс у. е., мы рассчитываемся в рублях. Счета арендаторам выставляются в российской валюте. Поэтому, если формальный переход на рубли состоится, он будет совершенно безболезненным для клиентов. Хотя отказываться от у. е. не спешим. Оперировать ими психологически проще, чем цифрами с многочисленными нулями, считает гендиректор компании АйБи Менеджмент Елена Никуличева (в управлении пять зданий классов В и С, около 25 500 кв. м офисных площадей).

Мы минимизируем риски и предпочитаем использовать валютную корзину, говорит зампредседателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. В БЦ, которыми управляет наша компания, есть контракты в евро, долларах, у. е. и рублях. Необходимо считаться и с предпочтениями собственников. Иностранцы планируют бизнес в родной валюте.

По наблюдениям специалистов GVA Sawyer, собственники и УК стремятся увеличить или стабилизировать доходы, но не хотят отказываться от премии, которую они получат в случае увеличения курса доллара/евро к рублю.

На рынке торговых площадей тоже царит валютное разнообразие. В евро, как правило, номинируют ставки ТЦ, которые возводятся на средства иностранных инвесторов. Например, ТРК Питер Радуга в Московском районе, открытие которого запланировано на декабрь, заявляет диапазон 450-900 евро за 1 кв. м в год. Девелопером этого проекта выступает компания Vinci Construction Grands Projets. Общая площадь комплекса составит 85 000 кв. м. Эксклюзивный консультант и брокер компания Астера Онкор.

Торговля выбрала евро-доллары

Часть действующих ТЦ сохранили верность доллару. Например, в галерее бутиков Гранд Палас на Невском проспекте, 44, актуальный диапазон ставок $920-1800 за 1 кв. м в год. Долгосрочные контракты предусматривают ежегодную индексацию платежей на 5%. Однако переход на другую у. е. в них не прописан.

Коммерческий центр Невский Плаза, который к концу 2007 г. прирастет к отелю Коринтия Невский Палас, предлагает помещения под бутики по 1300-2200 евро за 1 кв. м в год. Инвестор проекта мальтийская группа компаний Коринтия, собственник 5-звездочного отеля.

Рынок торговых площадей все-таки существенно отличается от офисного. Арендатор сознательно выбирает конкретный объект, вкладывает существенные суммы в отделку помещений и рассчитывает на долгосрочные отношения. Все нюансы подробно обсуждаются в ходе переговоров. Арендные ставки, как правило, индексируются в пределах 2-5% в год, продолжает Юрий Борисов. Наиболее распространенный на сегодня вариант расчетов среднеарифметическое между курсами евро и доллара. Ситуация в области ценообразования достаточно стабильная. Контракты в рублях нам пока не встречались.

Во Владимирском пассаже (Владимирский проспект, 19), где средняя ставка составляет $1200 за 1 кв. м в год, курс ограничен снизу 29 руб. В торгово-офисном комплексе River House эта планка 28,5 руб. Долларовые расценки достаточно распространены. Однако падение американской валюты вынудило практически всех собственников ввести в контракты с арендаторами курсовую оговорку. Нижняя граница, как правило, варьируется в пределах 27,5-30 руб., комментирует Юрий Борисов, управляющий партнер АйБи Групп (в ее активе шесть реализованных проектов ТРК, в которых компания выступала разработчиком концепции и эксклюзивным агентом; она также управляет комплексами Румба, Южный Полюс, Галерея 1814.)

В переходе с одной единицы расчетов на другую сегодня фактически отсутствует спекулятивная составляющая, считает директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости ГК Бекар Всеволод Глазунов. Собственники пытаются таким образом зафиксировать уровень доходов и защититься от возможных валютных потрясений. Пока на рынке нормально воспринимаются и евро-доллары, и у. е..

