Главная --> Публикации --> В росте цен на недвижимость виноваты строители Покупка квартиры в новостройке. юридический ликбез Чаще всего землю покупают за копейки Дорогое подмосковье Будут ли дешеветь загородные дома?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ способность человека своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Понятие дееспособности

Несовершеннолетними признают граждан, не достигших 18 лет. Их делят на две группы: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (в возрасте от 14 до 18 лет).

Несовершеннолетние

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе, не спрашивая согласия родителей или других законных представителей, совершать следующие сделки:
распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами;
осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата интеллектуальной деятельности;
вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими.

Малолетние граждане от шести до 14 лет вправе совершать мелкие бытовые сделки, а также направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения и государственной регистрации, и сделки по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями для определенной цели. Сделки за них должны совершать только их родители, усыновители или опекуны. Сделка, совершенная самим малолетним, не достигшим 14 лет, является ничтожной. Но если она ведет к выгоде этого ребенка, то суд может признать ее действительной. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его законные представители.

Несовершеннолетнего могут объявить дееспособным и до достижения 18 лет (так называемая эмансипация), если он отвечает двум требованиям закона. Во-первых, достиг 16 лет, а во-вторых, либо работает по трудовому договору, либо с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью. Став эмансипированным, человек сохраняет дееспособность в полном объеме независимо от обстоятельств (прекращение трудовых отношений или предпринимательской деятельности). Кроме того, его могут признать полностью дееспособным, если он вступает в брак до достижения совершеннолетия. Этот статус не изменяется и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

Все остальные сделки они совершают с письменного согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или попечителей. Но если такое согласие не было получено своевременно и сделка была совершена, то ее признают действительной при последующем одобрении законными представителями. Лица от 14 до 18 лет несут самостоятельную имущественную ответственность по всем сделкам, заключенным ими как самостоятельно, так и с согласия своих законных представителей.

Дееспособного гражданина могут признать полностью недееспособным или ограниченно дееспособным, причем только в судебном порядке.

Недееспособность

Если человека признали ограниченно дееспособным, то над ним устанавливается попечительство. Такой гражданин вправе совершать лишь мелкие бытовые сделки. Для совершения других сделок ему необходимо заручиться письменным согласием своего попечителя. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если гражданина признали недееспособным, то над ним устанавливается опека. Все сделки от его имени совершает опекун. Сделка, совершенная самим недееспособным, является ничтожной. Но если она ведет к его выгоде, то по требованию опекуна суд может признать ее действительной.

Сделки, совершенные недееспособными

Опекуном или попечителем, назначаемым органами опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в этом, может быть только совершеннолетний дееспособный гражданин. Человек, лишенный родительских прав, не вправе выполнять подобные обязанности.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), является ничтожной. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя. Это не относится к мелким бытовым сделкам.

Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если первая знала или должна была знать о недееспособности второй.

Впрочем, пытаясь заставить чиновников решать проблему по существу, дольщики сделали своим оппонентам неожиданный подарок. Еще недавно представлявшие собой мощное общероссийское движение соивесторы сегодня разбились на отдельные инициативные группы, чтобы погрязнуть в локальных мероприятиях и выяснении отношений друг с другом.


Незадачливые соинвесторы, пострадавшие в результате крушения строительных пирамид, в очередной раз опровергли заявления властей Москвы и области о том, что проблемы обманутых дольщиков больше не существует. Вчера на Горбатом мосту у Дома правительства состоялся очередной митинг, организованный Ассоциацией помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства. Как сообщила пресс-секретарь ассоциации Оксана Вздорик, главная задача акции, в которой приняло участие более 150 человек, -- напомнить властям о своих обещаниях. Дольщики обратили внимание правительства на то, что, несмотря на обнадеживающие заверения региональных властей, еще ни один соинвестор, вложившийся в строительство на стадии котлована, а то и ранее, пока не получил ни денег, ни квартиры.

Антон Беляков отвечает оргкомитету не менее жесткой критикой. Отметив в беседе с корреспондентом Времени новостей, что его ассоциация отстаивает права дольщиков, находясь в правовом поле, он припомнил оргкомитету и перекрытие Рязанского проспекта, и палаточный городок, и нелепый ультиматум Владимиру Путину. У нас разные цели. Обращение к американскому президенту с целью заблокировать вступление России в ВТО, заигрывание с радикальными молодежными группировками или присоединение к митингам коммунистов ничем не помогут решить проблемы соинвесторов, -- заявил г-н Беляков. -- Да, среди членов оргкомитета есть обманутые дольщики, но кто-то пытается вернуть свои деньги, а кто-то пытается на этом заработать, выполняя политические заказы оппозиции.

