Главная --> Публикации --> Что почем в анапе и стоит ли нам туда ехать? $2 000 000 не предел Дачная амнистия: миф или реальность Батурина поможет дерипаске Слияние и поглощение

МТЗ Рубин, ранее крупнейший производитель телевизоров, уже давно получает прибыль от сдачи своих заводских площадей в аренду. Часть из них отдана под торговый комплекс Горбушкин двор, часть - под офисы, часть - под складские помещения. Общая площадь недвижимости, находящейся в собственности компании, составляет почти 150 тыс. кв. м, рыночная стоимость которой, по оценкам самого Рубина, составляет $400 млн.

Группа компаний МТЗ Рубин решила стать многопрофильным девелопером в сфере коммерческой недвижимости. За три года компания намерена инвестировать $372 млн в строительство бизнес-центра в Багратионовском проезде, гостинично-делового комплекса на ул. Василисы Кожиной, многофункционального комплекса Фили и жилого дома на ул. Кастанаевская. Эксперты и участники рынка не сомневаются, что Рубину удастся реализовать заявленные проекты, поскольку в районе Фили-Давыдково, где и сконцентрированы интересы компании, у нее нет прямых конкурентов.

Эксперты считают, что такой комплекс будет востребован рынкам. В Москве уже давно остро ощущается нехватка гостиничного фонда. К тому же запад Москвы - один из наиболее перспективных направлений,- отмечает руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова. Окупить строительство гостиницы возможно за шестьсемь лет. Развитие в комплексе офисной недвижимости позволит сократить этот срок на четыре-пять лет,- уверен генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник.

Теперь компания намерена развивать девелопмент коммерческой недвижимости. В ноябре мы начнем строительство гостинично-делового комплекса на ул. Василисы Кожиной общей площадью 136,6 тыс. кв. м,- сообщил Бизнесу вице-президент по строительству Рубина Исмихан Ахмедов. Помимо 250 гостиничных номеров в комплексе разместятся офисы общей полезной площадью 42 тыс. кв. м. Компания намерена инвестировать в этот проект $150 млн. Мы рассчитываем, что это будет гостиница классом от трех до четырех звезд,- отметил заместитель генерального директора по экономике Рубина Константин Гариев.

Инвестиции в еще один крупный проект Рубина - строительство многофункционального комплекса Фили- составит $102 млн. Комплекс, где будут размещены торговые площади, зона фаст-фуда, детский центр, планируется построить рядом с Горбушкиным двором. Таким образом, можно говорить о том, что рядом с метро Багратионовская появится мегамолл в его классическом варианте,- утверждает Гариев. Впрочем, как отмечают эксперты, дороги в районе Фили-Давыдково, где Рубин развивает свой девелоперский бизнес, достаточно перегружены. Однако, как сообщил Ахмедов, недалеко пройдет дублер Кутузовского проспекта, что повысит транспортную доступность района.
Крым, а в особенности его Южный берег, известен как один из главных центров летнего отдыха в СНГ. Естественно, при такой экономической специализации региона значительный процент сделок с недвижимостью концентрируется именно в рекреационном сегменте. Вместе с тем на Южном берегу Крыма (ЮБК) окупаемость рекреационных строительных проектов снижается. Судя по всему, в недалеком будущем можно ожидать смещения инвестиционной активности из Ялты и Алушты на западную и восточную окраины субтропической зоны Крыма.

Впрочем, кроме этого проекта, Рубин собирается более активно реализовывать проекты по офисной недвижимости. Сейчас в собственности компании находится деловой центр, который планируется реконструировать. В 2009 году мы планируем сдать в эксплуатацию высотное офисное здание, которое будет построено рядом с уже существующим центром. Площадь нового делового центра превысит 60 тыс. кв. м,- сообщил Ахмедов. На развитие этого направления Рубин инвестирует $90 млн. В результате площадь всей офисной недвижимости, принадлежащей Рубину, составит более 100 тыс. кв. м. Спрос на офисы на западе Москвы очень высок,- констатирует Ирина Флорова. В этом направлении высокая концентрация бизнеса,- добавляет руководитель инвестпроектов группы компаний Ташир Виталий Ефимкин.