В евро-долларах, например, номинирует платежи новый ТЦ Шкиперский молл, первая очередь которого заработала этой весной на Василевском острове. Разброс арендных ставок от 240 до 1200 у. е. за 1 кв. м в год. Такой же практики придерживаются в бутиковом ТЦ Gallery Apriori, к осени открывающемся на Большом проспекте, 56 (Петроградская сторона). Помещения в нем сдает компания Бекар по 1000-2000 у. е. за 1 кв. м в год.

Пока закон не принят, собственники особенно не беспокоятся по поводу расчетов в у. е. Все счета выставляются в рублях и оплачиваются арендаторами по безналу. Так что переход на отечественную валюту не вызовет особых проблем, кроме технических сложностей, связанных с переписыванием договоров и т. п., полагает Юрий Борисов.
Рынок торговой недвижимости стремительно растет, и все чаще перед владельцами и менеджерами магазинов встает вопрос о том, как максимально эффективно управлять бизнес-процессами. Изучение покупательских потоков стало актуальной и одновременно болезненной темой. Собственники зданий делают ставку на системы подсчета посетителей, которые могут помочь в правильном управлении. Они готовы вкладывать в такие системы большие деньги. Однако от элементарных счетчиков до глубокой аналитики доросли далеко не все российские игроки.

На рублевые ставки предполагает перейти Гранд Каньон, сданный в эксплуатацию в конце 2005 г. Девелопером одного из самых крупных ТРК Петербурга (общая площадь 75 000 кв. м) выступила компания Соломон. Изначально мы номинировали арендные ставки в долларах, используя курс ЦБ или фиксированные величины. Сейчас постепенно переводим контракты в рубли. В российской валюте уже заключается большинство новых договоров. Мы считаем такую ценовую политику разумной. Тем более что государство намерено вывести у. е. из обихода, комментирует заместитель генерального директора Соломон по PR Ирина Коняхина.

Новый рынок

Навыставке Молл-2006 было много стендов известных московских компаний и игроков из регионов. Но здесь демонстрировали себя не только девелоперы, инвесторы и управляющие. На этот раз выставочный зал заполонили организации, предлагающие различные технические услуги и нововведения для торговых центров и магазинов. Например, системы подсчета посетителей. С виду простые датчики, напоминающие пожарные или сигнализационные установки.

Если говорить о растущем рынке арендаторов и конкуренции между сетями, то они тщательнее стали выбирать себе помещения. Все чаще они выбирают те центры или магазины, в которых ведутся исследования покупательских потоков, говорят эксперты в компании Detex Line, которая тоже разрабатывает датчики для магазинов.

Рынок систем подсчета посетителей установок, широко применяющихся как в торговле, так и в любой сфере, где нужно вести подсчет, в России еще очень молодой. Года два назад на конференциях по торговой недвижимости залы либо пустовали, либо в аудитория с недоверием воспринимала выступления производителей или поставщиков такого оборудования. Теперь почти все новые ТЦ в Москве и регионах оснащены теми или иными видами датчиков, фиксирующих, сколько покупателей вошло, вышло и находится в помещении. Но многие игроки, в частности управляющие или владельцы зданий, пока не знают или не понимают всего спектра задач, которые могут решить подобные системы, отмечает директор отдела маркетинга компании Watcom, производителя систем подсчета, Алексей Князев. Однако многие пришли к тому, чтобы использовать такие системы как минимум на входах в здание.

Компании, которые сейчас производят или поставляют системы подсчета в России, на них стали специализироваться не сразу. Как правило, это те, кто начинал с антикражных, противопожарных систем. Та же Watcom начинала с подобных установок в магазинах и на автостоянках. Detex Line сначала тоже прославилась как разработчик антикражных установок.

Первые датчики, подсчитывающие посетителей, в Москве были установлены в 2002 г. в обувном магазине сети Ecco, как говорит Алексей Князев. Заказов от клиентов оснастить магазин или торговый центр системой подсчета в то время почти не поступало, но в случае с Ecco это была инициатива самой сети. В том же году счетчики появились в торговом центре Рублевский. Это был первый ТЦ в столице, располагающий такими датчиками. Почти одновременно с этим системы подсчета установила Мега.

