Главная --> Публикации --> Владимир ресин: москва - она живая... Почему заказы на коттеджи не стали массовыми Власти не знают, как остановить рост цен на жилье Предложение крупных участков земли в подмосковье превышает спрос Загородный коттедж пока не может заменить московскую квартиру

Гостиница "Ленинградская", построенная на площади трех вокзалов в 1954 г. , С памятник архитектуры федерального значения. В "Ленинградской" более 340 номеров класса "три звезды". Управляет гостиницей государственное унитарное предприятие, контролируемое Московским правительством. В списках на приватизацию гостиница числится с 2000 г. , однако только в конце прошлой недели столичные власти решили, как именно ее приватизируют.

Хотите иметь "свою" сталинскую высотку? Правительство Москвы решило дать шанс тем, кто об этом мечтает: чтобы получить контрольный пакет акций гостиницы "Ленинградская", располеженной в высотке на Каланчевской улице, частный инвестор должен вложить в ее реконструкцию не менее $40 млн. Инвестконкурс состоится осенью.

Как пояснил "Ведомостям" сотрудник департамента внешнеэкономических связей, курирующего гостиничное хозяйство столицы, конкурс должен состояться в конце сентября - начале октября 2003 г. После того как инвестор приступит к реализации проекта - утвердит проектную документацию и сделает первые взносы в реконструкцию, - ГУП "Гостиница "Ленинградская" будет акционирован, и 70% акций перейдет инвестору, а 30% останется в собственности города.

Как сообщает информационный центр правительства Москвы, 11 июля мэр Юрий Лужков подписал распоряжение о подготовке инвестиционного конкурса по реконструкции гостиницы "Ленинградская". Согласно документу, потенциальному инвестору будет предложено в 2003 - 2006 гг. полностью заменить все инженерные коммуникации в 28-этажном здании общей площадью почти 25 000 кв. м. По данным информцентра, начальные инвестиции в проект составят $40 млн.

"Это очень интересный проект с точки зрения гостиничного бизнеса", - считает Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Group. Отель расположен в центральной части Москвы на пересечении крупных транспортных магистралей и работает с хорошей загрузкой - 50 - 70% в среднем по году, говорит Смирнова. Она считает, что исходя из расположения отеля было бы оптимально оставить его трехзвездочным, однако классность гостиницы неизбежно придется повысить, чтобы окупить инвестиции.

Собеседник "Ведомостей" подчеркнул, что изменений во внешнем виде и интерьере гостиницы не будет. Предполагается, что только за счет смены коммуникаций классность отеля повысится до трех-плюс - четырех звезд. Сейчас, признает чиновник, три звезды "Ленинградской" весьма условны - например, в большинстве номеров нет кондиционеров.

По его мнению, более привлекательными для инвестора выглядят проекты, подобные реконструкции квартала вокруг гостиницы "Пекин", которой поручено заниматься "Системе-Галс". Там гостиница составит лишь четверть офисно-торгового комплекса общей площадью 150 000 кв. м. А торговые и офисные помещения обеспечивают гораздо более быстрый возврат инвестиций, чем гостиничные номера.

Вопрос в том, кто вложит требуемые немалые средства. "Когда такие проекты выставляются на конкурс, примерно известно, кого хотят видеть совладельцем", - считает Смирнова. Однако менеджер крупной строительно-инвестиционной компании гораздо менее оптимистично оценивает перспективы "Ленинградской". "Возможно, этот объект будет сродни гостинице "Москва", в которой реконструкция не может начаться пять лет и инвесторы уже сменились не раз. Пять звезд в этом месте [у Комсомольской площади] никому не нужно, а три звезды будут очень долго окупаться", - говорит он.

Национальный проект предоставляет шанс удвоить бизнес в течение четырех лет

Менеджеры "Ленинградской" вчера отказались от официальных комментариев. А неофициально сказали, что о дальнейшей судьбе гостиницы их никто не оповещал. Сотрудники "Ленинградской" опасаются, что их постигнет судьба сотрудников "Москвы", которых в связи с реконструкцией увольняют.
Свои жилищные условия хотят улучшить более 60 % россиян, для 10 % граждан проблема стоит очень остро, и только 1 % населения страны воспользовался ипотечным кредитом. Такие цифры назвал первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Алексей Семенов на конференции Ипотека и жилищное строительство: катализаторы экономического роста. Специалисты пытались найти ответ на вопрос: почему ипотека в России работает столь слабо, и что необходимо сделать, чтобы она начала активно действовать.