Сейчас сотка земли под застройку в районе ялтинской набережной от устья Дерекойки до устья Учан-Су стоит до 45 50 тыс. долл. Речь идет именно о земле рекреационного назначения, потому что новый генеральный план развития города запрещает строительство в центре нового жилья как многоквартирного, так и индивидуального. По крайней мере, уже сейчас ясно, что запрет будет распространяться на отрезок набережной от Ливадии до морского вокзала. Немногие участки, оставшиеся в центре Ялты незанятыми, намечено отдать под рекреационные и гостиничные предприятия. Частному инвестору здесь делать нечего: все строительные работы уже распланированы между девелоперами и подрядчиками, да и окупаемость проектов в сфере курортной недвижимости сомнительна из‑за гипервысоких цен на землю.

Безоговорочное лидерство по росту цен как на коммерческую, так и на жилую недвижимость принадлежит Ялте. Более того, Ялта входит в первую тройку самых дорогих городов Украины показатели стоимости сотки земли под застройку в центре города уже превысили одесские и приближаются к киевским. Хотя по цене квадратного метра жилья центр Ялты пока существенно отстает от центральных районов Киева.

На территории Большой Ялты готовые санаторно-курортные объекты и земли, пригодные под их сооружение, сосредоточены ниже трассы ЯлтаСевастополь, как правило, не дальше 500 м от моря. Это не значит, что участок между пляжами и трассой чем‑то плох: там такая же субтропическая растительность и, кстати, из‑за наклона поверхности и террасной застройки впереди стоящие здания не заслоняют вид на море. Сдерживают строительство два фактора. Во‑первых, рельеф достаточно сложен, и поэтому возникают проблемы с получением лицензии на открытие курортного предприятия. Во‑вторых, по той же самой причине для отдыхающих несколько затруднен доступ к морю (особенно подъем обратно). Все главные курортные поселки Южного берега расположены именно в пологих местах вдоль пляжей.

Конечно, за пределами центра такого земельного дефицита нет. Уже в Ливадии, Нижней Ореанде, районе Никитского ботанического сада сотка стоит примерно 11 15 тыс. долл. То же самое в верхней части города. Однако для санаторно-курортного строительства эти участки мало пригодны. Если инвестор испытывает непреодолимое желание возвести мини-пансионат или мини-отель именно в центре или околоцентральных районах, ему подойдут готовые коттеджи. Чаще всего их как раз и покупают для коммерческого использования. В среднем готовый коттедж с отделкой, подходящий для использования в санаторно-курортном бизнесе, стоит 1 1,5 тыс. долл. за квадрат, то есть цены не слишком высоки. Это обусловлено тем, что за пределами ялтинской набережной предпочитают останавливаться не очень состоятельные туристы, которым вполне достаточно жилья в частном секторе, где его сдают в избытке.

В Кастрополе, Форосе и Мисхоре предлагают в основном санатории и пансионаты советского типа. Они стоят значительно меньше, чем мини-пансионаты, от 8 до 20 тыс. долл. Правда, следует учитывать, что эти сооружения требуют серьезной реконструкции.

В 500-метровой зоне ценовая ситуация неоднородная. Гурзуф и Алупка самые дорогие поселки, Мисхор и Симеиз несколько дешевле. В этих местах обилие достопримечательностей удачно сочетается с чистым морем и субтропическим ландшафтом. Цены соответствующие. Скажем, в Гурзуфе стоимость сотки земли достигает 28 тыс. долл. В Гурзуфе, Алупке и Симеизе основная доля предложений санаторно-курортной недвижимости приходится на мини-пансионаты, в том числе недостроенные. Стоимость готового мини-пансионата у моря доходит до 65 70 тыс. долл. за место. Конечно, играют роль близость к морю и площадь земельного участка, причем по последнему параметру разброс невелик в упомянутых населенных пунктах можно купить не более 35 40 соток. Чаще всего пансионаты продают уже со всеми коммуникациями.

Еще один дорогой населенный пункт поселок Малый Маяк, находящийся на территории Большой Алушты. В свое время его береговую полосу хаотично застроили коттеджами, многие из которых сейчас используют как мини-пансионаты. На берегу участков не осталось. Стоимость квадратного метра площади в коттедже, пригодном под мини-пансионат, 1 1,5 тыс. долл.