Однако эту нишу для бизнеса в стране пока можно считать наполовину свободной.

На современном российском рынке присутствуют четыре крупные компании, которые стали популярны у российского потребителя. Это отечественные Watcom и Detex Line, голландская Telsec и шведская Actron. Если не считать множества небольших поставщиков и производителей. А также оборудование одного из европейских лидеров Irysys, которое поставляет из Англии в РФ компания Watcom.

Владельцев профессиональных торговых объектов сейчас беспокоит главная задача как повысить эффективность своей машины по производству денег (так в профкругах называют торговый центр или магазин) и усовершенствовать объект до уровня инвестиционно привлекательного. Чтобы потом хорошо продать бизнес. Эффективность управления в ТЦ, пожалуй, стала больной темой, которую поднимает практически каждая отраслевая конференция игроков рынка.

Зачем России система

В любом докладе специалиста на эту тему можно найти описание, как с помощью систем подсчета сделать выводы о работе ТЦ в целом. Известно, что датчики фиксируют всех вошедших и вышедших посетителей (если на входах установлены двунаправленные системы), соответственно, аналитик может делать выводы, сколько посетителей и в какие дни, месяцы, сезоны бывает в торговом центре. Точность и глубина анализа возрастают в зависимости от того, сколько, где и каких датчиков установлено. Датчиками можно оцепить все входы и выходы по периметру ТЦ. Можно установить системы на разных этажах и в зонах торгцентра, а также в каждом магазине. Чем больше датчиков, тем меньше почему остается у владельцев и управляющих магазинами, отмечает Алексей Князев.

Однако многим предпринимателям надо привыкнуть к интеллектуальным системам в торговом центре как таковым. Но рынок развивается быстрее, чем они привыкают к нему. Эксперты считают, что, если владельцы хотят достичь амбициозных целей, им пора заняться серьезной аналитикой в торговых центрах и супермаркетах. По мнению Натальи Коротаевой, коммерческого директора РосЕвроДевелопмент, рынок торговых центров в России до сих пор во многом строится на интуиции его участников. Еще не все отдают предпочтение интеллектуальным системам как самой рациональной составляющей в процессе управления объектом. Чтобы прийти к этому, команда РосЕвроДевелопмента совершила рейд по Европе. И почерпнутый опыт решила применить к своей программе строительства ТЦ в регионах России.

Менеджер может пойти дальше. Выявив покупательское ядро, он разрабатывает для него различные программы лояльности. Сейчас многие торговые компании в России практикуют программы лояльности как один из методов, которым можно удержать постоянных покупателей, рассказывает Татьяна Астер, маркетолог и руководитель агентства Real Estate Marketing. Как пример можно привести программу Малина.

Получив статистику благодаря датчикам, менеджер может уже делать выводы, что влияет на высокую или низкую посещаемость ТЦ. С помощью анализа поведения посетителей в торговом центре можно также выявить покупательское ядро.

По словам Сергея Будылина, генерального директора компании ДС Девелопмент группы компаний ДОН-Строй, компания закладывает системы подсчета в свои торговые и развлекательные комплексы на стадии проектирования. Они помогают прогнозировать посещаемость торгового комплекса и факторы, влияющие на это, планировать рекламную и маркетинговую стратегии и даже оценить эффективность таких маркетинговых кампаний. Что важно, с помощью датчиков можно выявить так называемые мертвые зоны в ТЦ.

Установить датчик на вход и выход можно в любой момент. Если же владелец собирается анализировать работу в каждой зоне своего комплекса, то потребуется комбинация систем внутри здания, соответственно, подведение коммуникаций. Все это эффективнее закладывать в проект на ранней стадии, соглашаются опрошенные девелоперы.

ротация арендаторов и подсчет посетителей. Большинство из этих параметров оценка объекта с точки зрения брокеров. С точки зрения же привлекательности для покупателей успешность проекта можно объективно оценить только при помощи системы подсчета посетителей.

