|
|
  |
Главная --> Публикации --> В россии будут готовить специалистов по недвижимости Спрос на новое жилье активен, но весной цены могут упасть Торговых площадей становится все больше Инвестиции приземлились в сочи и петербурге Ипотека станет дешевле Коттеджный поселок Покровские холмы, расположенный в черте города рядом с Химкинским водохранилищем и парком Покровское-Глебово, известен прежде всего как место жительства топ-менеджеров иностранных компаний и дипломатов. Девелопер поселка и до недавнего времени его владелец Hines за семь лет существования Покровских холмов сделала из него выгодный бизнес: компания специализировалась на сдаче таунхаусов в аренду иностранцам. По оценкам экспертов, примерно четверть домов в Покровских холмах сданы различным посольствам: канадскому, норвежскому, японскому, бельгийскому, малайзийскому и посольству ЮАР. Одним из самых старых и основных арендаторов Покровских холмов, представляющих гордость для Hines, является американское посольство, которое занимает в поселке около 42 домов,- отмечает старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Иван Вашурин. Помимо посольств, особым спросом Покровские холмы пользуются и у западных корпораций. Здесь снимают жилье для своего топ-менеджмента такие международные компании, как Nestle, Samsung, Procter Gamble, IKEA, PricewaterhouseCoopers, British American Tobacco и другие. Международная компания Hines наконец определилась с покупателем одного из своих самых успешных объектов- элитного поселка Покровские холмы. Как стало известно Бизнесу, теперь владельцем единственного на московском рынке проекта таунхаусов, построенного западным девелопером и сдаваемого в аренду исключительно топ-менеджменту иностранных компаний, станет американская AIG/Lincoln. По оценкам экспертов, за отлаженный бизнес Покровских холмов американцам пришлось отдать не менее $200 млн. Однако сделка состоялась только недавно, так как Hines рассматривала возможность продажи поселка покоттеджно,- объяснил причины столь долгих переговоров Ковалев. О том, что Hines почти закрыла сделку по продаже элитного поселка таунхаусов Покровские холмы компании AIG/Lincoln, Бизнесу рассказали сразу несколько игроков столичного рынка недвижимости. Как уточнил партнер компании Blackwood Константин Ковалев, Hines хотела продать этот бизнес еще года два назад, и уже тогда, по словам Ковалева, как потенциальный покупатель рассматривалась AIG/Lincoln. Поселок расположен рядом с англо-американской школой, пользующейся большой популярностью в среде иностранцев, работающих в Москве,- называет основной фактор, обусловливающий столь высокий спрос на жилье в Покровских холмах со стороны иностранцев, начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева. По ее данным, ставка аренды за дом с двумя-тремя спальнями здесь варьируется на уровне $7-10 тыс. в месяц. В AIG/Lincoln отказались комментировать покупку Покровских холмов. В Hines отметили, что подробности будут раскрыты рынку не раньше чем через две недели. Как стало известно Бизнесу, консультантом по продаже выступает международная консалтинговая компания Jones Lang LaSalle. Мы не можем прокомментировать сделку, так как связаны обязательствами конфиденциальности перед клиентом,- с сожалением пояснил начальник отдела финансовых рынков и инвестиций по странам Западной и Восточной Европы Jones Lang LaSalle Гаррет Джоунс. Как предположили эксперты, вероятней всего, сумма сделки оценивалась исходя из прогнозируемого дохода действующего бизнеса Покровских холмов и составила более $200 млн. По информации источников, ожидаемый чистый операционный доход комплекса в 2006 году должен составить $19 млн, а в 2007-м - $20 млн. Для AIG приобретение Покровских холмов означает инвестирование в успешный действующий бизнес, приносящий гарантированный доход, уверены игроки рынка. Для сравнения, в аналогичном проекте - поселке Сетунь (расположен между Кутузовским проспектом и Мосфильмовской улицей),- не уступающем Покровским холмам по качеству строительства домов и их отделки, стоимость ежемесячной аренды существенно ниже, на уровне $4-6 тыс., поясняет Косарева. То, что Покровские холмы купила все-таки западная компания, а не российская, также было во многом прогнозируемо, полагают аналитики. Хотя Покровские холмы демонстрируют очень хорошие показатели (при доходе в $20 млн проект имеет капитализацию в $100 млн), цена в $200 млн оптимальная для продавца, но для покупателя - на грани рентабельности,- настаивает совладелец и генеральный директоркомпании Комстрин Максим Сотников. Иван Вашурин добавляет, что при ведении таких сделок иностранные компании готовы проводить более агрессивную ценовую политику. Преимущество западных игроков во многом объясняется существенно лучшими условиями привлечения заемных средств,- говорит