Восточнее Гурзуфа лидером по росту цен, естественно, является Алушта. Здесь еще с советских времен санаторно-курортных предприятий не меньше, чем в Ялте, несмотря на скромные размеры города. Основные районы концентрации санаторно-курортной застройки Центральная набережная, Рабочий уголок, Профессорский уголок. Одно место в советском пансионате обойдется в 7 15 тыс. долл. В центре и Рабочем уголке земли рекреационного назначения в 500-метровой полосе вдоль моря не продают лишь готовые объекты, и то очень редко. В этом можно убедиться, посмотрев на береговую линию западнее алуштинского аквапарка: вся полоса сплошной пляж, над которым возвышаются белокаменные корпуса пансионатов. Ближайший к центру район, где еще есть свободные участки, Восточные пляжи возле пансионата Демерджи. Минимальная стоимость земли там 10 тыс. долл. за сотку. Цены алуштинских и ялтинских мини-пансионатов вполне сопоставимы. Однако алуштинская ситуация в рекреационном бизнесе несколько отличается от ялтинской. Если в Ялте частная застройка начинается на расстоянии 300 400 м от набережной, то в Алуште конкуренты для крупных представителей курортного бизнеса многочисленные домовладельцы, сдающие свое жилье, располагаются в самом центре города. В Ялте власти решили исправлять ситуацию радикальными методами (слова архитектора Наталии Стариковой о том, что нужно уменьшать плотность населения и все лишнее сносить, стали уже крылатыми). В Алуште пока генплан не предусматривает реконструкцию центра города.

Цены на сегодняшний момент сложились следующие. В Дельфине на Восточных пляжах квадратный метр без отделки стоит около 1,5 тыс. долл., в Утесе 900 долл., в Сотере 700 долл., в Волне около 450 500 долл., в Уюте 2,5 тыс. долл. Естественно, с отделкой дороже. На стоимость влияет близость к морю, а также предназначение эллинга. Люди, которые едут заниматься дайвингом, вряд ли будут гнаться за высоким уровнем комфорта.

Рекреационная недвижимость Большой Алушты примечательна тем, что здесь хорошо развит такой вид санаторно-курортных построек, как эллинги кондоминиумы на берегу моря. Эллинги можно считать курортной недвижимостью экономкласса хотя бы потому, что их можно покупать по частям. Самый старый эллинг в Большой Алуште находится на Восточных пляжах. Он преобразован из гаражного кооператива для моторных лодок. Эллинги предназначены для активного отдыха на море, поскольку они расположены обычно в 3 10 м от воды, имеют гаражи и иные подсобные помещения для моторных лодок и прочего.

Из вышесказанного следует, что цены на рекреационные объекты практически на всем участке побережья от Фороса до Алушты превысили, выражаясь биржевым термином, психологический барьер. Между тем кошельки у курортников не бездонные, и повышать окупаемость за счет увеличения стоимости услуг до бесконечности не получится. Если еще в 2002 2003 годах инвестиции в санаторно-курортные объекты, особенно мини-пансионаты, в Ялте и Алуште окупались за два-три года, то сейчас этот срок составляет не менее пяти лет. Ко всему прочему далеко не всегда повышение цен на проживание сопровождается улучшением качества услуг. Так или иначе, субтропическая курортная зона Крыма это не только побережье ФоросАлушта с его астрономическими ценами. Есть и другие районы, менее освоенные, ведь субтропики простираются от Балаклавы почти до Судакского района. Особый интерес представляет Балаклава, поселок в черте Севастополя, где стоимость курортной недвижимости начала расти лишь два года назад после указа президента Кучмы о демилитаризации этой бывшей базы подлодок. В Балаклаве природа редкостной красоты (не хуже, кстати, чем в Большой Ялте) удачно сочетается с массой экскурсионных объектов, а до Севастополя с его достопримечательностями можно за 15 минут добраться на машине. Рядом с Балаклавой находятся бухта Ласпи и мыс Айя уникальные природные объекты.