Бренд-менеджер сети Метромаркет холдинга Capital Group Светлана Гришкина говорит, что для ритейл-проектов способов оценки существует не так уж много. Я бы разделила их на качественные и количественные. Качественные оценки это месторасположение, правильный конструктив здания, размер торгового центра, парковка, концепция, пул арендаторов и т. д. Количественные характеристики размер арендных ставок,

Есть еще одно преимущество: системы подсчета посетителей хороший инструмент, который поможет доказать потенциальным инвесторам, а также акционерам, насколько привлекателен и популярен бренд.

При помощи анализа данных можно делать стратегическое и тактическое маркетинговое планирование (анализ эффективности работы торговых центров, определение оптимального времени для проведения рекламных мероприятий, оценка эффективности рекламных кампаний), считает Гришкина. Можно также оптимизировать работу персонала, поняв, когда покупательская активность в торговом центре находится на пике. И скорректировать потоки посетителей, более равномерно распределить их по площади торгового центра. Арендную же плату можно дифференцировать в зависимости от популярности арендаторов у покупателей ТЦ, также установив это по количеству посетителей заведения.

Алексей Князев приводит пример: в торговом центре прошла рекламная акция. Если бы системы подсчета не были установлены, то результатов посещения комплекса непосредственно по кассовым чекам могло быть не заметно. Допустим, продаж получилось мало. Но датчики показывают, например, что посетителей в тот день в ТЦ пришло много, просто часть из них ничего не приобрела. Управляющим остается разбираться, почему они не сделали покупки. В этом случае причин уже может быть масса: наличие мертвых зон, низкая эффективность отдельных магазинов внутри комплекса, некачественная работа продавцов-консультантов.

Как считает Наталья Коротаева, такие системы одинаково помогают и управляющему комплексом, и арендаторам. Например, управляющий может видеть, что при равнозначном потоке покупателей в нескольких магазинах комплекса оборот у некоторых из ритейлеров выше, у других ниже. Тогда он сможет понять, в каком звене бизнес-процесса надо искать проблему. С другой стороны, арендатор, которому пообещали бойкое место в ТЦ, если на практике это оказалось не так, благодаря датчикам подсчета может предъявить претензии управляющему зданием.

В компании Detex Line рассказали также, что, проанализировав данные систем подсчета, менеджеры торгового предприятия могут планировать работу продавцов по-разному в дни большей и меньшей покупательской активности. Используя данные накопленной статистики, можно довольно точно прогнозировать количество посещений в тот или иной день и избежать лишних затрат на заработную плату сотрудникам, а также их чрезмерной загруженности или наоборот. Особенно этот аспект в работе важен для крупных супермаркетов, где часто из-за неправильного распределения рабочего времени кассиров собираются очереди.

Современные аналитические исследования подводят к интересному выводу: иногда проблему в ТЦ можно выявить только с помощью электронных систем подсчета посетителей.

Detex Line, по ее данным, установила оборудование в 3000 магазинов в 237 городах России. Watcom оборудовала около 70 розничных сетевых магазинов в Москве и примерно 35 в городах РФ, а также 54 торговых центра в столице и еще 32 в регионах.

Искусственный наблюдатель

Если подробнее говорить о продукте этой компании, то в линейке систем подсчета Detex Line Count есть три стандартных пакета: Easy Pack, Standard Pack и Network Pack. Первая система самая доступная. Она производит двунаправленный подсчет посетителей во время их входа в здание и в момент выхода, устанавливается на одном входе в помещение. Вторая может обслуживать два входа в здание и предназначена для использования в комплексе с персональным компьютером в отличие от первой. На компьютере устанавливается программное обеспечение Detex Line Count версии Standard, которое поставляется в комплекте. Третья система предназначена для компании, у которой есть удаленные магазины, она автоматически передает статистику в главный офис по протоколу TCP/IP (WAN/LAN).

