Главная --> Публикации --> Офисы на месте станков Лужков запретил недострой Гарант-инвест занял у австрийцев Финский домик Новинки и применение on-line сервисов для ресурсов по недвижимости

Немного истории

Этот уголок столицы давно имеет славу одного из самых престижных и комфортных. Тут удачно сочетаются уникальный природный ландшафт и современная городская застройка. В рамках программы развития района должно появиться еще около 300 тыс. кв. м жилых площадей. Среди новых объектов Строгина значится и квартал Лазурный Блюз.

История Строгина начинается с XVI века. В те времена оно было царской волостью. Здешние места славились заливными лугами и богатыми рыбой речными угодьями. Позднее в окрестностях добывали песок и гравий для строительства и отправляли их в Москву.

Полуостров Строгино, образованный большой излучиной Москвы-реки, расположен на северо-западе столицы. Немногие районы города могут похвастаться таким обширным водным пространством. Поблизости находится и знаменитый Серебряный Бор, по праву считающийся зеленой жемчужиной столицы.

Современная история Строгина относится к периоду 70 80‑х годов XX века. Большое по площади водохранилище, сооруженное здесь в 60‑е годы, сначала предполагали использовать как базу для организации отдыха москвичей. Но наличие острого дефицита жилья внесло свои коррективы, и на территории Строгина решено было развернуть современное жилищное строительство. В 80‑х годах тут появились кварталы многоэтажных домов. Комплексное освоение территории позволило сформировать однородный по качеству квартир район площадью 1670 га, с населением более 110 тыс. человек.

Одним из владельцев соседнего села Троице-Лыково был И. К. Нарышкин, с именем которого связано особое направление московской архитектуры нарышкинское барокко. Постройки, впервые появившиеся в имениях Нарышкиных, отличались богатыми растительными орнаментами во внешнем и внутреннем убранстве. Фрукты и цветы, выполненные резьбой по белому камню, стали использовать и в оформлении храмов, придавая им нарядный, праздничный вид. Ярким примером нарышкинского барокко может служить церковь Живоначальной Троицы в Троице-Лыкове, с 1704 года украшающая высокий берег Москвы-реки.

Концепция проекта

В 1981 году острую на тот момент проблему транспортной доступности решил Строгинский мост. Но его пропускной способности оказалось явно недостаточно для сегодняшних потребностей района. Поэтому продолжаются работы по сооружению новых транспортных магистралей: строят ветку метро и автодорогу с туннелем под Серебряным Бором и Краснопресненским мостом.

Есть и другое объяснение: все дело в красоте территории, на которой возводят жилой квартал. Глядя на голубую гладь Москвы-реки, повторяющую лазурь неба, понимаешь, что Лазурный Блюз вполне уместное название даже для весьма прозаического объекта. Что уж говорить о жилом доме!

Объяснять название нового жилого комплекса Лазурный Блюз можно по‑разному. Долговечность монолита (специалисты полагают, что дома, построенные по этой технологии, способны простоять более 200 лет) позволила кому‑то поэтично сравнить его с минералами, которые, как известно, отличаются не только красотой, но и прочностью. Наверное, поэтому соседний объект носит название ЖК Янтарный, а стадион поблизости Янтарь. Кварталу же досталось сравнение с лазуритом.

Характеристика комплекса

Лазурный Блюз расположен на живописном берегу Строгинской поймы, вблизи природного комплекса усадьбы Троице-Лыково. Застройщики избрали для реализации проекта концепцию города в городе, что предполагает наличие комфортной среды обитания и богатой инфраструктуры.

Все квартиры Лазурного Блюза имеют свободную планировку, что позволит будущим владельцам наилучшим для себя образом организовать жизненное пространство. Хотя проектировщики изначально попытались учесть наиболее типичные требования граждан: в основу планировочных решений квартир и мест общественного пользования легли результаты исследования запросов потенциальных покупателей.

Семь корпусов жилого квартала бизнес-класса Лазурный Блюз займут значительную часть улицы Твардовского. Первые три дома уже построены и сданы госкомиссии. Во вторую очередь строительства вошли еще четыре монолитно-кирпичных здания переменной этажности (20 25 этажей) башенного типа. Сейчас в реализации находятся два корпуса. Общая площадь квартир составит 100 тыс. кв. м.

Инфраструктура, экология, транспорт

Трехуровневый подземный паркинг избавит от необходимости оставлять машину на улице и даст больше простора для благоустройства территории вокруг домов. Стоит отметить, что машино-места в гараже предусмотрены для жильцов каждой квартиры. Спуститься к автомобилю, как и подняться из паркинга к себе домой, можно будет не выходя на улицу на одном из бесшумных скоростных лифтов. Кроме того, жители квартала получат доступ ко всему комплексу телекоммуникационных услуг.

Конечно, главное достоинство района застройки великолепные речные пейзажи, которыми богат природный ландшафт Строгина. Особенно живописна Строгинская пойма, рядом с которой и возводят Лазурный Блюз. Окна его домов смотрят на Москву-реку, Серебряный Бор и удивительные по своей красоте памятники архитектуры XVIII века на храмы Троицы Живоначальной и Успения Богородицы. Любители активного отдыха смогут не только купаться в Москве-реке, но и заниматься водными видами спорта, а также загорать на прибрежных пляжах.

Собственная инфраструктура в современных жилых комплексах уже стала признаком хорошего тона. В Лазурном Блюзе в первую очередь позаботились о детях: всего несколько минут потребуется родителям, чтобы отвести своих малышей в детский сад, а ребята постарше смогут ходить в школу самостоятельно, им не придется пересекать проезжую часть и выходить за пределы территории квартала. Первые этажи зданий займут предприятия социально-бытового назначения: магазины, прачечные, парикмахерские, аптека и т. п.

С центром города район связывают Волоколамское и Хорошевское шоссе. В конце 2007 года откроется движение по Звенигородскому проспекту и новому участку Арбатско-Покровской линии метрополитена, которая протянется до Строгина. Говорят, что эта станция будет просторной и светлой, с платформой на два метра шире обычной и светильниками в виде свисающих с потолка огромных капель.

