Главная --> Публикации --> Если деревни сносят… Новые предложения на рынке новостроек появятся только к началу следующего года Земельный вопрос Без права на выбор: высокие цены не оставляют покупателям надежды Результат зыбкого компромисса

Вслед за продажей доли города в гостинице Украина (100%) и гостинице Космос (20%) московские власти решились расстаться и с Балчугом. Согласно процедуре, мэрия должна была сначала сделать предложение о выкупе пакета миноритарным акционерам, и вчера это произошло.

Столичные власти наконец определились с ценой, которую они хотят получить за 69% акций гостиницы Балчуг. Как стало известно вчера из сообщения, распространенного департаментом имущества Москвы, стоимость этого блок-пакета оценивается в $100 млн. Теперь миноритарным акционерам гостиницы - швейцарской сети Kempinski и австрийскому банку Giro Credit или придется принять предложение московских чиновников, или же акции Балчуга будут выставлены на открытые торги.

В самом ООО еще не знают о цене, выставленной столичными властями за свою долю в Балчуге, и даже не получали никакого уведомления. В адрес ООО Балчуг пока ничего не приходило,- констатировал заместитель гендиректора Балчуга Александр Бобылев. По его словам, рыночная стоимость всего уставного капитала ООО на январь 2006 года оценивалась компанией Delloite Touche в $77 млн. Видя цифру департамента, я только могу отметить, что никакого понимания между акционерами Балчуга нет,- с сожалением говорит Бобылев.

Как стало известно из уведомления, разосланного департаментом имущества столицы участникам ООО Балчуг - швейцарской гостиничной сети Kempinski Hotels и дочке австрийского банка Giro Credit Bank AG der Sparkassen фирме ГЦБ Хотель Балчуг Джойнт Венче Бетайлигунгсгезельшафт м. б. Х, рыночная стоимость принадлежащей Москве доли участия в ООО оценивается в $100 млн. Мы направили уведомления совладельцам и предложили им выкупить по указанной цене долю города. Если в течение 30 дней от них не будет получено согласия, доля города будет выставлена на открытые торги,- отметила пресс-секретарь столичного департамента имущества Наталья Быкова.

Выставленная сумма завышена как минимум на 40%,- рассуждает заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова.- Получается, что весь пакет акций Балчуга стоит около $144 млн: это более $600 тыс. за номер, причем уже $300 тыс. расценивается многими игроками как очень большая цена. Старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotel Марина Усенко напоминает, что сейчас Балчуг по качеству услуг занимает второе место после гостиницы Арарат Парк Хайятт.

При этом он отметил, что согласно закону и уставу общества, после того как акционеры ООО получат извещение о продаже одним из партнеров своей доли, у них будет три месяца, чтобы принять решение. Руководитель пресс-службы Kempinski Биргит Абате-Дага также рассказала, что сеть не получала никаких уведомлений. Покупка активовотеля не вписывается в стратегию развития группы, которая специализируется именно на управлении гостиницами, а не на покупке недвижимости,- с удивлением заверила Биргит Абате-Дага.

Несмотря на высокие запросы московских чиновников и предстоящие новому собственнику затраты, эксперты считают, что в случае проведения аукциона за Балчуг развернется серьезная борьба. Объект уникальный, и он быстро найдет покупателя,- предупреждает Марина Смирнова. Она не исключает, что партнером Kempinski по выкупу доли города может стать другой миноритарный акционер - австрийский банк Giro Credit. С ней соглашается Марина Усенко: Kempinski вряд ли будет выкупать Балчуг самостоятельно, поскольку сеть, как и остальные операторы, не покупает, а только управляет гостиницами.
Коммерческая недвижимость до недавнего времени оставалась более спокойным сегментом рынка недвижимости. Однако по данным мониторинга одной из консалтинговых компаний, рынок торговых помещений в июле этого года пережил небывалый рост

Однако, чтобы удержать позиции, отелю требуется ремонт, который оценивается самим Балчугом в $30 млн,- говорит Усенко.

Также по данным RRG, на 11% выросла цена торговой недвижимости и в отдаленных районах столицы, однако ее цена намного скромнее $2620 за кв.м. Виновниками роста цен предложений стали торговые помещения, появившиеся на проспекте Мира по цене в $18750 кв. м. и торгово-офисный комплекс на Калужской, площадью по $3218 кв.м. RRG отмечает, что объект на проспекте Мира стал самым дорогим предложением на рынке (за кв.м).