Detex Line производит системы подсчета посетителей под торговой маркой Detex Line Count. Как объясняют специалисты компании, в зависимости от масштаба торгового предприятия система подсчета может быть без программного обеспечения или быть сетевым вариантом и устанавливаться в удаленных торговых точках, откуда данные будут автоматически передаваться через выделенное подключение к сети Интернет (по протоколу TCP/IP).

Один из новых проектов компании разработка так называемого индекса потребительской активности. Индекс потребительской активности, как объяснили в компании, имеет прикладное значение для рынка коммерческой недвижимости. Помогает оценить структуру потоков посетителей, динамику развития посещаемости ТЦ и соотнести их с макроэкономическими показателями. Этот индекс специалисты Watcom будут разрабатывать совместно с Департаментом потребительского рынка и услуг московского правительства.

Основной продукт Watcom Technologies это комплексные системы подсчета посетителей. Сейчас их четыре: это CountMax Standard, рассчитанная на малогабаритные предприятия бутики, небольшие магазины, CountMax Pro, предназначенная для крупных магазинов, небольших универмагов и торговых центров, CountMax Mall, созданная для крупных торговых центров, и CountMax Net для сетевых магазинов.

Спрос и его структура

По мнению Татьяны Астер, у администрации в Москве и в России в целом сейчас нет такого инструмента, как единый индекс, которым можно было бы оперировать. Рынок растет, но его структуру оценить сложно, так как стандарты сбора данных устарели. Хотя в европейских городах такой индекс потребительского рынка есть в распоряжении любого мэра.

РосЕвроДевелопмент в своем проекте ТЦ Планета в Красноярске пойдет дальше. По словам Натальи Коротаевой, проект торгового комплекса в Красноярске довольно масштабный около 90 000 кв. м. Одними только счетчиками на входе здесь не обойтись. Пока что это проект, и о деталях в точности говорить рано, но девелопер планирует оснастить Планету разными видами систем подсчета, установив их во многих зонах: и в общих зонах, и в отдельных магазинах торгового комплекса, и на автостоянке. Финансовые вложения, по словам Коротаевой, составят десятки тысяч долларов, но создатели проекта понимают, зачем это делают: они убеждены, что, вложив в системы подсчета, особенно на этапе проектирования, в будущем они сэкономят на многих издержках в работе ТЦ.

Как рассказал Сергей Будылин, в торгово-развлекательном комплексе Щука, который должен открыться в конце года около ст. м. Щукинская, компания планирует установить инфракрасные датчики. Правда, пока только на подсчет входящих посетителей.

Но, помимо этого, существуют разные технологии, которые применяются при разработке систем подсчета. В современном мире распространены три технологии инфракрасная, лазерная и термотехнология. В зависимости от них производятся разные виды датчиков.

Систем подсчета очень много, но какую выбрать, зависит не только от ее цены, рассказывает Алексей Князев. Подсчет должен быть качественным. И в разных ситуациях торговой точке подойдут разные системы. Первые параметры, от которых зависит возможность установки системы, это ширина прохода (если датчики ставятся при входе), высота потолка, тип дверей и те или иные инженерные особенности здания.

Современные принципы управления торговыми центрами и магазинами требуют, чтобы системы были двунаправленными. Начиналась же мировая практика с однонаправленного подсчета. Но у такого метода есть серьезный недостаток. Инфракрасный луч может зафиксировать любую помеху, не только реального посетителя. Погрешность велика. И управляющим в конце дня приходится делить количество зафиксированных посетителей на два. Так что статистика получается очень приблизительной. Потому в ТЦ Москвы все-таки чаще стали применять двунаправленные системы. В маленьких же розничных магазинах однонаправленные счетчики могут вполне удовлетворить цели владельца.

По виду же крепления датчики могут быть горизонтальными, которые монтируются слева и справа при входе в помещение, вертикальными на потолке. В вертикальных системах применяются все три технологии инфракрасная, лазерная, термо. В горизонтальных только инфракрасная.

