Главная --> Публикации --> Питер наполовину окольцевали Минимущество предлагает снизить темп приватизации в 2004 г. Ипотеку подкосили Земля, не обремененная подрядом Морской бой в серебряном бору

Прогнозы о перетоке средств из банков в управляющие компании и с вкладов - в недвижимость, подтверждали и цифры. Так, по данным ЦМЭИ БДО ЮНИКОН, по итогам первого полугодия 2006 года реальная рублевая доходность всех годовых банковских депозитов осталась отрицательной. Покупательная способность рублевых вкладов при этом за январь-июнь снизилась на 1,4%, в то время как вклады в евро и долларах потеряли 3,5 и 8,56% соответственно. При этом вложения в недвижимость, напротив, показали высокую доходность: благодаря росту цен на рынке жилья в течение первой половины 2006 года она составила 29,4%. Неплохо смотрятся по итогам первых шести месяцев года и ПИФы: их рублевая доходность колебалась от -6,35 до 32,8% для фондов смешанных инвестиций; от -18,2 до 49,5% для фондов акций и от -13,8 до 3,2% для фондов облигаций. Конечно, во многом это объяснялось стабильным ростом цен на фондовом рынке в период с января по май 2006 год.

В 2005 году и в первые месяцы 2006 года казалось, что банкам, активно занимающимся привлечением вкладов физических лиц, придется нелегко: фондовый рынок быстро рос, паевые инвестиционнные фонды демонстрировали доходность, исчисляемую двузначными цифрами, практически все вклады независимо от сроков и вида валюты, потихоньку обесценивались. Последнее, по идее, не должно было способствовать росту их популярности среди населения, и многие наблюдатели пророчили, что физлица в ближайшие месяцы будут увлекаться ПИФами, то есть играми на фондовом рынке. Или инвестициями в недвижимость - покупкой квартир с последующей сдачей их в аренду или перепродажей, что в нынешних условиях постоянного роста цен на квадратные метры представляется совсем неплохим бизнесом.

Об этом свидетельствуют данные, которые приводят сами банки: Сбербанк в прошлом году увеличил депозитный ресурс более чем на четверть, Банк Москвы - почти в полтора раза, Внешторгбанк - на 80%, Росбанк - вдвое, Уралсиб - почти втрое. По данным же, которые приводит Агентство по страхованию вкладов (АСВ), на рублевых счетах в российских банках на 1 марта 2006 года было сосредоточено 2 трлн. 088,3 млрд. рублей (рост по сравнению с аналогичной датой 2005 года на 41,9%). Вклады в иностранной валюте в пересчете на российские рубли составляли на 1 марта 663,5 млрд. рублей (рост на 25,8%). Данные за первое полугодие 2006 года пока неизвестны, однако банковские аналитики утверждают: никакого массированного бегства денег клиентов с депозитных счетов не наблюдается.

Тем не менее, на сегодняшний день можно сказать, что депозиты как были излюбленной формой инвестирования средств населения, так и остались.

Почему ни ПИФы, ни инвестиции в недвижимость не стали альтернативой депозитам? Стандартные, сами собой напрашивающиеся ответы: потому, что фондовый рынок с мая месяца перестал выглядеть привлекательно в глазах потенциальных инвесторов, и потому, что рост цен на квадратные метры является слишком быстрым, доходы населения просто за ним не поспевают. Поэтому первое остается развлечением и увлечением для тех, кто любит рисковать, а второе - для тех, у кого достаточно средств для осуществления сделок по купле-продажи жилья в нынешних условиях. Костяк вкладчиков составляют совсем иные люди - представители так называемого среднего класса, которые по мнению руководителя исследовательской группы ЦИРКОН Игоря Задорина, пока не склонны рисковать, зато склонны откладывать средства на черный день, что является одной из форм страхования рисков. С этой точки зрения, банковские вклады - вполне эффективный инвестиционный инструмент. И именно этим объясняется то, что люди продолжают нести средства в банк, невзирая на низкую доходность по депозитам и на данные, свидетельствующие о том, что средства, положенные на счета в банк, продолжают потихоньку обесцениваться.