Иван Вашурин. Участники рынка слияний и поглощений добрались до центра Москвы. После долгих имущественных споров компания Магма завладела зданием недалеко от ГУМа по ул. Никольская, д. 4/5, после чего в течение двух месяцев сумела его выгодно продать. Стоимость здания, по словам участников рынка, составила $80-90 млн, что могло принести Магме прибыль до $50 млн. Аналогов проекту Hines в Покровском-Глебове нет, поэтому эту сделку априори можно считать уникальной,- говорит Иван Вашурин. По словам экспертов, видимо, за этот объект уже не первый год идет борьба между участниками рынка слияний и поглощений. В начале 2000-х годов московские власти предъявляли иск к ОАО о признании недействительными учредительных документов и свидетельства о внесении в реестр собственности на здание по Никольской, д. 4/5,- рассказал Бизнесу источник, знакомый с ситуацией. Он добавил, что после конфликта президент ОАО Никольское Юрий Шоркин был вынужден покинуть свой пост. О том, что инвестиционная компания Магма сумела выгодно реализовать здание по адресу ул. Никольская, д. 4/5, площадью 15 тыс. кв. метров, Бизнесу рассказал руководитель пресс-службы компании Алексей Лобов. По его словам, ранее это здание находилось на балансе ОАО Никольское, которое не было известно на рынке. Сейчас завершается сделка по продаже объекта, сообщил Лобов. Имена владельцев ОАО Никольское и конечного покупателя он не назвал. Однако добавил, что ИК Магма купила Никольское после того, как в организации возник корпоративный конфликт, который ИК Магма и помогла решить. ИК Магма была создана в прошлом году. Основу коллектива компании составляют выходцы из ИК Росбилдинг, одного из крупнейших игроков на рынке слияний и поглощений. Вице-президент Росбилдинга Михаил Вильковский отказался комментировать деятельность ИК Магма. В ОАО Никольское от комментариев отказались. Пока есть вероятность как того, что она будет работать по рыночным механизмам, так и того, что будет заниматься рейдерской деятельностью,- сказал Паршин. При этом он напомнил, что сейчас активно муссируются слухи о недружественном поглощении Магмой ОАО Москапстрой. Как ранее писал Бизнес, Москапстрой сейчас пытается купить Олег Дерипаска. Старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин затруднился точно охарактеризовать деятельность компании, сославшись на небольшой срок ее работы. В Магме не отрицают того, что они продали здание дороже: Здание на Никольской было куплено ниже рыночной стоимости, а продано по ценам, адекватным для этого района,- уточнил Алексей Лобов. Игроки рынка соглашаются, что заявленная сумма соответствует рынку. По словам оценщика первой категории АРТ-билдинг Игоря Мурашко, уровень цен на здания этого района, в которых не проводился капитальный ремонт или реконструкция, составляет $5,8-7,3 тыс. Исходя из этого, общая стоимость объекта находится в диапазоне $82,5-109,5 млн. Источник, близкий к сделке, утверждает, что здание было продано за сумму в диапазоне $80-90 млн. Однако начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова предположила, что здание могло достаться Магме за $50-60 млн. А генеральный директор компании Стратагема Алексей Быков указывает, что при покупке здания с обременением в виде корпоративных или имущественных споров дисконт составляет 30-50% от рыночной стоимости. Таким образом, проведение цепочки сделок могло принести Магме прибыль до $50 млн. В течение последних семи-восьми месяцев в отношении столичного рынка жилья аналитики и участники рынка, пожалуй, наиболее часто употребляли слова ажиотаж и беспрецедентный рост цен. В итоге на темпы подорожания недвижимости начали жаловаться не только покупатели, но и продавцы сторона, казалось бы, в этом непосредственно заинтересованная. Наиболее вероятными покупателями, по мнению экспертов, являются Промсвязьбанк и группа БИН. В обеих структурах от комментариев отказались. Новостройки: вопросы от классика Объективно рост цен не выгоден никому ни застройщикам, ни риелторам, ни властям. Срываются не только сделки, но и планы городской администрации относительно обеспечения квартирами льготных категорий граждан. Тем не менее стоимость квадратного метра все поднимается и поднимается. Сейчас в Госдуме проходят второе чтение поправки к этому закону. В целом нововведения выглядят благоприятными для застройщиков: предложено уменьшить штрафные санкции за неисполнение сторонами обязательств по договору, отменить солидарную ответственность банков и кредитуемых ими застройщиков. Правда, большинство участников рынка уверены, что в результате застройщикам действительно станет легче жить, но на интересах покупателей это никак не скажется, и серьезных изменений ситуации, тем более в ближайшие дни, ждать не стоит. В настоящее время дискуссии о ситуации на рынке новостроек ведут