Термосистемы, или термокамеры, видят человека как тепловое пятно, они настраиваются на температуру предмета. По сути, это напоминает видеокамеру, а с виду они также похожи на пожарные датчики. Однако для термосистем в РФ есть сезонные проблемы например, зимой специалисты не рекомендуют устанавливать их на входах в здания.

Есть помехи в работе горизонтальных систем: у них большая погрешность, когда поток людей в здании на широком проходе наиболее интенсивный. Больше точности в этом отношении у вертикальных датчиков, которые считают каждого посетителя. Вертикальные инфракрасные системы устанавливаются на высоте максимум 2-3 м.

Стоит инфракрасная двунаправленная горизонтальная система около 420 у. е. Вертикальные системы в зависимости от ширины прохода могут продаваться от 650 у. е. вплоть до 5000 у. е.

Помимо того что лучше закладывать все умные системы на этапе проектирования здания, хорошо комбинировать такие системы в разных зонах комплекса, особенно если это большой ТЦ, считает Князев. Примеры тому проект РосЕвроДевелопмента в Красноярске, ТЦ Дружба в Москве и Горбушкин двор. Сами термокамеры очень популярны в остальном мире, к тому же их можно установить повыше, чем инфракрасные датчики.

Лазерные установки в Москве можно встретить редко. Они наиболее дорогие. От 5000 у. е. и выше. Лазер самая объемная установка в ряду себе подобных (есть варианты величиной 30 × 40 см). Она охватывает при наблюдении широкое пространство, ее можно установить на высоту 15-20 м. Соответственно, подходит система для больших торговых комплексов. Образец есть на большом рекламном щите недалеко от входа в знаменитую Горбушку, владельцы которой пожелали знать, сколько потенциальных покупателей направляется в их сторону с того места, где установлен щит.

На термокамеры цена варьируется от 1400-18 000 у. е. за один термодатчик.

Эксперты считают, что счетчики, установленные по периметру ТЦ на каждом входе, это минимум, который нужен владельцу здания для ведения элементарной статистики.

Как правило, обслуживает системы тот, кто их монтировал, и это обходится владельцу здания примерно в 20% от стоимости оборудования в год. 20-30% от стоимости самого комплекта специалисты берут за монтаж и налаживание оборудования.

Встречаются запросы на системы подсчета с какими-то определенными целями. Например, Реал хотел при помощи датчиков, установленных в разных зонах своего пространства, контролировать систему вентиляции в зависимости от того, сколько людей находится в тот или иной момент времени в одном или другом помещении. А сеть Красный куб таким образом пытается стимулировать работу персонала.

На 1-м месте по количеству заявок на установку систем подсчета стоят розничные магазины, а торговый профиль магазины мебели, отмечают компании производители систем. В первых рядах также магазины компьютеров, книжные. Меньше всего спроса со стороны люкс-сегмента, где товары очень дорогие и покупателей за день бывает крайне мало. Из форматов на 1-м месте сетевые магазины в том числе потому, что у многих из них есть развитые штаты маркетологов, способных глубоко анализировать ситуацию. И только лишь после всех вышеназванных системы заказывают ТЦ.

Лондонский Вест-Энд удерживает мировое лидерство в области цен на офисную недвижимость. Об этом свидетельствует рэнкинг 50 глобальных рынков, составленный по итогам I квартала риэлторской брокерской фирмой CB Richard Ellis. Вест-Энд, где к тому же находится много лондонских театров и кинотеатров, застроен невысокими зданиями времен викторианской эпохи. Их-то и облюбовали для себя медиакомпании и менеджеры хедж-фондов. По расчетам CB Richard Ellis, обитание в этих помещениях, включая стоимость аренды, налоги и расходы на содержание, обходится приблизительно в $1900 за 1 кв. м. Таким образом, Вест-Энд превзошел даже центральный район Токио, где 1 кв. м офисной площади обходится пользователю в $1300 в год.