Максимум, что происходит: переток средств физических лиц с долларовых депозитов на рублевые счета, и в меньшей степени - на счета, номинированные в единой европейской валюте.

Есть и второй плюс, с точки зрения банкиров: вклады - инструмент достаточно простой в управлении, в данном случае речь не идет о том, чтобы любыми способами обеспечить максимальную доходность по переданным в управление средствам и тем самым обскакать конкурентов.

Банкиры таким развитием событий довольны: по их мнению, наличие обширной депозитной базы - своего рода залог стабильности банка. Вкладчики, как подчеркивают банковские эксперты, наиболее спокойная и наиболее стабильная часть клиентуры: случаи массовых отзывов вкладов можно пересчитать по пальцам, и происходят они, как показывает практика, не из-за колебаний курсов валюты, а из-за негативных новостей и слухов, например, о том, что конкретный банк попал в очередной черный список ЦБ. Однако если слухи не подтверждаются, банк достаточно быстро восстанавливает прежние объемы депозитов.

И дело не только в том, что партия сказала нада, комсомол ответил есть: не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство, и активизация деятельности госбанкам фактически вменяется в обязанность выдавать все По данным Росстата, за январь-июнь объем реальных денежных доходов населения вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 7,4 трлн руб. При этом за июнь этот показатель вырос сразу на 6,7%. больше и больше жилищных займов.

Главное - разместить средства в указанные сроки и с заранее оговоренной доходностью. Соответственно, и риски, которые несет банк, являются минимальными. Особенно в условиях, когда на повестке дня увеличение размера страхового возмещения по вкладам до 190 тыс. рублей в 2006 году и возможное повышение до 280 тыс. рублей в 2007 году (более 6 и 10 тыс. долларов соответственно)
По общему признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом куда менее прибыльным, чем другие направления розницы - потребительское кредитование или автокредитование. Тем не менее, банки все более охотно занимаются им.

Частные банки - во всяком случае, те из них, кто являются заметными игроками на этом рынке - рапортуют о том, что они за прошедшие полгода выдали столько же кредитов, сколько за весь прошлый год. На сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ.

В погоне за клиентами банки начинают привлекать группу риска

В 2006 году, как заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, объем рынка может еще удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 млрд рублей. С ним согласны и независимые наблюдатели, которые уверены, что именно 2006 год будет рекордным по объемам займов, предоставленных россиянам для приобретения жилья.

Впрочем, по объективным причинам рассуждать об ипотечных итогах 2006 года преждевременно. А вот итоги 2005 года уже подбиты: по данным ЦБ РФ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза - с 17,8 до 52,8 млрд рублей (1,8 млрд долларов).

Банкиры отмечают два момента: ипотечное кредитование является сравнительно низкорискованным. Это и понятно: ведь речь идет о крупных долгосрочных займах, и здесь по определению невозможно проверить качество кредитоспособности заемщика за полчаса с помощью серии не совсем понятных вопросов и минимума фактической информации, предоставленной человеком.

Что может привлекать банков в ипотеке в условиях, когда маржа в этом бизнесе невелика?

Второй момент: для серьезного банка наличие программ ипотечного кредитования является условием, если не жестко обязательным, то весьма желательным. Это свидетельствует о том, что банк взрослый, что он способен организовать эффективную систему риск-менеджемента.

Так что в данном случае невозвраты носят единичный характер и объясняются в основном потерей работы, резким ухудшением материального положения человека, необходимостью экстра-ординарных трат, например, на оплату дорогостоящей операции. Фактов мошенничества, как признают сами банкиры, практически нет - впрочем, это может объясняться не только качественным скоррингом при выдаче ипотечных кредитов, но и тем, что сам этот рынок является в России очень молодым.

Число людей, готовых взять долгосрочный кредит в банке, по прежнему остается небольшим, и это является одной из причин, почему в кредитных портфелях банков на долю ипотечного кредитования приходится в среднем не более 2%.

Итак, со стороны банков интерес к развитию этого направления кредитования налицо. А как обстоят дела с потенциальными заемщиками?