По данным Russian Research Group (RRG), июль 2006 года ознаменовался небывалым почти в 30% ростом средневзвешенной стоимости за квадрат торговой недвижимости в пределах Садового кольца. Цена предложения составила $888 Такого скачка не отмечалось за весь двухлетний период мониторинга, рассказывает генеральный директор RRG Денис Колокольников. Причина в появлении на рынке нескольких крупных и дорогих торговых объектов: торгового помещения на Смоленской, площадью 3 тыс. кв.м по $18000 за кв.м, и объекта на Арбате, площадью 8268 кв.м., предлагаемого по $9000 за метр.

Аналитики компаний большой четверки консалтеров не подтверждают информацию о бурном росте цен на продажу помещений. Впрочем, отмечает Олеся Лонгус, аналитик рынка торговой недвижимости CushmanWakefield StilesRiabokobylko, международные консалтинговые компании не занимаются отслеживанием цен в более дешевых сегментах рынка. Оттого все средние показатели, предоставляемые этими компаниями, отражают скорее верхние ценовые рубежи.

В верхних слоях атмосферы

В условиях вакуума

По словам Екатерины Голиковой, аналитика рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, в качественных торговых центрах отсутствует практика продажи помещений в собственность, так как концептуально это единый объект, управляемый девелопером, либо управляющей компанией в рамках единой маркетинговой стратегии. Только в некоторых случаях, когда крупные ритейлеры, такие, как ИКЕА или Ашан, выступают в качестве содевелопера торгового центра, они являются собственниками занимаемой ими площади. Согласно существующей практике рынка, стоимость аренды помещений в качественных торговых центрах индексируется на 1-5% в месяц, в целом с развитием рынка максимальные базовые аренды продолжают расти, так как на рынок продолжают выходить торговые объекты нового формата и спрос на качественные торговые площади по-прежнему высок, добавляет она. По мнению Голиковой, предложения о продаже встречаются только в некачественных центрах или в отдельно стоящих торговых помещениях.

Олеся Лонгус отмечает, что на рынке торговых помещений, начиная с января, уровень свободных помещений в качественных торговых центрах практически равен нулю, что привело к повышению арендных ставок в качественных торговых центрах, что привело к росту цен. В июле цены тоже выросли немного больше чем обычно, в связи с малым предложением, которое составило менее 1% от общего объема качественных торговых центров. Отметим, что Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko отслеживают положение во всех качественных ТЦ, преимущественно в пределах МКАД, делая исключение буквально для нескольких мегамолов за МКАД, таких как МЕГА. По их данным, в июле ставки аренды в ТЦ составляют в центре города $2218 в год, а в районах $96 Средневзвешенная цена аренды квадратного метра торговых площадей в ТЦ по Москве в целом в июле 2006 года составляет $159

А что же рынок аренды? По данным Jones Lang LaSalle, на рынке торговой недвижимости нет каких-то серьезных потрясений, цены аренды растут на 1-5% в месяц.

На окраинах Москвы

При этом, по данным аналитиков, самой дорогой торговой улицей остается Тверская, где ставки аренды достигают $5000, впрочем, по таким же ставкам предлагаются и некоторые помещения в Атриуме. Также в Атриуме предлагаются помещения к продаже по ставкам $18000, что заставляет говорить о нем, как об одном из самых дорогих объектов города, невзирая на его не очень удачное расположение и малую транспортную доступность.

Этот уровень говорит о большей насыщенности рынка, чем в центре города. Однако правительство Москвы сейчас намерено изменить нормы торговых площадей, дифференцировав их по районам Москвы. Фактически власти позволят бизнесу в 2,5 раза расширить торговые площади в центре города (с 120 до 300 кв.м на тысячу человек), в средней части Москвы норма обеспеченности будет выше в два раза, чем сегодня (250 кв.м). А вот в спальных районах торговли прибавится не сильно до 170 кв.м на тысячу человек. К тому же через несколько лет в зоне пешеходной досягаемости (до 800 метров) у дома каждого москвича должны появиться супермаркеты.

Предложений за пределами Третьего транспортного кольца пока немного больше около 4-4,5% по данным компании Blackwood, а еще больше по основным торговым коридорам, где арендодатели могут выбирать из 6-7% свободных помещений. По данным компании, в ТЦ на окраинах цены аренды составляют $600-1000 в год, и запросы на помещения приходят в основном от компаний, торгующих обувью, одеждой и аксессуарами. Хотя сейчас чуть увеличилась доля спроса со стороны салонов красоты и предприятий общественного питания.