О стадионе Янтарь, расположенном вблизи квартала, уже говорилось выше. Можно добавить, что его футбольное поле оснащено уникальным по качеству покрытием. Именно на таком тренируются гранды европейского футбола, к примеру игроки испанского Реала или итальянского Милана. Газон стадиона устойчив к экстремальным нагрузкам, низкой температуре, износу. И, что особенно важно для профессионалов, это искусственное покрытие обеспечивает равномерный и нейтральный отскок мяча. Помимо стадиона предполагают возвести и другие объекты. В будущем они составят многофункциональный спортивный комплекс.

Новое исследование от Аналитического центра ирн.RU: Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья>>


Таунхаус воплощение компромисса, причем довольно удачного. Редкий случай, когда мучительная необходимость выбирать одно из двух оборачивается возможностью получить все сразу. Комфорт городской квартиры сочетается с чистым воздухом за окном, проживание в собственном доме с регулярным общением с соседями, наличие собственного клочка земли (пусть даже только в виде палисадника) с отсутствием бытовых проблем, а также временных и материальных затрат, связанных с его содержанием. Таунхаусы привлекают и тех, кто только копит на свою усадьбу, и тех, кто сознательно предпочитает размаху минимализм.

Впервые таунхаусы, или, как их иногда еще называют, сблокированные коттеджи, появились в Англии около двух веков назад и быстро завоевали Западную Европу, Канаду и США. К нам этот формат пришел в середине 90‑х и до недавнего времени особого успеха не имел в первую очередь потому, что на тот момент еще не сформировалась его основная покупательская аудитория, средний класс. Те, кто располагал средствами для приобретения недвижимости, как правило, предпочитали многоэтажные кирпичные замки, окруженные глухой крепостной стеной (разве что без рва с водой и подъемного моста впрочем, наверное, случалось и такое). Основная же часть менее состоятельных граждан довольствовались квартирой в городе и дачей, если она имелась.

Гость из туманного Альбиона

Да и сама идея таунхаусов для нас не так нова, как кажется. И это, пожалуй, еще один фактор, долгое время мешавший восприятию данного формата как достойной альтернативы городской квартире или загородному коттеджу. Кое‑где еще сохранились здания барачного типа, организованные именно по рассматриваемому принципу: одна или несколько семей занимали в них секцию с отдельным входом и небольшой придомовой территорией, на которой, как правило, размещался крошечный огород либо хозблок. Такие дома предназначались для быстрого решения жилищного вопроса. Предполагалось, что люди будут жить в них недолго, поэтому даже минимальный набор удобств часто отсутствовал, а квадратные метры выделяли без учета числа человек в семье. Однако на практике подобные времянки становились постоянным местом обитания для представителей нескольких поколений. Социальное окружение также было неоднородным: семьи военнослужащих, учителя, молодые специалисты, рабочие.

В России только‑только начинает пускать корни западная система организации жизни, традиционная для представителей европейского мидл-класса: работа в городе, дом в пригороде. Сегодня даже если слово таунхаус покажется кому‑то незнакомым (его часто путают с пентхаусом), то достаточно пояснить, что это такие домики на несколько жильцов, их еще в иностранных фильмах для семейного просмотра любят показывать, и слушатель сразу поймет, о чем идет речь. До недавних пор такая схема отнюдь не считалась престижной напротив, по доброй воле из столицы на периферию уезжали редко, к тому же качество жилья в пригороде оставляло желать лучшего.

Так гоняться ли попу за дешевизной?

Вот почему переезд в отдельную городскую квартиру с водоснабжением, отоплением и канализацией являлся пределом мечтаний. Разумеется, никто не станет всерьез сопоставлять послевоенные бараки и современные комфортные таунхаусы в урбанизированных пригородах мегаполисов. Но потребовалось время, чтобы все предубеждения исчезли.

Столь привлекательная дешевизна блокированного дома в пересчете на метры объясняется его большей по сравнению с квартирой площадью в среднем 180 200 кв. м. Поэтому в абсолютном значении цена объекта получится немаленькой. Если вам действительно необходимо две с лишним сотни квадратных метров жизненного пространства, тогда вопрос, как говорится, исчерпан. А если вы замечательно можете всей семьей разместиться на 80, зачем покупать 200? Даже если каждый из них обойдется вам дешевле?

Существует расхожее мнение, что таунхаус это не просто альтернатива городскому жилью, а куда более выгодный в финансовом плане вариант. Действительно, ажиотажный спрос на недвижимость, отмечавшийся на протяжении многих месяцев, спровоцировал дефицит предложения и рост стоимости квартир в Москве и Подмосковье. Отчаявшись подобрать приемлемый вариант в городе, некоторые покупатели задумались о загородном доме, в частности о таунхаусе. И решили: а почему бы и нет? В два раза больше квадратных метров за ту же цену плюс гараж и лужайка. И главное отличные инвестиционные перспективы сегмента, только начинающего развиваться. Правда, не все здесь так однозначно, как кажется.

Еще один немаловажный момент транспортная доступность жилья. Несмотря на то что строительство новых трасс и развязок и реконструкция старых дорог идут, кажется, постоянно, проблему пробок это не снимает. Впрочем, добираться в часы пик с окраины города в центр ненамного легче, чем ездить на работу из ближайшего Подмосковья. Другое дело, что жители загородных поселков гораздо больше зависят от своего автомобиля, чем горожане, у которых всегда есть альтернатива в виде общественного транспорта. Кроме того, живя в пригороде, лучше иметь не одну, а несколько машин на семью, а это, согласитесь, может позволить себе не каждый.

К тому же расходы на этом не заканчиваются. По‑настоящему развитой инфраструктурой может похвастаться лишь Рублево‑Успенское и частично Новорижское шоссе. Правда, крупные поселки имеют свой джентльменский набор из объектов социального и культурного назначения, но за их содержание придется платить, равно как и за охрану, работу коммунальных служб и множество других вещей. Разумеется, аналогичные расходы приходится нести и горожанам, но, как правило, в меньшем объеме. Кроме того, у последних всегда есть выбор, потреблять или нет ту или иную услугу. Впрочем, поселок может располагаться и в черте города, и в непосредственной близости от него и, соответственно, пользоваться всеми преимуществами развитой инфраструктуры мегаполиса или крупного областного населенного пункта. Но тогда речь будет идти о другой себестоимости строительства и, разумеется, совсем об иных ценах на готовый продукт, ведь городская земля существенно дороже.