На фоне роста цен продавцы не спешат продавать жилье, а покупатели все больше тратят времени на поиск жилья. Около половины потенциальных заемщиков, прошедших андеррайтинг, которым банк готов выдать кредит, так и не могут подобрать квартиру, отметил Александр Семеняка.

Рынок недвижимости сложился без ипотеки и научился предлагать жилье, ориентируясь на семьи с доходами высокими и выше среднего. Тем самым рынок не предлагал жилье, доступное гражданам, с доходом, скажем, 18 тысяч рублей в месяц. С точки зрения реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, необходимо обеспечить дифференцированное предложение, согласно покупательской способности граждан с разным уровнем дохода, заявил на конференции гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Для строительного бизнеса национальный проект предоставляет шанс удвоить бизнес в течение четырех лет. Но весь прирост нужно стремиться обеспечить в том сегменте жилья, которое является доступным для граждан со средним уровнем доходов.

Доступность жилья складывается из двух факторов: уровня цен и возможности приобрести жилье в рассрочку
По мнению руководителя отдела банковских рейтингов рейтингового агентства Эксперт РА Павла Самиева, ипотека стимулирует спрос, но не предложение, которое является слабым звеном рынка. По его словам, доступность жилья складывается из двух факторов: уровня цен и возможности приобрести жилье в рассрочку. Перспектива купить жилье по ипотеке в России объективно существует уже свыше 250 банков предлагают ипотечные программы. Но с ценами проблема. Уже с начала 2006 года недвижимость подорожала более чем на 30 %, и заработки россиян не успевают за ценами на квартиры.

Проблемы и задачи

Перспективными направлениями, по мнению банков, являются города-миллионеры и крупные областные центры
Наиболее активно в 2005 году ипотека развивалась в Брянской области. Каждая пятая сделка по купле-продаже жилья в этом субъекте Федерации была профинансирована в 2005 году с использованием ипотеки, при этом рост цен на жилье был ниже, чем в среднем по России. Большое количество сделок с недвижимостью с использованием ипотеки было зарегистрировано и в Москве, Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Наиболее перспективными направлениями, по мнению банков, являются города-миллионеры и крупные областные центры.

Во многих регионах среднедушевой доход составляет 8-9 тысяч рублей в месяц. В рамках национального проекта есть показатель доступности жилья, который означает, что цена жилья не должна превышать 3,5 годовых доходов семьи, заметил Александр Семеняка. Надо научиться строить недорогое жилье с ценой продажи порядка 15 тысяч рублей за кв. м. В регионах АИЖК делает ставку на ипотечные агентства, созданные субъектами Федерации, которые должны выступить маркетмейкерами рынка доступного жилья экономкласса. На уровне первичного рынка ипотеки они организуют взаимодействие с банками, внедряют новые технологии, связанные с дальнейшей специализацией участников. Впервые такой опыт был применен в Башкортостане, говорит Александр Семеняка. В настоящий момент в этой республике в день выдается около 30 ипотечных кредитов. А если выйти на уровень, когда в каждом субъекте Федерации ежедневно будет выдаваться по 50 кредитов, то за год по России будет выдано 1 млн.

В течение прошлого года произошло снижение ставок ипотечного кредитования в среднем на 1-2 %, а объем выданных в стране кредитов вырос в 2005 году с 17,8 млрд. до 53 млрд. рублей, сообщил Александр Семеняка. АИЖК планирует к концу 2006 года снизить минимальную ставку по своей ипотечной программе с нынешних 12 % до 11 %. К 2008 году этот показатель может опуститься ниже 10 %, что приведет к увеличению объема рынка до $ 15 млрд.