Лондон В городе, где небоскребам за их необычные очертания дают имена скажем, Огурец или Уоки-токи, легко понять, отчего непосвященным заоблачные цены на офисную недвижимость в Лондоне кажутся остроумной шуткой. Эксперты, впрочем, склоняются к тому, что в обозримом будущем рост цен на офисы в этом почтенном городе действительно может притормозить.

Впрочем, несмотря на дороговизну, Сити по-прежнему нравится финансовым организациям. Банк J. P. Morgan Chase приступил к поискам места под новые торговые площадки. Речь идет о 14 000 кв. м. Представитель банка пояснил, что новая площадка заменит несколько старых, однако при этом сама фирма по-прежнему будет занимать офисы в нескольких зданиях.

В лондонском Сити, финансовом центре, где высится 40-этажный небоскреб, благодаря своей характерной форме известный под названием Огурец, занял в рэнкинге 3-е место здесь обитание на 1 кв. м офисного пространства обходится в год всего в $1270.

Некоторые наблюдатели полагают, что в недалеком будущем арендаторы смогут перевести дух: девелоперы буквально вырывают друг у друга новые проекты. Другие менее оптимистичны. На их взгляд, устойчивая репутация Лондона как одной из наиболее почтенных финансовых столиц мира, где в один день можно поработать с партнерами как в Азии, так и в США, не будет способствовать снижению цен.

На сколько же смогут вырасти арендные расценки на лондонские офисы и будут ли они расти вообще?

Вероятность дальнейшего роста арендных ставок на рынке офисной недвижимости в сочетании с тем, что поток корпоративных денег на мировом рынке офисов неуклонно увеличивается, привели к рекордному росту продаж. В прошлом году консолидированный объем сделок, заключенных на рынке офисной недвижимости в центральной части Лондона, по данным Jones Lang LaSalle, составил $28,1 млрд. Верхний порог цен на офисы во II квартале вырос до $35 000 за 1 кв. м в Вест-Энде и $22 000 за 1 кв. м в Сити. Для сравнения: по состоянию на 1 июня 2006 г. средняя цена на офисы в центре Манхэттена составляла около $6500 за 1 кв. м. Как утверждает Дэн Фазуло, директор по маркетинговому анализу нью-йоркской корпорации Real Capital Analytics, кое-кто пытается поднять цену и до $10 000 за 1 кв. м.

Это можно сравнить с тем, как впервые в жизни пробуешь виски, говорит Мэтью Персер, управляющий директор лондонского офиса Studley, брокерской риэлторской конторы, представляющей интересы арендаторов. Вы знаете, что напиток крепкий, но вкус новый, и он пересиливает.

Вместе с тем во всем Лондоне и его окрестностях, где живут 7,5 млн человек, растет число рабочих мест. Скажем, к июню 2005 г. за год этот показатель вырос на 0,9% против 0,8% по всей Британии. А в этом году, по прогнозам аналитиков из Сambrige Econometrics, в июне 2006 г. к тому же периоду 2005 г. рост занятости в Лондоне составит 1,1%.

Есть в Лондоне районы не такие дорогие, как Сити или Вест-Энд. Скажем, район Докландс, в который входят и пригороды, и знаменитый комплекс Canary Warf. По оценке CB Richard Ellis, годовая цена аренды в дорогих офисах в пригородах Лондона колеблется в пределах $450-550 за 1 кв. м. Это заметно меньше, чем $890 в Сити и $1570 в Вест-Энде.

Майк Хасси, управляющий директор лондонским портфелем в Land Securities, рассказывает, что его компания возводит или только что сдала в общей сложности примерно 200 000 кв. м. Однако, по его словам, в Land Securities, одной из крупнейших в Британии компаний на рынке недвижимости, сейчас намерены решить вопрос с предварительной арендой существующих площадей, прежде чем приступать к новым проектам.

Планируется, что в период с 2006 по 2008 г. девелоперы сдадут около 1,2 млн кв. м новых офисных площадей. По оценке CB Richard Ellis, это добавит примерно 6% к 20 млн кв. м офисных площадей на лондонском рынке по состоянию на I квартал текущего года.