О поселке Партенит, находящемся между Малым Маяком и Гурзуфом, следует сказать особо. Это очень хорошее место с точки зрения курортного бизнеса. Но есть и другая сторона медали: Партенит печально известен массовыми акциями крымских татар, добивающихся выделения им земельных участков в поселке. Туристов там становится все меньше, так что пока говорить о развитии курортного бизнеса в Партените рановато.



В Балаклаве нет больших участков земли, чаще всего на продажу выставляют недострой либо готовые объекты. Участков крупнее 15 20 соток не осталось, в районе набережной Назукина вообще нет пустой земли. Средняя стоимость сотки около 12 тыс. долл. В Балаклаве сейчас возводят гостиничный комплекс. А в общем все, что хотели построить, уже построили. Ситуация вокруг Ласпи аналогичная: свободных участков на первой линии от моря нет. В Батилимане ассортимент предложений шире. Земли рекреационного назначения показывают уверенный рост цен. Если в 2003 году можно было приобрести сотку за 3 тыс. долл., то сейчас минимум составляет 15 тыс. долл. Восточнее Алушты цены ниже, чем на западных окраинах ЮБК. При этом рекреационный потенциал местных земель очень велик, поскольку море там чище, чем в Алуште. Особенно перспективны поселки Рыбачье и Приветное, находящиеся в Алуштинском районе. Там рекреационное строительство только зарождается. Стоимость сотки в Приветном у моря около 2 тыс. долл. При этом выше (у трассы Алушта Судак, в предгорьях) сотка может стоить даже 250 400 долл.

Президент Mirax Group Сергей Полонский объявил вчера, что в ближайшее время корпорация выйдет на рынок с несколькими крупными проектами. Самый масштабный строительство нового микрорайона в районе Фили-Давыдково. Он расположится в парковой зоне, ограниченной улицами Кременчугская, Славянский бульвар и Давыдковская. На площади в 46 га будет построено около 700 000 кв. м нового жилья. Область застройки поделена на два сектора для переселения жителей панельных пятиэтажек и бизнес-класс. Сейчас ведутся проектные работы. Источник в стройкомплексе указывает, что эта территория предусмотрена программой строительства жилья над железнодорожными путями на Поклонной горе.

Mirax Group собирается инвестировать более $2 млрд в новые строительные проекты. Эксперты считают, что, если все планы будут реализованы, корпорация станет крупнейшим девелопером на западе Москвы.

Деловой комплекс Миракс-Плаза площадью 386 000 кв. м будет расположен на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева напротив ММДЦ Москва-Сити. Сотрудник корпорации говорит, что около трех месяцев назад Mirax перекупила компанию, владеющую правами инвестирования. Согласно распоряжению правительства Москвы (246) девелопером проекта являлось ОАО Международный центр. На участке в 6 га появятся высотные здания переменной этажности 41 и 47 этажей.

На другом участке территории завода Фили-Кровля Mirax построит элитный жилой комплекс на 400 000 кв. м. Для этого с участка будет выведено действующее предприятие. Сотрудник корпорации говорит, что предприятие было выкуплено у его менеджмента. До 2005 г. миноритарный пакет предприятия принадлежал СПК Развитие (входит в Базовый элемент). По словам источника, близкого к акционерам СПК, конечным владельцем предприятия стали акционеры Уралсиба. Подтвердить эту информацию в Уралсибе вчера не удалось. Концепцию комплекса разрабатывает японское архитектурное бюро Кikutake architects, сообщил Полонский.

Если у компании достаточно финансовых средств, с заявленными объемами строительства можно справиться, уверен гендиректор корпорации Главстрой Артур Маркарян. Сергей Полонский говорит, что Mirax пользуется всеми инструментами: частные инвестиции, привлечение соинвесторов, банковские кредиты и выпуск ценных бумаг. Оксана Басова из С.Холдинга не исключает, что Mirax может привлечь к участию в проектах других девелоперов. Например, компания уже строит с Главмосстроем жилой комплекс в Крылатском, вместе с Интеко собирается убрать под землю ЛЭПы на северо-востоке города.