Все бы хорошо, но следует понимать: в случае отмены первоначального взноса риски банка объективно повышаются, считает глава Городского ипотечного банка Николай Шитов. По его мнению, отсутствие у людей необходимых денег для оплаты первоначального взноса может свидетельствовать о том, что доход таких заемщиков не является стабильным. Или о том, что они не умеют жить по средствам, то есть эффективно управлять собственными доходами.

Желая привлечь новых клиентов, банки идут на смягчение условий кредитования: снижение процентных ставок (хотя совершенно очевидно, что это не может быть бесконечным процессом), ускорение процедуры принятия решения о выдаче кредитов (что особенно актуально в условиях, когда цены на квадратные метры растут в Москве и Санкт-Петербурге со скоростью 2-3% в неделю). Последняя фишка - отказ от взимания первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита. О начале реализации программ, предусматривающих нулевой взнос, уже заявили несколько крупных банков, в числе пионеров оказался и государственный Внешторгбанк, и Банк Москвы. Расчет понятен: нулевка должна привлечь клиентов, которые сейчас не могут позволить себе взять кредит, потому что у них нет собственных средств для оплаты 10% или 20% стоимости квартиры. Уберите взнос, и получите новых заемщиков!

Понимают ли это банки, приступившие к реализации программ с нулевым первоначальным взносом? Эксперты уверены, что да. Почему они, тем не менее, идут на увеличение рисков? Наблюдатели считают, что здесь возможным два ответа: либо банки уверены в том, что у них отлажена система риск-менеджемента, либо налицо прагматичный расчет - отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на жилье. В условиях их дальнейшего роста размеры кредитов увеличиваются, и для банков выгоднее пойти на гипотетический риск невозврата, чем потерять клиента.

В любом случае, вероятность невозврата в этой группе риска, чем среди тех заемщиков, которые оплачивают 10%, 20% или 30% стоимости жилья. Кроме того, вступает в силу и психологический фактор: эксперты признают, что люди, не выплачивающие первоначального взноса (то есть, не участвующие в покупке жилья собственными деньгами), впоследствии оказываются куда менее привязанными к новой своей собственности. В переводе на русский язык, для них совершить дефолт по своему долговому обязательству легче, чем для человека, который в свое время выплатил немалую сумму в рамках первоначального взноса.

Ремонт в квартире, или как усложнить себе жизнь

Бесплатный сыр - только в мышеловке. Но, к сожалению, и платный тоже часто становится лишь приманкой, особенно, если речь идет об аренде стандартных квартир рядовыми гражданами, для которых 100 долларов в месяц - деньги. Как правило, такие арендаторы экономят на всем: на агентах, на удобстве месторасположения и состоянии жилых помещений. Такие люди, как правило, ищут подходящие варианты из рук в руки, верят хозяевам на слово и учатся на своих ошибках.

Зимой 2004 года я сняла двухкомнатную хрущевку в Подольском районе за 4700 рублей (160 долларов). Цена невысокая, но дороже платить было не за что: бабушкина мебель, состоящая из серванта, двух инвалидных диванов, двух кресел сомнительной чистоты, старого загаженного тараканами шкафа на кухне, шатающегося кухонного стола, полдюжины облезлых стульев да двух полувековых неработающих телевизоров.

В мышеловку Ремонт в квартире попадают те, кто хочет привести арендуемое жилье в пригодный для жизни вид.

Первым делом я установила металлическую дверь в счет оплаты за один месяц, покрасила ванную и сделала свет в комнате - уже за свои деньги. Увидев такие изменения, хозяйка очень обрадовалась (нормальный квартирант попался!) и перестала меня донимать своими тайными, тихими приходами в мое отсутствие. Я, посчитав, что оплата жилья не прожигает мой карман, занялась ремонтом.