Вид промзоны из окон собственного офиса больше не будет расстраивать Олега Дерипаску. Его структурам удалось согласовать со столичными властями вопрос перебазирования Трехгорной мануфактуры, которая находится напротив офиса Базэла на Красной Пресне. До конца следующего года производство будет переведено в Ярославскую область, а на месте фабрики появится комплекс стоимостью более $1 млрд.

Сейчас в городе имеется примерно 10 млн. кв.м площадей, таким образом, если исходить из численности городского населения в 10 млн чел., то дефицит составляет примерно 6-7 млн кв.м. До конца 2006 года, по данным компании Praedium, должны быть введены в строй 1,35 млн. кв.м помещений, среди них 15 крупных торговых центров, в том числе и в центре Москвы. Такими темпами необходимый уровень обеспеченности будет достигнут только через 4-5 лет. Этот уровень все еще не позволит обеспечить москвичам европейский показатель, однако будет достаточным, если смотреть в соотношении с доходами населения.

В 2002 г. контрольный пакет предприятия приобрели структуры Олега Дерипаски. Однако в течение длительного времени им не удавалось согласовать с мэрией вопрос перебазирования. В 2003 г. столичный мэр открыто возмущался планами перепрофилирования этого предприятия. Мы нашли оптимальное решение: производство будет работать в Ярославской области, а само предприятие как налогоплательщик останется в Москве, рассказывает источник в правительстве Москвы. В столице останутся участки экспериментального производства, центр текстильного дизайна, головной офис, торговый дом и музей предприятия. Собеседник Ведомостей уточняет, что ситуация в Трехгорной мануфактуре тяжелая: если через 2-3 года не модернизировать производство, то предприятие окажется на грани банкротства.

Как говорится в распоряжении, подписанном Юрием Лужковым, в 2006-2007 гг. мощности Трехгорки будут перебазированы на территорию Гаврилов-Ямского льнокомбината. А до 2008 г. инвестор должен разработать граддокументацию под строительство многофункционального комплекса. Функции инвестора, заказчика и застройщика по переводу производственных мощностей и новому строительству возьмет на себя ОАО Трехгорная мануфактура.

Андрей Загорский, гендиректор Русско-Азиатской инвестиционной компании (РАИнКо, в прошлом году выкупила некоторые активы Базэла, контролируется Олегом Дерипаской), сообщил, что на территории фабрики появятся офисы, гостиницы, торгово-развлекательные площади. Однако назвать параметры будущего комплекса он не смог, уточнив, что они будут известны по мере разработки граддокументации. По словам Игоря Жукова, гендиректора компании БЭЛ-Девелопмент (девелопер проекта, также входит в РАИнКо), концепция застройки Трехгорной мануфактуры была подготовлена еще в 2002-2003 гг. Согласно ей на территории фабрики с учетом принадлежащих ей общежитий и детских садов можно построить не менее 500 000 кв. м недвижимости.

Андрей Барков, директор по финансовым вопросам Гаврилов-Ямского льнокомбината, подтвердил, что Трехгорная мануфактура будет переведена на их территорию. Бизнес-план по перебазированию разрабатывался около полутора лет. У нас большая территория, при желании здесь можно выстроить еще одну Трехгорку, но это не потребуется, так как у нас много резервных мощностей по ткачеству. Это позволит нам вообще не увеличивать территорию ткацкого производства, рассказал Барков. По его словам, перевод постепенно осуществляется: ярославское предприятие частично выполняет функции ткацкого производства Трехгорки. Гаврилов-Ямский льнокомбинат полтора года назад структуры Олега Дерипаски купили у группы Гута. Это Ведомостям подтвердили источники, близкие к Гуте и льнокомбинату.

Однако директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов и замдиректора Jones Lang LaSalle Томас Дукала уверены, что на месте Трехгорки нужно строить жилье. Здесь можно построить около 300 000 кв. м, инвестиционная стоимость этого проекта будет около $1,5 млрд, а окупаемость может составить около трех лет, говорит Дукала.

Эксперты считают, что на будущую застройку будут оказывать влияние два центра активности: правительственный квартал и деловой район Москва-Сити. Здесь оптимально строить высококачественные офисы и апартаменты, достаточно большая территория позволит построить и то и другое. Мы предполагаем, что район застройки будет сформирован объектами малой и средней этажности. Инвестиции могут составить около $1 млрд, включая вывод предприятия, полагает Александр Крутов, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International.