Формула любви

Получается, что сопоставлять квартиру и таунхаус по ценовому критерию не совсем корректно. Точнее будет сказать, что люди, финансовые возможности которых позволяют приобрести жилье бизнес-класса в городе, могут выбрать тот формат, который им ближе. И здесь в расчет принимаются уже другие показатели качественные, а также то, насколько они соответствуют заявленной стоимости. К сожалению, по словам участников рынка, достойных предложений не хватает. Но если месторасположение поселка удачное, архитектурное решение интересное и практичное, инфраструктура богатая, качество строительства высокое, а компания‑девелопер надежная, правомерно говорить о том, что таунхаус по сравнению с квартирой в городе является выгодной покупкой.

По мнению Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Терра-Недвижимость, речь идет, как правило, о довольно обеспеченных представителях среднего класса и элиты. А руководитель аналитического отдела фирмы Новая Площадь Дмитрий Попов описывает типичных покупателей таунхаусов так: это, как правило, люди среднего возраста, экономически активные, часто семьи с несколькими детьми. Их можно отнести к людям новой формации, для которых любое новое не чуждо. Им близка западная модель организации жизни, и они стремятся воплотить ее здесь. Такие граждане заботятся о своем здоровье, а семейные ценности для них один из приоритетов. За редким исключением людей, выбирающих таунхаус в качестве основного жилья, допустимо назвать очень практичными, поскольку, обладая доходами, уровень которых значительно выше среднего, они готовы платить только за те блага, которые считают полезными и необходимыми для себя, и лишь столько, сколько, по их мнению, данные блага действительно стоят. Также таунхаусы популярны среди тех покупателей, кто уже достиг определенного статуса и уровня жизни, однако на особняк в коттеджном поселке еще не заработал. Можно сказать, что для них подобное жилье некий промежуточный вариант.

Почему таунхаусы так быстро укоренились в России? И кто у нас чаще всего становится мини-помещиком?

Как и в коттеджном поселке соответствующего уровня, все заботы и бытовые проблемы берет на себя управляющая компания. Однако обслуживание маленького придомового участка обойдется владельцу значительно дешевле, чем содержание большой территории, осуществление работ по ландшафтному дизайну и оплата услуг садовника. Да и сами средние размеры таунхауса в 180 200 кв. м для многих покупателей попадание в яблочко. Это явно больше, чем квартира, но меньше, чем коттедж, который пока не по карману. К тому же на коттеджном рынке наблюдается острый дефицит объектов незначительных площадей.

Несмотря на изложенные выше соображения по поводу не столько недостатков таунхаусов, сколько моментов, на которые следует обратить особое внимание в отношении их, такое жилье способно дать своему владельцу целый ряд преимуществ, коими не обладают коттедж и квартира. Так, многие покупатели радуются свободе выбора размещения комнат и легкости последующей их перепланировки (без долгих дебатов с БТИ). Кроме того, в отличие от обитателей многоэтажек жители таунхаусов не знают проблем с парковкой, поскольку отапливаемый гараж на первом этаже практически обязательный элемент для такого дома (в случае если гараж проектом не предусмотрен, что характерно для низшего ценового сегмента, машину всегда можно оставить на лужайке перед домом и найти ее потом в целости и сохранности). Радует и возможность оборудовать сауну, тренажерный зал или мастерскую, а также сделать мансарду.

Для девелоперов данный формат тоже представляется довольно привлекательным, особенно если речь идет о комплексной застройке. Участки, не подходящие под строительство коттеджей, можно смело отводить под таунхаусы. Если же проект предусматривает единственный тип домов, то и здесь продавец в накладе не останется: высокая плотность застройки позволяет получить максимальную прибыль с каждого квадратного метра территории. К тому же потребуется меньшее количество стройматериалов и можно сэкономить на стоимости коммуникаций.

Стоимость проживания, или, если хотите, содержания таунхауса и уж тем более коттеджа априори значительно выше, чем аналогичные траты в отношении квартиры, но эта разница является разумной платой за отменное качество и потрясающую комфортность быта, обусловленные благоприятной экологической обстановкой и меньшей психоэмоциональной нагрузкой на владельца, считает Дмитрий Попов.

Как утверждают эксперты, рынок таунхаусов в России уже прошел стадию становления и готов к активному и бурному развитию. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром ирн.ru, в Москве и Подмосковье сегодня насчитывается 46 поселков, строящихся и предлагаемых к продаже в настоящий момент, из которых 37 подмосковные объекты, а 9 микрорайоны в черте города. Разброс направлений большой, но удаленность от МКАД обычно не превышает 10 15 км, рассказывает Елена Матвеева, руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации ИНКОМ-Недвижимость. Близость таунхаусов к Москве свидетельствует о том, что их рассматривают в первую очередь как постоянное, а не как сезонное жилье.

Природа с доставкой на дом

Сегодня столица подобно другим мегаполисам переживает этап так называемой новой урбанизации отток жителей из центра на периферию и развитие загородного, точнее, пригородного строительства. Близлежащие деревни превращаются в спальни для города, который, в свою очередь, становится деловым и культурным центром. Поэтому перспективы рынка таунхаусов довольно радужные, особенно учитывая темпы увеличения стоимости городского жилья в Москве и Подмосковье, а также такие факторы, как сокращение площадок под застройку и стремительно ухудшающаяся экология мегаполиса.

Среди городских поселков наиболее удачными большинство экспертов называют Silver Place, расположенный в Серебряном Бору, и Куркино, а среди загородных проекты Барвиха-2 и Барвиха Club. Выбор между жильем в черте города и за его пределами определяется, по мнению Тимура Сайфутдинова, в основном ценой. При этом транспортная доступность и развитая инфраструктура столичных таунхаусов компенсируются хорошей экологией мест, находящихся вдоль большинства популярных подмосковных направлений.