Среди посуды значились маленькая металлическая миска, две крохотные кастрюльки, противень, горы тарелок и штук пятьдесят граненых стаканов. Нищенское убранство дополняли крашеные в грязно-синий цвет стены в коридоре, на кухне и в санузле, серые потолки, пожелтевшие взбухшие рамы и подоконники, старые выцветшие обои в одной комнате и три вида обойных кусков - в другой. Свет в большой комнате давно не работал, смесителя в ванной не было: вместо этого торчали два шланга - один для горячей воды (из колонки), другой - для холодной, да и воду во всем городе отключали на 20 часов в сутки (причем, об отсутствии воды я узнала от соседей: хозяйка меня об этой мелочи предупредить забыла). Входную дверь можно было открыть одним слабым ударом ноги. Но что-то в этой квартире было родное, да и ключи мне пожилая хозяйка отдала, не задумываясь, еще до оплаты.

Когда в квартире появился мужчина (друзья к тому времени уже уехали), хозяйка подняла оплату еще на 1000 рублей. Таким образом, осенью 2005 года мы с мужем уже платили 7500 рублей. Наверно, это немного. Но, если вернуть квартиру в ее первоначальное состояние, испортить газовую колонку (ее тоже пришлось чинить), завалить старым хламом целую комнату и вынести все наши вещи с цветами, она вряд ли бы стоила даже 200 долларов (квартиры в Подмосковье в то время сдавались за 250-300$).

Через две недели квартиру было не узнать: моющиеся обои под дерево на кухне, красивые рельефные - в самой убитой комнате, крашеные рамы и батареи, новый смеситель в ванной. Ой, какая квартира красивая стала, не узнать!, - воскликнула хозяйка, придя в очередной раз за деньгами. А через месяц подняла цену, на чуть-чуть. Всего-то 500 рублей, - подумала я и не стала возражать. Через 2 месяца - еще на 50 Потом ко мне приехали на несколько месяцев друзья, и хозяйка увеличила аппетиты - еще 1000 рублей: ну, как же, я теперь не одна!

После Нового года она подняла оплату еще на 1000 рублей, причем, попросила компенсацию в 1000 рублей за прошлый месяц, потому что, видите ли, забыла нас из-за ремонта предупредить о повышении. И тут наше терпение лопнуло! Компенсацию мы ей не дали, прожили последний месяц в этой квартире, поскольку было уплачено вперед, и сняли другую - в Москве, посчитав, что жить в Подмосковье становится слишком дорого. К 8500 рублям, что в итоге нам надо было бы платить за областную хрущевку, мы приплюсовали по 100 рублей ежедневно на каждого на дорогу и получили около 14 тысяч рублей в месяц. Именно столько (плюс-минус) сейчас и стоит однушка в Москве.

В конце октября 2005 года хозяйка затеяла приватизацию. В квартире двадцать лет назад была произведена незаконная перепланировка, на оформление документов наша домовладелица не хотела тратить время и деньги, а потому нам было поставлено условие: либо мы сами двигаем стену на то место, где она стояла до перепланировки, либо терпим в своей квартире рабочих и кормим их. На разборку бетонной стены, установку другой из ДСП и отмывание всей квартиры после этой разрухи ушли все ноябрьские праздники. Тот ремонт стал знаковым для нас. Мы стали задумываться о том, что пора менять место жительства: хозяйка наглела на глазах.

Классные хозяева, или там, где деньги, дружбы быть не может

Кстати, не я одна столкнулась с такой ситуацией, когда после проведенного квартирантами ремонта, арендная стоимость значительная вырастала. Не хотите платить, съезжайте, - говорят хозяева. - Мы сдадим дороже другим людям. И действительно сдадут: вид-то у жилья теперь презентабельный. Оптимально, если выбранная квартира не требует никаких вложений, но среди дешевых вариантов - это редкость. Поэтому, клея обои, надо быть готовым к тому, что через месяц-два за плоды своего труда, расплачиваться придется вам же. Можно, конечно, договориться с хозяевами, что цену независимо от произведенных косметических улучшений, они в течение какого-то времени повышать не будут, но гарантировать соблюдение договоренностей нельзя. Устный договор, так же как и письменный, без печатей, не имеет юридической силы.

Молодая пара сняла однокомнатную квартиру в Москве за стандартную нынче сумму у хозяев-ровесников. Прежде, чем встретиться, женщины (квартирантка и хозяйка) долго разговаривали по телефону за жизнь, обсуждали агентов-лохотронщиков, квартирантов-варваров, хозяев-гадов. Потенциальная квартирантка пожаловалась хозяйке, что сложно найти варианты без оплаты за два месяца вперед (1100 - 1200 долларов сразу), а хозяйка сетовала на то, что за 2 месяца соглашаются платить только сомнительные личности.