Mirax собирается инвестировать в развитие проектов более $2 млрд ($1300 в 1 кв. м жилья и $2000 офисов) в течение трех-четырех лет. По словам экспертов, Mirax могла купить офисные проекты на стадии разрешительной документации по $1500 за 1 кв. м. Таким образом, Mirax могла потратить на приобретение прав инвестирования двух объектов под бизнес-центры до $1 млрд. Сотрудник Mirax уточнил, что компания потратила меньше.

Mirax Group (до 2005 г. называлась Строймонтаж) создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. Оборот Mirax Group в 2005 г. $300 млн. В управлении компании около 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, в работе около 5 млн кв. м недвижимости в Западном округе Москвы.
Офисы класса С интересны трем группам арендаторов: малому бизнесу, компаниям, заинтересованным в небольших площадях, и крупным фирмам - для размещения бэк-офисов, на которых можно и сэкономить. Еще по крайней мере лет пять-шесть такие компании смогут арендовать недорогие офисы между Садовым кольцом и Третьим транспортным. Несмотря на то что новых помещений класса С почти не строится, эксперты уверены, что их острого дефицита на рынке не будет. Построенные восемь-десять лет назад бизнес-центры класса B в ближайшее время будут понижены в классе.

Заявленные Mirax объемы реально потянуть, например, за 10 лет, комментирует Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп. Александр Крутов, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International, предупреждает, что компания может столкнуться с транспортной проблемой: Место под Миракс-Плаза хорошее, но необходимо детально проработать транспортную схему. Даже сейчас, когда нет бизнес-центра, движение здесь напряженное. Mirax одна из крупнейших компаний на строительном рынке, и ей необходимы объемы. Сейчас в Москве нет свободных площадок, поэтому реконструкция пятиэтажек при сегодняшней ситуации на рынке экономически эффективна, говорит Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента КВ Инжиниринг.

Типичных арендаторов офисов эконом-класса можно разделить на несколько групп. Первая категория - это представители малого и среднего бизнеса, не имеющие достаточных средств для аренды помещений в крупных бизнес-центрах. Таковых, по экспертным оценкам, большинство- около 80%. Еще один пласт- вполне устойчивые в финансовом плане компании, которым не требуются огромные офисные площади.

Три типичные группы арендаторов

Как отмечает старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин, класс С интересен и тем компаниям, которые стремятся к тому, чтобы их офис находился в непосредственной близости от складского помещения. Это прежде всего компании, занимающиеся дистрибуцией. В списке основных обитателей недорогих офисов также фирмы, занимающиеся ИТ-технологиями, медицинские компании и ритейлеры.

Это, как правило, туристические компании, юридические консультации, представительства небольших промышленных компаний, рекрутинговые агентства, страховые компании, которые могут разместиться на 100 кв. м, в то время как помещения в качественных офисных центрах предлагаются на рынке блоками от 200 кв. м.

Рост предложения

По данным отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, среди арендаторов весомая доля медийных компаний и PRагентств. В последнее время наблюдается тенденция, когда российские банки размещают свои бэк-офисы в недорогих помещениях,- добавляют в Jones Lang LaSalle. После того как российское подразделение Citibank разместило бэк-офис в помещениях эконом-класса, к этому сегменту стали присматриваться и другие зарубежные финансовые организации, работающие в России.

Потенциальные арендаторы зачастую используют схему субаренды, при которой предприниматель арендует помещение не у собственника, а у нанимателя, получившего муниципальное помещение по льготным ставкам. Несколько лет назад московские власти пытались покончить с практикой субаренды. Однако договоры о субаренде стали удачно подменяться на договоры о совместной деятельности, на основании которых помещения якобы предоставляются в пользование.

Недорогие офисы, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности, из-за длительности процедур оформления договора найма арендовать довольно сложно. На это может потребоваться до восьми месяцев,- сообщил Жамкин.

Однако, по прогнозам экспертов, в ближайшее время едва ли стоит ожидать острого дефицита недорогих офисов. Сейчас на рынке имеются в достатке помещения класса В, построенные восемь-девять лет назад.

На фоне сокращения офисных площадей в сегменте С и роста арендных ставок наиболее сложно, по мнению властей, приходится представителям малого бизнеса. Год назад правительство Москвы приняло решение предоставлять представителям малого бизнеса офисы по льготной ставке. Однако этот проект пока так и не получил широкого распространения.



Главная --> Публикации