Итак, есть несколько вариантов дальнейшего развития ситуации. Дело в том, что таунхаусы до сих пор были в значительной степени недооценены. Именно этим во многом объясняется сегодняшний быстрый рост цен в данном сегменте. Однако главными покупателями сблокированных коттеджей во всем мире являлись и остаются представители среднего класса, поэтому, если приобретение таунхауса станет им не по карману, спрос на жилье такого формата существенно снизится.

На наиболее востребованных направлениях Подмосковья уже сейчас начинает ощущаться нехватка участков под застройку, рассуждает Дмитрий Попов. Самые ликвидные территории уже застроены коттеджными поселками или зарезервированы под такое строительство. На оставшихся площадях возведение коттеджей по многим причинам является делом нецелесообразным в первую очередь по экономическим соображениям из‑за высокой стоимости земли. Повышение плотности застройки значительно увеличивает экономическую привлекательность проекта. Формат таунхаусов, рассчитанных на массового покупателя, позволяет осваивать менее ликвидные территории. К тому же на протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост благосостояния населения, что дает возможность в будущем прогнозировать увеличение спроса на более высокое качество жизни, а его как раз и обеспечивают таунхаусы и коттеджи.

Предложения в верхнем ценовом сегменте требуют особого рассмотрения. Само словосочетание элитный таунхаус звучит как оксюморон. В Европе к выбору сблокированных коттеджей склоняются, как правило, представители среднего класса. Однако на российском рынке найдется немало обеспеченных покупателей, которые за полтора-два миллиона долларов предпочтут приобрести именно таунхаус. Правда, при соблюдении ряда важных условий.

Компактный престиж

Подтверждение тому суперуспешный проект Барвиха Club компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Поселок состоит исключительно из двух- или трехэтажных сблокированных коттеджей (их в нем более ста) площадью от 130 до 200 кв. м, дома расположены на участках в несколько соток. Еще до окончания строительства более половины таунхаусов стоимостью от 1,3 млн долл. было реализовано, и интерес покупателей к ним не ослабевает. Сами девелоперы относят Барвиху Club к категории объектов бизнес-класса. Впрочем, важно понимать, что для каждого направления понятия эконом, бизнес и элит будут своими. Часто несколько таунхаусов включают в состав элитных коттеджных поселков, чтобы предоставить покупателю максимальную свободу выбора.

Далеко не все хотят жить на участке, пригодном для организации конного путешествия. Если речь идет о престижном направлении и небольшой отдаленности от Москвы, то содержание 20 30 соток самой дорогой в Подмосковье земли потребует значительных финансовых затрат, особенно ввиду грядущих перемен в налоговом законодательстве. И если компактное проживание не мешает душевному комфорту покупателя, таунхаус является, безусловно, разумным и практичным вариантом. К тому же меньшая уединенность способствует более тесному общению с теми, кого в рекламных объявлениях называют солидными соседями и респектабельным окружением. Для многих это важно.

Город за городом

Востребован и такой формат, как элитные загородные апартаменты. Например, поселок Витро Вилладж Курорт (часть сетевого проекта Витро, девелопер компания Парк Групп) состоит из семи малоэтажных корпусов, в которых можно приобрести квартиры различных площадей. Ставка сделана на сочетание великолепной экологии и близости к природе с богатейшей инфраструктурой и полным гостиничным сервисом. Таким образом, головная боль собственника и производимые им затраты на содержание жилья сведены к минимуму. В Витро Вилладж Клаб, другом объекте сети, будут возведены пять малоэтажных корпусов с квартирами от 100 до 250 кв. м, а также несколько таунхаусов. Концепция здесь та же: объединить и максимально раскрыть достоинства городского и загородного жилья.

Первые малоквартирные дома в пригородах столицы появились в середине 90‑х годов. Ни собственной территории, ни инфраструктуры у них не было, поэтому особой популярностью они не пользовались. Но с недавних пор этот формат стремительно развивается, и со временем, возможно, составит серьезную конкуренцию подмосковным таунхаусам. Пока же заметных проектов на рынке не так много: по данным компании Новая Площадь, их около двадцати, причем большинство из них позиционируют как жилье бизнес-класса.

Жители мегаполисов, уставшие от шума и плохой экологии, всегда хотели получить возможность периодически выбираться за город подышать свежим воздухом. Многие даже были бы не прочь переселиться туда окончательно, но не хотят резко менять привычный уклад жизни. Как правило, людей страшат возможные бытовые трудности, связанные с содержанием коттеджа и участка, кто‑то не испытывает особой тяги к земле и в собственном наделе не нуждается, а иной и вовсе считает, что ничто не сравнится с комфортом городской квартиры. Однако и для таких закоренелых урбанистов есть выход малоэтажное загородное строительство.

Главное достоинство формата город за городом сочетание экологичности (как в силу месторасположения, речь идет о Подмосковье так и по причине небольшой этажности) и комфортности проживания. Эксплуатационные расходы жильцов таких домов намного меньше, чем те, бремя которых несут владельцы коттеджей и таунхаусов; они сопоставимы, пожалуй, с затратами на содержание жилья, которые грозят горожанам. Недостатки, однако, здесь тоже имеются. Так, например, в четырех- и пятиэтажных домах может не быть лифта и мусоропровода. Несмотря на то что наиболее востребованными являются небольшие (60 90 кв. м) квартиры, таких предложений на рынке немного. Средняя же площадь жилья часто превышает 100 кв. м, зато в некоторых комплексах предусмотрено наличие пентхаусов. Придомовая территория общая, она находится в ведении управляющей компании, впрочем, вряд ли данный фактор можно считать минусом. Владелец таунхауса тоже делит небольшой личный пятачок с соседями, ведь спрятаться от посторонних глаз за маленькой оградой задача невыполнимая. Зато не нужно самому стричь газон или оплачивать услуги садовника.