Уже в ближайшие дни вслед за ассоциацией альтернативные акции протеста проведут и другие организации: 25 июля с обращением к президенту выступят соинвесторы жилого комплекса Западные ворота столицы, а уже 26 июля пост на Горбатом мосту у Дома правительства примут клиенты компании Мастерок. При этом если рядовые инвесторы готовы ходить на любые мероприятия, лишь бы получить за свои деньги обещанную квартиру, то руководители инициативных групп относятся к конкурирующим структурам более чем враждебно. Например, пресс-секретарь оргкомитета обманутых дольщиков Москвы и Московской области Анастасия Антонычева, представляющая интересы клиентов Мастерка, в беседе с корреспондентом Времени новостей заявила, что лидер Ассоциации дольщиков Антон Беляков, будучи председателем общественного антикоррупционного комитета, занимается лишь собственным политическим пиаром, вместо того чтобы решать проблему дольщиков по существу. Он не работает ни с комиссией правительства Москвы под руководством Владимира Ресина, ни с правительственной комиссией при Минрегионразвития. Вместо этого он выводит людей, чтобы рассказать им, как все плохо. Являясь членом экспертного совета Госдумы, призванного составить списки пострадавших, он, вместо того чтобы вести эту работу, больше всех кричит, что таких списков еще нет, -- заявила г-жа Антонычева.

Городские власти решили отказаться от идеи создания отдельных магазинов для малоимущих горожан. Для принятия этого важного решения властям понадобилось более пяти лет и порядка 300 неудачных попыток открыть «магазины для бедных».

Правда, пока лидеры ряда инициативных групп стремительно скатываются в политику, у части неприсоединившихся соинвесторов сохраняются шансы получить вожделенное жилье. Например, пресс-секретарь клиентов компании Социальная инициатива Елена Наумова заверила Время новостей, что власти Москвы и области заняли весьма конструктивную позицию и теперь далекие от политики дольщики требуют лишь ускорить процесс перезаключения инвестиционных контрактов и передачи объектов новым застройщикам.

Теперь же с легкой руки вице-мэра Валерия Шанцева департаменту потребительского рынка придется от подобных проектов отказаться, впрочем, как и от «обязаловки» для магазинов, которые должны предоставлять льготы малоимущему населению. Как справедливо заметил вице-мэр, все выплаты должны производиться непосредственно получателям – малообеспеченным гражданам – в виде компенсации части их расходов. В качестве неудачного примера социальной поддержки вице-мэр упомянул ЖКХ, реформа которого затянулась именно из-за предоставления льгот не потребителям, а предприятиям.

В течение пяти лет московское правительство совместно с разнообразными коммерческими структурами предприняло примерно 300 неудачных попыток создания «магазинов для бедных» или, как их политкорректно называли в мэрии, «для социально необеспеченных слоев населения». Наиболее известные из них – «Народные магазины», проект 1999 года по созданию сети магазинов сниженных цен, и последний громкий проект 2001 года рождения «Социально ориентированная розничная торговая сеть» (СОРТС). Провал сети «Народных магазинов», которую правительство Москвы собиралось развивать на собственные средства, был обусловлен по большей части отсутствием этих самых средств. Впоследствии к остальным проектам для финансирования и координации деятельности привлекались профильные и непрофильные коммерческие структуры. Так, основным оплотом для магазинов сниженных цен должен был стать ТД «Перекресток» со своими проектами дискаунтеров («Мини-Перекресток), а для СОРТСа – розничная компания «Лондон Бридж Супермаркетс». Им были обещаны всевозможные льготы по аренде, а самое главное – торговые площади, с которыми уже тогда в столице была проблема. В итоге открывалось несколько магазинов, после чего городские власти о взятых на себя обязательствах «забывали», а коммерческие структуры теряли к проектам всякий интерес.

Представители сетевой торговли на последнее решение властей отреагировали с долей иронии. «Такие магазины создавать вредно. Нельзя ущемлять достоинство малоимущих граждан. Правительство должно заботится не о магазинах с ободранными стенами для таких людей, а о том, как сделать их кошелек более тяжелым», – уверен член совета директоров «Седьмого континента» Владимир Карнаухов. По мнению же представителя другой крупной сети, торгующей продуктами питания, «большинство этих проектов использовались разными структурами исключительно для получения выгодных площадей, а вовсе не для помощи городской бедноте».