По замыслу столичных властей к осени нынешнего года бывшая второсортная дорога - Боровское шоссе - должна превратиться в вылетную трассу. На 6,6 километра магистрали появятся 3 эстакады, 2 автодорожных тоннеля, 3 надземных пешеходных перехода и 2 моста. Дорога будет 6-полосной - по 3 полосы в каждую сторону. Разумеется, реконструкция такого масштаба не могла обойтись без жертв.

Поэтому, продолжает Хасси, компания тянет с определением сроков реализации проекта строительства 45-этажной башни в одном из финансовых районов Лондона. Несмотря на то что этот проект находится пока только в стадии планирования, здание уже получило свое прозвище Уоки-токи: изогнутыми линиями оно напоминает первые мобильные телефоны. Спрос вполне может вырасти, но на рынке так много новых проектов, что нас это беспокоит. (WSJ, Екатерина Кудашкина)
Подмосковной сельской идиллии не впервой отступать под натиском новых дорог - близится к завершению реконструкция Боровского шоссе, соединяющего столицу с аэропортом Внуково. Правда, в этом случае местным властям и застройщику удалось обойтись без народного гнева: компенсации выплачиваются не только за дом, но и за землю, за растущие на ней деревья и за упущенную выгоду - причем по рыночной стоимости.

- Компенсация выплачивается исходя из рыночной стоимости, - рассказал Известиям глава администрации Внуковского сельского округа Валерий Иванов. - Причем не только дома, но и участка, а также растущих на нем деревьев и кустарников. Независимая оценочная комиссия проводит оценку каждого домовладения, которое планируется изъять, учитывая, в числе прочего, упущенную выгоду хозяев. Причем процедура применяется ко всем проживающим в этих домах, независимо от того, в собственности земля или в долгосрочной аренде. Может быть, поэтому процесс продвигается. Конечно, хотелось бы закончить его побыстрее, но приходится договариваться - с некоторыми из владельцев переговоры идут все 2 года.

В зону застройки обновленного Боровского шоссе попали две деревни: Ликово и Рассказовка. Это означает, что полтора десятка сельских домов должны быть снесены, а участки изъяты для государственных нужд. Процесс изъятия продолжается второй год. По информации источника в московской мэрии, на который ссылается агентство ИНТЕРФАКС, застройщик - ОАО Москапстрой - затратил 1 млрд 270 млн рублей на выкуп 605 тысяч квадратных метров земли.

На вопрос Известий, что планируется делать в случае, если кто-то из владельцев обреченных домов наотрез откажется уезжать, глава администрации ответил:

Договориться бывает непросто: при минимальной стоимости дома в этом районе (это почти Москва - Рассказовка находится через дорогу от московского спального района Новопеределкино) в 200-300 тысяч долларов были запросы от хозяев на астрономические суммы - до 5 миллионов зеленых. Но, по словам Валерия Иванова, это были первые эмоции - постепенно удавалось договориться практически со всеми. Во всяком случае до судов дело не доходило ни разу. Если владелец не согласен с суммой, в которую оценен его дом и участок, он вправе вызвать независимого оценщика - в процессе торга стороны приходят к компромиссу.

Что говорит закон

- Тогда придется вносить изменения в проект трассы - какие-либо силовые акции исключены. Если человек не хочет уезжать, никто его не может заставить.

Ст. 4 Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ

Ст. 5 Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с... размещением... автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами... при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Размер платы за изымаемый земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка, в которое включается обязательство РФ, субъекта федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Допускается предоставление взамен изымаемого земельного участка по соглашению с собственником другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Комментарий к ст. 55

В соответствии со ст. 283 ГК в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется в порядке, который применяется к выкупу земельных участков, находящихся в частной собственности.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, или других условиях выкупа, то в этом случае орган, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии (ст. 282 ГК).

Ст. 32, ч. 4

Жилищный кодекс РФ

Ст. 32, ч. 7

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной... государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.



Главная --> Публикации