Такие дома имеют высоту не более девяти этажей, на площадке обычно расположено две-три квартиры. Чаще всего строения входят в состав масштабных загородных комплексов, сочетающих в себе разные типы застройки. По мнению Дмитрия Попова, такое соседство позволяет создать развитую инфраструктуру, сделать ее содержание не слишком накладным для жителей, а также достичь большего архитектурного разнообразия. Строительство ведется практически по всем направлениям и на разных расстояниях от Москвы, часто на базе санатория, поселка городского типа или другого небольшого населенного пункта. Главное чтобы была хорошая транспортная доступность и выдержали инженерные сети. Впрочем, местоположение объекта все же имеет значение: это один из основных ценообразующих факторов.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Стоимость квартир в малоэтажных домах в пригороде сопоставима или немного ниже столичных цен на жилье такого же уровня, поэтому решающим фактором для покупки является не финансовая выгода, а возможность комфортного проживания на природе. Например, в деревне Жуковка, расположенной по престижному западному направлению, в ЖК Жуковка-1 вполне реально приобрести квартиру площадью от 100 до 500 кв. м или пентхаус по цене от 7 до 14,5 тыс. долл. за квадрат, а в ЖК Семь Звезд в г. Железнодорожном (восточное направление) по цене от 950 до 1500 долл., причем площади квартир в этом жилом комплексе от 44 до 186 кв. м. Доля инвестиционных покупок в данном сегменте пока незначительна, однако, по информации компании Новая Площадь, за первые шесть месяцев 2006 года квартиры в самых удачных новостройках выросли в цене на 10 50 %.

Законодательная база развития рынка жилья в Казахстане

Цель Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 2007 годы обеспечить доступность жилья широким слоям населения. А для этого требуется сбалансировать рынок как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечь частные инвестиции и стимулировать развитие индивидуального строительства; развивать строительную индустрию и повышать доступность ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для населения.

Не все республики Советского Союза после его распада сумели справиться с возникшими экономическими, политическими и социальными проблемами. Казахстан является примером успешно развивающегося государства. Подъем экономики ведет к росту доходов граждан и позволяет решать многие социальные задачи, одна из которых жилищное строительство. Она нашла свое отражение в Послании президента страны Нурсултана Назарбаева народу Казахстана, которое на ближайшие годы стало стратегией развития республики.

Рост объемов введенного жилья отмечен во всех регионах республики. Из общего объема на Астану приходится 22 %, Алматы 12,2 %, Южно-Казахстанскую область 15 %, Атыраускую 8,5 %, Актюбинскую 5,7 %, Алматинскую 5,2 %. В Астане в 2005‑м введен в эксплуатацию 1,1 млн кв. м, что более чем в два раза превышает уровень 2004 года.

На жилищное строительство в 2005 году в Казахстане направлен 241 млрд тенге инвестиций (1 доллар США = 126 тенге. Ред.), что в 1,6 раза больше, чем в 2004‑м. В эксплуатацию введено 5 млн кв. м общей площади жилья (в 1,8 раза больше, чем в 2004‑м). В этом году за счет всех источников финансирования ожидается ввод такого же объема жилой недвижимости. В январе июне 2006 года построено 2,4 млн кв. м.

В 2000 году Правительство Казахстана одобрило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, которая и стала ключевым этапом государственной программы. Для справки: соотношение ипотечных кредитов к ВВП в развитых странах составляет порядка 40 60 %, в Казахстане примерно 6 7 %, в России менее 1 %.

В своей жилищной политике Казахстан делает ставку на развитие прогрессивных форм кредитования, что во многом созвучно установкам российских реформ. По прогнозам, в результате реализации жилищной программы ипотекой смогут воспользоваться 49 тысяч семей, за три года будет построено более 12 млн кв. м общей площади жилья, повысится его комфортность.

В Казахстане развита система рефинансирования ипотечных кредитов. Эту деятельность осуществляет ЗАО Казахстанская ипотечная компания, приобретая права требований по ипотечным кредитам у банков второго уровня (в России аналогичную функцию выполняет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК). На этапе, когда недостаточно хорошо работают механизмы секьюритизации, рефинансирование играет важную роль на ипотечном рынке.

Ежегодно рынок ипотеки в Казахстане увеличивается в три раза: в 2003 году он составил 100 млн долл., в 2004-м
350 млн, в 2005-м около 1 млрд. То есть уже 30 % всех сделок с недвижимостью проходило с помощью ипотеки. Для сравнения: в России этот показатель приблизительно 4,5 %.

Жилищные строительные сбережения в Казахстане

Вместе с тем закон О секьюритизации в Казахстане принят. Документ регулирует отношения, цель которых финансирование проектов путем уступки прав требования через выпуск облигаций. Также принят закон О кредитных бюро и формировании кредитных историй, регламентирующий деятельность подобных организаций. Немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Она направлена на разделение кредитных рисков между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В 2003 году создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов, с помощью которого обеспечивается покрытие 50 % кредитных рисков в течение всего срока кредита.

Система жилищных строительных сбережений по большей части предназначена для граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначального взноса при получении ипотечного кредита в банках второго уровня, но получающих стабильный доход. Основное условие развития такой системы привлечение новых вкладчиков, за счет которых выделяют деньги участникам, накопившим минимально необходимый объем вклада. По закону при участии в системе жилье можно приобрести не ранее чем через три года после начала осуществления вкладов. Весь этот период необходимо ежемесячно откладывать некую оговоренную сумму. В свою очередь государство выплачивает ежегодную премию на вклады 20 % от накопленного.

Одновременно с банковскими формами ипотечного кредитования в Казахстане развивается система жилищных сбережений. Это еще один способ финансирования строительства жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время они должны составлять не менее 50 % от стоимости жилья) в целях получения займа для приобретения квартиры.

Для внедрения системы в 2000 году был принят соответствующий закон, а в 2003 году создано АО Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана со стопроцентным участием государства в уставном капитале. Данной системой предположительно смогут воспользоваться в перспективе по меньшей мере 100 тыс. вклад-чиков.