Цифры и факты

Вместе с тем, ипотечное кредитование в настоящее время покрывает лишь 4 % от всех сделок по приобретению жилья в России, или 2,4 % от общей стоимости договоров. При таких объемах очень трудно влиять на рынок, и нет оснований говорить о том, что ипотека является дополнительным фактором роста цен, отметил Александр Семеняка.

В 2005 году агентство рефинансировало каждый пятый ипотечный кредит в России, а их общее количество составило 78,6 тыс. По итогам 2006 года объем рефинансирования составит 21,6 млрд. рублей. При этом прибыль агентства прогнозируется на уровне 70 млн. рублей. Объем господдержки агентству в 2006 году составит почти 18 млрд. рублей, из которых 3,7 млрд. рублей пойдут на увеличение уставного капитала, а 14 млрд. рублей составят госгарантии по выпускаемым агентством облигациям.

Как стало известно Бизнесу, на московском рынке недвижимости запускается новый механизм реализации коммерческих площадей, в соответствии с которым потенциальные арендаторы офисов должны будут принять участие в конкурсе, где доказать не только свою платежеспособность, но и совместимость друг с другом. По такой схеме - впервые в истории рынка недвижимости- в конце июня планируется сдать в аренду площади офисного центра Плаза Четырех ветров.

Однако в перспективе развитие ипотечного кредитования будет способствовать росту цен на жилье, считает Павел Самиев.

Проведение конкурса для арендаторов- это принципиально новая для российского рынка схема, и от того, насколько успешно она будет реализована, во многом зависит ее дальнейшее развитие на рынке,- говорит старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова. С ней соглашается старший консультант офисного отдела компании Jones Lang LaSalle Елена Денисова. Отсутствие листинга цен на московском офисном рынке уже не редкость. Однако в случае с бизнес-центром на Тверской ситуация беспрецедентная,- признает Денисова.

Об идее проведения конкурса среди потенциальных арендаторов офисного центра Плаза Четырех ветров Бизнесу рассказал руководитель проекта СТ групп (занимается вопросами реализации этого объекта) Алексей Корсик. По его словам, в течение месяца потенциальные арендаторы имеют возможность предоставить заявки с предложениями по объему требуемых площадей и ставкам аренды. В результате мы планируем сформировать пул возможных арендаторов, после чего будем принимать решение о распределении офисных площадей комплекса,- рассказал Корсик, отметив, что СТ групп уже отклонила несколько предложений об аренде офисного здания целиком. Информацию о проведении конкурса Бизнесу подтвердил и директор по развитию Swiss Realty Group (компания выступает одним из консультантов проекта) Илья Шершнев. Цены на площади не выставляются принципиально: конкурсная реализация проекта позволит получить предложения от всех потенциальных арендаторов на рынке и подобрать подходящие друг другу компании,- объясняет Шершнев.

В то же время эксперты отмечают и риски идеи. В частности, по словам Лаировой, ряд компаний может отпугнуть неопределенность результатов конкурса и необходимость изучить офисный рынок, чтобы указать в заявке оптимальную цену. Так или иначе, не исключено, что в случае высокой конкуренции и жестких требований к подбору компаний некоторые потенциальные арендаторы могут предпочесть другие объекты.

Такой маркетинговый ход поможет привлечь внимание к объекту со стороны знаковых компаний, ориентированных на долгосрочную аренду в этом районе,- признает руководитель отдела по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев.

вопрос: Как изменится работа регистраторов с принятием нового административного регламента?

Тем более что в этом районе есть достойные альтернативы - офисные здания Парус на 1-й Тверской-Ямской, Дукат Плейс 2 на улице Ярослава Гашека и Панорама Тауэр на 2-й Брестской улице.
В России немного найдется людей, кто ни разу в своей жизни не сталкивался с регистрацией прав на недвижимость. В конце июля правительство одобрило регламент, в котором подробно расписаны все действия сотрудников Росрегистрации. Поможет ли это победить очереди, сократить сроки оформления документов, повысить качество оказываемых услуг? Обо всем этом новый руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве Олег Трофимов рассказал обозревателю Известий Михаилу Хмелеву.

в: Прописать-то прописали, но кто сможет проконтролировать, соблюдают ли ваши сотрудники предписанные временные рамки?