Банк Санкт-Петербург первым из местных банков переведет головной офис в новое здание. Оно будет построено на правом берегу Невы и обойдется, по оценкам экспертов, в $70 млн. До сих пор банкиры предпочитали старинные особняки в центре города, отмечают эксперты. Но свободных помещений там почти не осталось, считают они.

Текстильное предприятие Трехгорная мануфактура основано в 1799 г. Представляет прядильное, ткацкое, отделочное и швейное производства. Чистая прибыль в 2005 г. составила 18,632 млн руб.

Гендиректор компании РМС-оценка Петр Козин оценивает стоимость строительства здания представительского класса примерно в $60-75 млн. Если банк приобретает землю, цена вырастет, по его словам, еще примерно на $10 млн.

Банк Санкт-Петербург в середине лета получил участок на Малоохтинском проспекте около Перевозного переулка, сообщил представитель пресс-службы банка. По его словам, там ведутся проектно-изыскательские работы, а в начале 2007 г. планируется начать строительство офисного здания площадью около 30 000 кв. м. Туда переедут все подразделения головного офиса, рассредоточенные по семи зданиям в разных частях города, поясняет он. Финансировать строительство банк планирует из своих средств, говорит собеседник Ведомостей. Назвать предполагаемый объем инвестиций он отказался.

Кредитные организации предпочитают приобретать и реставрировать особняки в историческом центре города либо арендовать такие объекты, пусть и по очень высокой цене, замечает гендиректор УК Бизнес-контакт Дмитрий Сладков.
Но жизнь меняется, добавляет он. Новые технологии, по словам Сладкова, неудобно вписывать в старинные здания, а строительство самого современного здания обходится дешевле, чем реконструировать старинный особняк и приспосабливать его к требованиям банковского законодательства.

Санкт-Петербург задает новую моду. Ни один петербургский банк пока не строил собственного офиса с нуля. Московский индустриальный банк купил и отреставрировал особняк Паскевича-Эриванского на Английской набережной, ПСБ занимает здание в стиле модерн в Ковенском переулке, ММБ особняк на Фонтанке, 42, приобретенный банком в 1998 г. ВТБ разместил свой головной офис в реконструированном здании бизнес-центра на Большой Морской, 32.

Строительство собственного здания, по словам Зельдина, не только удобнее, но и дешевле. При уровне ставок в бизнес-центрах класса А в $500-600 за 1 кв. м в год собственный офисный центр окупится уже через 2-3 года, говорит он.

Переезд из центра в Санкт-Петербурге объясняют дефицитом там подходящих помещений для покупки или аренды. Участок расположен близко к центру, проблем с автомобильным сообщением нет, добавляет представитель пресс-службы. В центре Петербурга не осталось свободных бизнес-центров класса А, в которых мог бы разместиться банк, согласен генеральный управляющий петербургского филиала ММБ Александр Конышков. Президент группы компаний Аверс Михаил Зельдин тоже считает, что Санкт-Петербургу не удалось бы арендовать или приобрести готовый бизнес-центр высокого класса. Предложение в этом сегменте практически отсутствует, констатирует консультант.

Сладков полагает, что банкиры открыли для себя девелопмент как новое направление диверсификации. Он не исключает, что часть помещений банк будет сдавать своим клиентам.

По словам замдиректора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Людмилы Ефремовой, стоимость помещений в центре может достигать 3000 евро за 1 кв. м, еще около 2000 евро на 1 кв. м придется вложить в ремонт, соответствующий требованиям ЦБ. При этом в центре города купить практически нечего, говорит она.

Зельдин говорит, что на первый взгляд переезд офиса банка с Невского на Малоохтинский проспект выглядит как понижение статуса. Однако через несколько лет поблизости будут реализованы такие проекты, как Газпром-Сити и строительство офисного квартала для комитетов петербургской администрации на Синопской набережной. Статус этого места и прилегающих кварталов может сильно повыситься, и с точки зрения имиджа банк нисколько не проиграет, особенно если решит построить здание высокого класса, говорит эксперт.

В регионах банки, пошедшие в гору, начинают строить собственные офисы, отмечает замдиректора Регионального дилингового центра Максим Фрейман. Эксперт сомневается в целесообразности проекта. На правом берегу Невы нет острого дефицита в офисных площадях, считает он.



Главная --> Публикации