Конечно, долгие сроки накопления в условиях растущих цен на недвижимость являются существенным недостатком системы: займ нельзя получить раньше, чем собрана определенная сумма; нет индексации вкладов по инфляции. Однако конкуренции сберегательной системы и ипотеки нет, поскольку эти два механизма имеют принципиальные различия. Ипотека позволяет сразу решить проблему жилья и рассчитываться в течение 10 15 лет. При этом клиент должен располагать какими‑то средствами для первоначального взноса. Сберегательная система решает квартирный вопрос через пятьсемь лет, но тут не нужен первоначальный взнос.

Решение жилищных проблем социально незащищенных категорий граждан Казахстана, перед которыми государство имеет определенные обязательства, прерогатива местных исполнительных органов. Государственную коммунальную недвижимость социально защищаемым гражданам предоставляют без права ее приватизации.

Доступное, социальное и индивидуальное жилье

Правда, цены этих квартир приходится корректировать. Дело в том, что в самом начале реализации жилищной программы 350 долл. за 1 кв. м были реальной цифрой, фактическая стоимость квадрата во многих регионах оказывалась и ниже. Теперь же подорожали строительные материалы и многое другое, поэтому намечено пересмотреть и цены на жилье. Например, в Астане стоимость квадратного метра может быть установлена в рамках 445 долл., в Алматы 440, в Таразе 320 долл.

Остальные категории населения приобретают квартиры в собственность с использованием рыночных механизмов. Но и в этом случае государство оказывает поддержку. За счет государственных средств по проектам, согласованным с Министерством индустрии и торговли, возводят недорогое и доступное жилье стоимостью не более 350 долл. за кв. м. Для строительства жилья местным органам власти выделяют кредиты из республиканского бюджета по нулевой ставке вознаграждения (без процентов).

По состоянию на июль 2006 года на получение жилья по госпрограмме поступило 55,8 тыс. заявлений, при этом платежеспособность подтвердили 24,5 тыс. человек. Хотя возводимого жилья пока все‑таки меньше, чем желающих его приобрести. Так, в Акмолинской области платежеспособного населения в 3,1 раза больше, чем вводимых по госпрограмме квартир, в Алматы в 3,6 раза, Астане в 3,1 раза, Северо-Казахстанской области в 1,9 раза, Атырауской области в 1,7 раза. В Астане в рамках государственной программы по развитию жилищного строительства в 2005 году предусмотрено возвести 1352 квартиры, тогда как порог платежеспособности в банках второго уровня преодолели 3145 граждан. Но в некоторых областях построено больше, чем нужно людям, доказавшим свою платежеспособность.

Население выкупает доступную недвижимость преимущественно посредством ипотечного кредитования или за счет кредитов жилищных строительных сберегательных банков. Приоритетное право покупки имеют молодые семьи с детьми, работники государственных органов и учреждений, работники государственных предприятий социальной сферы.

За первое полугодие 2006 года в республике сдано порядка 2,4 млн кв. м жилья, что почти в 1,16 раза больше, чем в 2005‑м. Из этого количества 1 млн 650 тыс. кв. м (70 %) приходится на индивидуальные дома. Это намного выше уровня прошлого года, поскольку в 2005 году в основном сдавали многоэтажки.

С целью повышения доступности жилья в Казахстане активно стимулируют индивидуальное строительство. Из 42 млрд тенге кредитных средств, предусмотренных госпрограммой на 2006 год, 20 млрд направлено на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры при сооружении жилых домов, в том числе 10 млрд для районов индивидуальной застройки. При этом участки размером до десяти соток под возведение частных домов будут предоставлять бесплатно. На сегодняшний день подано более 130 тыс. заявлений, порядка 44 тыс. одобрено.

В Казахстане растет количество покупателей недвижимости по договорам долевого участия. Например, в Астане в 2005 году люди вложили в строительство более 16 млрд тенге. Власти страны, как и российские, пришли к выводу: там, где речь идет о привлечении средств населения, должен быть механизм защиты прав и законных интересов граждан.
По примеру России в Казахстане в июле этого года принят закон О долевом участии в жилищном строительстве, где прописаны типовые условия договора между дольщиками и застройщиками. Разработчики документа изучили и постарались учесть российский опыт правоприменительной практики аналогичного закона.

Долевое участие по‑казахстански

Однако необходимо признать, что казахстанский закон о долевом строительстве не дает дольщикам таких преференций, как его российский аналог, и содержит более мягкие нормы по отношению к застройщикам. В частности, перечень информации, доступной дольщику о застройщике и объекте долевого строительства, значительно уже, гарантийный срок объекта составляет не менее двух лет (по российскому законодательству не менее пяти лет).

Законом установлены такие требования к строительным компаниям в данном секторе, как лицензирование деятельности застройщиков с привлечением денежных средств; обязательное указание точной даты передачи застройщиком доли в жилом доме; установление гарантийного срока на жилое здание; заключение застройщиком договора о разрешении на использование под строительство земельного участка, принадлежащего на праве собственности или землепользования. Ежеквартально уполномоченный орган будет проверять соблюдение застройщиком требования о наличии собственного капитала в размере не менее 12 % от привлеченных денежных средств по договорам долевого участия.

Особо следует отметить то, что по казахстанскому закону о долевом участии в строительстве застройщик по истечении десяти дней со дня, предусмотренного договором для передачи дольщику объекта, вправе расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки, причитающейся застройщику в возмещение убытков, понесенных им из‑за этого. Российское законодательство более гуманно. При уклонении дольщика от принятия объекта застройщик только по истечении двух месяцев со дня окончания срока, предусмотренного договором, вправе составить документ об односторонней передаче.

Штрафы в казахстанском документе не зависят от того, является дольщик физическим или юридическим лицом. И для дольщика за просрочку платежа, и для застройщика за срыв сроков сдачи объекта предусмотрен штраф 0,1 % за день просрочки от суммы, подлежащей уплате или уплаченной дольщиком по договору долевого участия соответственно. Для сравнения: у нас застройщик уплачивает приблизительно 0,077 % за день просрочки дольщику физическому лицу и в два раза меньше, если дольщик юридическое лицо. Дольщик в России платит штраф около 0,038 % за день просрочки внесения платежа.