Теперь ставка делается на магазины эконом-класса. К таким, например, можно отнести магазины сети «Пятерочка» и новые магазины – столы заказов «Утконос». Как заявил «Столичной» председатель совета директоров «Утконоса» Алексей Грицай: «В Зеленограде работают уже 7 магазинов. В 2004 году планируется открыть в Москве не менее 200 «Утконосов».

Столичные власти делают ставку на экономных

Зато решение правительства может не слишком понравиться посетителям супермаркетов. Одной из основных причин для организации специальных магазинов для малообеспеченных граждан послужила попытка развести богатых и бедных по разным углам. Вид доверху набитой тележки раздражает тех, кто вынужден экономить на самых элементарных продуктах, так же как вид бомжеватого пенсионера вызывает негативную реакцию у более обеспеченного горожанина. И то и другое, по мнению социологов, увеличивает социальную напряженность в обществе.

Впрочем, потенциальным покупателям квартир радоваться не стоит. По мнению замгендиректора компании Новый город Натальи Ветлугиной, заявление главы столичного стройкомплекса не что иное, как пиар-акция. Сегодня Москва по темпам роста цен на жилье является абсолютным лидером в мире, что идет в разрез с нацпроектом Доступное и комфортное жилье - гражданам России и отрицательно влияет на популярность городских властей как среди москвичей, так и руководства страны. Однако в последнее время наметилось некое замедление темпов роста: по данным компании Новая площадь в июне прирост стоимости жилья составил в среднем 5-6%, тогда как в предыдущие месяцы темпы были выше в 1,5-2 раза. И именно этот момент совпал с заявлением чиновника. Однако нет никаких тенденций к остановке роста цен, а тем более к замораживанию, - уверен главный аналитик компании Новая площадь Дмитрий Попов.

Правительство Москвы планирует до 2006 года открыть в городе 1107 новых магазинов – в том числе около 500 магазинов эконом-класса, 185 магазинов «Пятерочка», восемь Metro и 395 магазинов заказов «Утконос».
В прошедшую субботу глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин озаботился уровнем цен на жилье в Москве. Это какие-то бешеные деньги, - возмутился главный строитель Москвы, объезжая столичные стройки. И рекомендовал инвесторам-застройщикам заморозить цены. Правда, тут же оговорился, что это не приказ, а рекомендация. Мы не имеем права командовать ими в этом вопросе, но рекомендации даем, - объяснил чиновник. - Ведь сегодня рынок такой, что покупатели хлынули в Москву со всей России покупать квартиры и взвинтили цены до тех пределов, которые, на мой взгляд, уже просто неприличны.

При этом застройщики, использующие любую возможность для взвинчивания цен, опять могут воспользоваться ситуацией: официальная заморозка цен в эконом-классе, где большинство квартир уходит на различные городские и федеральные программы, может стать причиной роста стоимости квартир бизнес-класса, составляющего основной объем коммерческого жилья. Вероятность такого развития событий подсказывается опытом: до сих любая попытка властей повлиять на законы рынка заканчивалась ростом цен. Так было и в случае принятия закона о долевом строительстве, ставшего спусковым крючком взрывного роста цен на жилье, и в случае договоренности нефтяников с правительством о заморозке цен на бензин. Между тем, как замечает Олег Репченко, московским властям достаточно простимулировать строителей к выводу на рынок новых объемов жилья - и цены стабилизируются сами собой.

Застройщики, деятельность которых сильно зависит от хороших отношений с московскими властями, не могут игнорировать заявление главы стройкомплекса. Но они, как, впрочем, представители любого другого бизнеса, не будут добровольно отказываться от дополнительной прибыли. Рынок просто уйдет в тень, - уверен Дмитрий Попов. - Все закончиться тем, что на бумаге будут одни цены, которые устроят чиновников, а продажи будут вестись по другим, завышенным ценам. Руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко объясняет и механизм теневых цен: уже сегодня в большинстве случаев продажи квартир ведутся не через головную компанию, а через аффилированную фирму. В результате застройщик может открыто говорить, что работает на уровне рентабельности, и получать основную прибыль через риэлторское агентство, - объясняет аналитик.



Главная --> Публикации