ответ: Она уже начала меняться. Сокращаются сроки подготовки и выдачи документов. В проекте регламента прописаны не только все действия наших сотрудников, но и время стояния посетителей в очереди, условия для их комфортного ожидания, время на консультирование. Мы провели хронометраж всех наших действий, начиная с прихода гражданина в приемную до получения им документов. Все это проанализировали и внесли в проект регламента. Весь этот документ составляет увесистый том - около 160 страниц.

в: В результате удастся ли вам победить очереди в Росрегистрации?

о: Проконтролировать работу сотрудников службы очень просто. Наша информационная система с точностью до минуты позволяет определить, сколько времени было затрачено на то или иное действие. Это позволяет постоянно контролировать сотрудников.

в: Сократятся ли сроки рассмотрения и выдачи документов?

о: Под очередями мы прежде всего понимаем случаи, когда человек приходит в приемную и до конца дня не успевает сдать документы. Такого мы не допускали и не допустим. Но существуют объективные причины для очередей - рост обращений граждан и сезонность. Так что практически всегда приходится ждать при сдаче и выдаче документов. В остальном мы постараемся облегчить жизнь заявителей. Будет увеличено число приемных дней, мы будем работать в субботу и без перерывов на обед. Кроме того, можно будет предварительно записаться на прием: придя лично, по телефону или через интернет.

в: А что вы будете делать, когда заработает нацпроект Доступное жилье, подойдет крайний срок бесплатной приватизации, когда люди кинутся оформлять свою дачную собственность? Не приведет ли это вновь к огромным очередям в коридорах Росрегистрации?

о: Они определены законом и за редким исключением соблюдаются. Сегодня мы должны зарегистрировать сделку в срок не более месяца, но мы стараемся уменьшить эти сроки. Так, для приватизируемых квартир срок регистрации прав сокращен до 21 дня. При регистрации ипотеки почти везде регистраторы укладываются в 10 дней. Быстрее не получается - в конце концов и у нас есть пределы. Регистраторов, тех кто может регистрировать права собственности, всего около 4300 человек на всю Россию. Мы готовы работать быстрее, готовы к тому, что все наши действия будут прописаны поминутно. Но для этого нужны дополнительные средства, обученный персонал, техника.

в: А к местным властям за помощью не обращались? Вот была идея о создании при муниципалитетах центров помощи в сборе и подготовке документов для приватизации. Как вы к этому относитесь?

о: Нацпроект рассчитан на шесть лет, и, по нашим прогнозам, его реализация не приведет к резкому увеличению регистрационных действий. А вот ситуация с окончанием бесплатной приватизации довольно острая. В Москве каждая четвертая квартира не приватизирована, и с начала года число обращений по приватизации выросло на 58%. Для этого и нужен регламент, чтобы понять, сколько и чего нам необходимо, чтобы обслужить всех граждан в срок и без очередей. По моим подсчетам, Росрегистрации нужно еще не менее 10 000 человек в целом по России и около 600-700 - в Москве. Должны быть просторные помещения с местами для ожидания, оборудованными стоянками. Кроме того, надо повышать зарплаты сотрудникам, большая часть которых получает не более 8 тыс. рублей.

в: Когда ваша служба заработает по новым правилам?

о: Это все от нашей нищеты. По-хорошему, подготовкой комплекта документов для госрегистрации должен заниматься специалист. Но я полагаю, что у человека должен быть выбор - обратиться ему в социальный центр или пойти в коммерческую фирму. Но еще любой гражданин может бесплатно получить помощь от наших сотрудников.

в: Есть ли хотя бы предварительные прикидки, во сколько обойдется бюджету столь кардинальные перемены?

о: До конца 2006 года будем отрабатывать регламент в пилотном режиме в Москве и области. А до конца 2008 года на новые правила перейдем повсеместно. Уже решили создать дополнительные приемные в пределах шаговой доступности. Их число будет рассчитываться из числа жителей и их активности на рынке недвижимости. В Москве сейчас работает 25 приемных, а нам нужно еще минимум 1 Всего по России их планируется открыть более 5000.



Главная --> Публикации