В целом российское законодательство о долевом строительстве более требовательно к застройщикам, чем казахстанское. Законы о долевом строительстве обеих стран стали попыткой решить многочисленные проблемы на соответствующем рынке. По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, например, в Астане 41 % дольщиков рискует собственными вложенными средствами. В Национальную лигу потребителей Казахстана ежедневно обращаются семь-восемь человек с жалобами на недобросовестных риелторов и строителей. Множество строек приостановлено, объекты сдают с опозданием не только в Астане, но и на местах. Сможет новый документ снять все вопросы, или ему уготована такая же судьба, как российскому аналогу (при котором застройщики ищут схемы ухода от закона), покажет время.

Есть в казахстанском законе о долевом строительстве нормы, призванные защитить граждан от действий мошенников. Так, застройщик вправе заключать договор о долевом участии после получения разрешения на использование под строительство принадлежащего ему земельного участка и после завершения нулевого цикла. Нулевой цикл это комплекс строительно-монтажных работ по сооружению частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль. Застройщикам не разрешается даже рекламировать жилые дома в целях привлечения денег дольщиков до выдачи разрешения на возведение нулевого цикла. Во избежание двойных продаж в Казахстане договор о долевом участии, вносимые в него изменения, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах (местные исполнительные органы областей, городов республиканского значения, Астаны).

Рассматриваемый закон вносит существенные изменения в правовое регулирование отношений, возникающих между покупателями и продавцами прав на строящиеся квартиры, закладывает основу для единообразного решения различных вопросов и комплексной защиты законных интересов и прав участников долевого строительства. Его действие распространено на отношения, связанные с привлечением денежных средств для возведения многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если разрешения на их строительство получены застройщиками после 1 апреля 2005 года. Таким образом, переоформлять ранее заключенные договоры не требуется, а данная статья адресована инвесторам будущих квартир в новостройках, разрешения на возведение которых получены позже указанной даты (подробнее см. на сайте riskam.net).


Первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.04 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон о долевом строительстве). При этом 20.07.06 года начали действовать изменения (Федеральный закон от 18.07.06 № 111-ФЗ), включенные в некоторые положения Закона о долевом строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после выполнения им следующих условий.
Получение в установленном порядке разрешения на строительство (в настоящее время правила его выдачи также регулируют положения нового Градостроительного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 2005 года).
Опубликование и размещение проектной декларации согласно законодательству.

Обязательные условия заключения договора

В случае несоблюдения застройщиком всех перечисленных требований гражданин, уплативший ему денежные средства в счет долевого строительства, может потребовать их немедленного возврата, а также уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов понесенных убытков.

Государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство.

Вид и содержание договора

Застройщик вправе использовать полученные от участников долевого строительства денежные средства исключительно для возведения многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. Контроль за целевым использованием инвестиций осуществляют государственные органы, уполномоченные производить контроль и надзор в области долевого строительства.

Данный договор должен как минимум содержать следующие положения.

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только посредством заключения договора участия в долевом строительстве. Иные виды соглашений Закон о долевом строительстве не допускает.

Срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства.

Точное определение в соответствии с проектной документацией квартиры, подлежащей передаче после окончания строительства.

Гарантийный срок на квартиру.

Цена договора, сроки и порядок уплаты.

Государственная регистрация договора

При отсутствии любого из указанных выше условий договор считается незаключенным.

Порядок государственной регистрации данных договоров прописан в положениях Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также необходимо учитывать, что наряду с пакетом документов, установленных действующим законодательством, следует представить документы с описанием будущей квартиры, указанием ее местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.

Все договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства подлежат государственной регистрации, заключенными их считают только с момента такой регистрации. Соответственно, обязанность по оплате строящейся квартиры у каждого из участников долевого строительства возникает лишь после госрегистрации договора с застройщиком (в настоящее время выплата первого взноса зачастую совпадает по времени с подписанием договора инвестирования).

Описанная выше система призвана защитить от вероятности двойных продаж одних и тех же квартир и дополнительно гарантировать правомерность привлечения застройщиками денежных средств как от частных, так и от юридических лиц.

Застройщик и первый участник долевого строительства для госрегистрации договора подают совместное заявление. При этом застройщик в регистрирующий орган направляет:
разрешение на строительство;
проектную декларацию;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, а также планируемой площади каждого из них.
Проведение государственной регистрации договора удостоверяют посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе в установленном действующим законодательством порядке.

В качестве обязательного условия в договоре участия в долевом строительстве указывают цену договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства. При этом в документе могут быть отдельно выделены суммы на возмещение затрат на строительство и оплату услуг последнего.

Цена договора

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Цену после заключения договора разрешено изменять только по соглашению сторон (застройщик и участник долевого строительства), если в документе предусмотрены такие возможности, случаи и условия. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Соответственно, цену договора нельзя увеличить по инициативе последнего, например по причине пожара на стройке либо иных аналогичных обстоятельств.

Участник долевого строительства может уступить свои права требования получения квартиры, но лишь после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном действующим гражданским законодательством. По общему правилу перевод долга возможен только с согласия кредитора (в рассматриваемом случае застройщика).

Смена стороны договора

В случае смерти гражданина участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Уступка прав требования по договору допустима исключительно в период с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Договор цессии, или уступка прав требования, также подлежит госрегистрации в установленном порядке на территории регистрационного округа по месту нахождения возводимого многоквартирного дома.

Застройщик должен не позднее чем за 14 дней до даты заключения договора с первым участником долевого строительства обнародовать проектную декларацию посредством опубликования в СМИ и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и проекте строительства.

Предоставление информации

При внесении поправок, в частности, касающихся проектной документации, в проектную декларацию застройщик исправляет ее в течение трех рабочих дней со дня изменения данных. Вместе с тем ежеквартально он должен вносить в нее коррективы относительно величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности.

Застройщик также представляет проектную декларацию в государственные органы, осуществляющие:
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
контроль и надзор в области долевого строительства.
Он обязан хранить оригиналы документов, входящих в проектную декларацию.