В мышеловку Классные хозяева попадают те, кто начинает выстраивать дружеские отношения с арендодателями и верить им безоговорочно.

Схема оплата за два месяца вперед, первый и последний, существует на рынке давно. Только раньше, в основном, ее использовали при аренде через агентство, теперь - все, кому не лень. Поэтому, на всякий случай, если сразу не потребовали деньги за последний месяц вперед, надо их все же иметь.

Через несколько дней молодая пара вселилась в квартиру, заплатив за месяц вперед, еще через 2 недели они перевезли полностью все свои вещи - от постельного белья до бытовой техники. За это время хозяйка звонила несколько раз, интересовалась, как устроились на новом месте. А спустя три дня после того, как ей сообщили, что, наконец-то, полностью переехали, попросила оплатить за последний месяц. Я Вам просто забыла сказать, я всех предупреждаю при вселении, что беру за первый и последний месяц. Деваться было уже некуда - не съезжать же, пришлось занимать деньги на эти непредвиденные расходы.

И конечно, лучше не впадать в дружескую эйфорию от новых арендодателей, какими бы замечательными они не казались: чем дальше, тем лучше. Напоследок всем хочется пожелать собственной крыши над головой! А тем, кто снимает ее, бдительности и нормальных хозяев!
Вчера у Петербурга появился новый стратегический инвестор General Motors. Эксперты считают, что пока этот статус имеет имиджевый характер, но городские чиновники обещают прибавить стратегическим инвесторам налоговых льгот.

Мало ли, что хозяевам в голову взбредет. Договор-то никакой не подписывался. А успокоить себя в такой ситуации можно, подумав о том, что все-таки сэкономили на агентском вознаграждении.

Вчера GM получила статус стратегического инвестора Петербурга. Этот статус есть у пяти компаний, в числе которых Северсталь, Toyota, Газпром. Согласно положению, которое правительство приняло в прошлом году, стратегические инвесторы, вложившие в городские проекты $100 млн, могут рассчитывать на ускоренное согласование проекта и получение земли без конкурса. Кроме того, для стратегических инвесторов действует дедушкина оговорка: на них не распространяются местные законодательные нововведения, ухудшающие условия инвестиций.

General Motors собирается построить завод стоимостью около $115 млн. Церемония закладки первого камня назначена на 13 июня. На проектную мощность 25 000 автомобилей в год он должен выйти к середине 2009 г.

Пока статус стратегического инвестора не дает экономических преимуществ, а только административные, полагает юрист фирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры Сергей Сосновский.

Вчера компания получила и 94 га земли в районе промзоны Шушары. На инженерную подготовку этой территории город потратит около $1 млн, рассказал председатель комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк.

Директор по PR российского представительства General Motors Ирина Калашникова отказалась вчера от комментариев.
Вице-президент Toyota Motor Manufacturing Russia Итиро Тиба говорит, что компания специально не стремилась стать стратегическим инвестором для города. По его словам, у компании и так нет никаких претензий к работе городских властей.

Бланк обещает, что стратегические инвесторы скоро получат льготу по налогу на прибыль сроком на пять лет и на этот же срок будут полностью освобождены от налога на имущество. По его словам, в Смольном готовят такой законопроект. Пока стратеги получают стандартные льготы, налог на прибыль для них снижается до 20%, а налог на имущество наполовину. За счет этих льгот, действующих с прошлого года, GM, по словам Бланка, сэкономит на налогах около $10 млн.



GM в 2005 г. продала 9,17 млн автомобилей. Производит машины под брендами Chevrolet, Opel, Pontiac, Buick, Cadillac, Saab, GMC и Hummer. Выручка за 2005 г. составила $192,6 млрд, убыток $10,6 млрд. В России в 2005 г. продала 24 772 автомобиля (без учета Chevrolet-Niva). В Петербурге в 2005 г. продано 4688 машин GM.



Главная --> Публикации