Особенности рекламы

Измененная проектная декларация подлежит опубликованию в предусмотренном порядке в течение десяти дней со дня внесения соответствующих поправок. В случае нарушения застройщиком указанных выше требований любой участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании заключенной с ним сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. После того как решение суда о признании сделки недействительной вступит в силу, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, и за пользование ими выплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Предоставляемая информация о застройщике

При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не допускается:
приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
рекламировать возможность участия в возведении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:
до выдачи в установленном порядке разрешения на его строительство;
до опубликования и (или) размещения проектной декларации;
до государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Рекламу во всех случаях должно сопровождать указание мест и способов получения проектной декларации. Запрещается распространять рекламу в течение срока приостановления деятельности застройщика.

Предоставляемая информация о проекте строительства

Входящая в проектную декларацию информация о застройщике должна как минимум содержать сведения:
о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения и режиме работы;
о его государственной регистрации;
об учредителях (участниках) застройщика, обладающих пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием их местоположения, сроков ввода в эксплуатацию согласно проектной документации и фактических;
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, ее выдавшем, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для возведения (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
свои учредительные документы;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности, если ее ведут менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.

1 Процедура передачи построенной квартиры

Входящие в проектную декларацию данные о проекте строительства должны соответствовать проектной документации и содержать информацию:
о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, а также о результатах государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик таковым не является, о границах и площади участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
о местоположении возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также их описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
о количестве в составе возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартиры, гаражи и другие), передаваемых участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
о функциональном назначении нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, не входящих в состав его общего имущества;
о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир перейдет в их общую долевую собственность;
о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию возводимого многоквартирного дома, а также о перечне органов государственной власти, местного самоуправления и иных организаций, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости;
о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по их добровольному страхованию застройщиком;
о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики);
о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
об иных договорах и сделках, на основании которых привлечены денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
По требованию любого из участников долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства;
заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством;
проектную документацию, включающую все внесенные изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

После того как застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, он обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока. При этом досрочное исполнение обязательства по ее передаче не допускается, если иное не определено договором.

Передачу квартиры осуществляют не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик передает квартиру, а участник долевого строительства ее принимает по передаточному акту или иному документу о передаче, который стороны подписывают.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывают несоответствия объекта требованиям закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении возведения (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности квартиры к передаче. Также он должен предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях бездействия. При этом срок начала передачи и принятия квартиры не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до определенного договором срока передачи застройщиком квартиры. Участник долевого строительства, получивший такое сообщение от последнего, должен приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если срок не оговорен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.

После подписания документов о получении квартиры участник долевого строительства оформляет на нее право собственности. Для этого ему следует предоставить в регистрирующий орган в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с последующими изменениями и дополнениями), пакет соответствующих документов, в частности:
документы, подтверждающие факт постройки дома;
разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
передаточный акт или иной документ о передаче квартиры.
Застройщик со своей стороны обязан не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать этот документ в регистрирующий орган.

1 Оформление права собственности на квартиру

1 Гарантии качества и гарантийный срок

Участник долевой собственности одновременно с возникновением права собственности на квартиру приобретает долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиру. Государственная регистрация возникновения права собственности на квартиру одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на коллективное имущество.

В случае если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора и иных обязательных требований, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом любые условия договора об освобождении застройщика от ответственности за указанные недостатки являются ничтожными.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным положениям.

Застройщиком должен быть установлен гарантийный срок на квартиру, составляющий не менее пяти лет. Его исчисляют со дня передачи объекта участнику долевого строительства (если иное не предусмотрено договором).

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или неустранения выявленных недостатков в определенный участником долевого строительства разумный срок последний в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

1 Расторжение договора и ответственность сторон

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, что рассматриваемые факты были выявлены в течение гарантийного срока.

Расторжение соглашения также подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением подтверждающих документов. В таком случае орган по госрегистрации в течение рабочего дня обязан письменно уведомить об этом другую сторону.

По общему правилу договор может быть расторгнут либо изменен по соглашению сторон. Однако Закон о долевом строительстве допускает следующие исключения из данной нормы. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае:
неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок;
если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования;
существенного нарушения требований к качеству квартиры.
По настоянию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
прекращения или приостановления строительства дома, в состав которого входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок жилье не будет передано участнику долевого строительства;
значительного изменения проектной документации возводимого дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения ее размера;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома.
Данные перечни, предусмотренные законом, позволено дополнять в тексте договора иными основаниями.

Принадлежащий застройщику на праве собственности земельный участок, на котором осуществляют строительство, с момента государственной регистрации договоров долевого строительства считают находящимся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение обязательств по данным договорам. Если же земля передана только в аренду, то в залоге находится право аренды.

1 Залоговые правоотношения

В случае если строительство будет остановлено и возникнут основания для обращения взыскания на предмет залога, то застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении последнего от исполнения данной обязанности госрегистрацию права собственности на такой объект осуществляют на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

После окончания строительства и получения права собственности возведенный дом (включая все жилые и нежилые помещения) также считают находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Застройщик вправе заложить имущество, которое считают находящимся в залоге у участников долевого строительства, только по правилам о последующей ипотеке, в частности:
последующая ипотека возможна, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке. В противном случае заключенный застройщиком последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства;
застройщик, заключивший последующий договор об ипотеке, обязан незамедлительно предупредить об этом всех участников долевого строительства.
1 Обращение взыскания на предмет залога и распределение вырученных денежных средств

Право залога на указанные выше объекты прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

При недостатке вырученных средств на удовлетворение всех требований такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяют между участниками долевого строительства и первоначальными залогодержателями пропорционально размерам их требований.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев:
после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком квартиры (объекта долевого строительства);
после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана участнику долевого строительства.
Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства направляют на удовлетворение требований участников долевого строительства и первоначальных залогодержателей после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией.



Если кто‑либо из участников долевого строительства не оформил в надлежащем виде свои требования к застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество, то причитающиеся ему денежные средства подлежат зачислению в депозит нотариуса. Нотариус обязан уведомить об этом соответствующего участника и передать ему денежные средства в установленном законодательством порядке.



Главная --> Публикации