преимущественно по двум вопросам: кто виноват и что делать. Свое слово сказала и городская администрация. Столичные власти не заинтересованы в росте цен на жилье, однако не могут повлиять на рынок недвижимости, заявил 16 мая на пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. По его словам, подорожание, в частности, спровоцировано сокращением объемов вводимых в строй домов, которому, в свою очередь, немало способствовало принятие печально известного закона о долевом строительстве. По словам Владимира Ресина, процесс получения необходимых разрешений затягивается, когда надо решить сложные вопросы: согласовать ограничения с природным комплексом, найти энергомощности, где их не хватает, переселить людей, если дом идет под снос. Легко было строить в чистом поле, когда возводили спальные районы. Сейчас свободных участков в Москве практически не осталось, заявил в одном из интервью глава городского стройкомплекса. Но вместе с тем он привел и статистические данные, согласно которым строят сейчас не меньше, даже больше. Почему же в таком случае квартир, предлагаемых в новостройках, на рынке не прибавляется? Как считает руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, по-правки вроде как пробиваются, но они лежат в несколько иной плоскости, чем причины роста цен. По его словам, до вступления закона в силу сначала начинали строить, а документы собирали потом. Теперь же все наоборот, и этого порядка поправки не коснутся. Поэтому оформление новых площадок так или иначе будет затягиваться. Другое дело, замечает Репченко, что может возникнуть понимание необходимости упрощения процедуры сбора документов и привлечения инвесторов для решения программы доступного жилья. Но это уже другая тема. Вот что рассказал Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость. По данным Мосгорстата, за январьапрель 2006 года строительные организации столицы возвели 1 млн 437,6 тыс. кв. м жилья (на 3,3% больше, чем аналогичный период прошлого года). Но именно возвели, а не вывели на рынок, ведь квартиры в большинстве этих домов распроданы год-два назад. В результате в I квартале 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья составил 363 объекта. По сравнению с IV кварталом 2005-го это меньше на 13 %, а в квадратных метрах объем предложения снизился по отношению к I кварталу 2005 г. и вовсе на 28,6 %. Выход из ситуации, по мнению Геннадия Стерника, один ждать, пока застройщики научатся работать в новых условиях в соответствии с законом 214-ФЗ и поправками к нему, призванными облегчить их судьбу. Однако подавляющее большинство участников рынка настроены довольно пессимистично. Перспектив увеличения объемов предложения в новостройках нет, считает начальник отдела реализации департамента новостроек корпорации ИНКОМ-Недвижимость Григорий Бессарабов. После принятия закона о долевом строительстве на рынке осталось не так много застройщиков, и, несмотря на высокую доходность этого бизнеса, их ряды не особенно пополняют небольшие молодые фирмы или игроки, специализирующиеся в других сегментах рынка недвижимости. Действительно, в планах стройкомплекса значатся огромные объемы, в том числе микрорайоны по миллиону метров, однако в продажу их пока не выводят, говорит Олег Репченко. Я связываю это с ужесточением законодательства. С другой стороны, за прошедший год застройщики, казалось бы, должны были организовать новые площадки и начать выходить на рынок со свежими объектами. Если так случится, этот фактор станет основной причиной остановки роста цен. Вероятность реализации данного сценария есть. В Москве немало спорных площадок, документы на которые не оформлены должным образом, либо таких, где существуют проблемы с коммуникациями и электросетями. К сожалению, вкладывать средства в коммунальную инфраструктуру застройщикам часто приходится в ущерб собственному бюджету, за исключением случаев, когда идет массовая застройка целых микрорайонов и вложения окупаются за счет масштаба. Однако и то жилье, которое не вошло в долю города и не было распродано задолго до завершения работ, застройщики реализовывать не спешат. Многие компании переходят к политике удержания, чтобы позже сбыть объект по более выгодной цене, комментирует ситуацию Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости Агент 00 Они выводят на рынок ровно столько квартир, сколько им необходимо средств на покрытие текущих финансовых расходов. Застройщикам и риелторам в условиях дефицита рентабельных площадок и конечного предложения на рынке невыгодно продавать квартиры массово и аккумулировать на счетах свободные денежные средства, соглашается руководитель аналитического отдела компании Новая Площадь Дмитрий Попов. Поэтому предпосылок для снижения цен в настоящий момент нет. Еще один немаловажный момент заключается в том, что определенную часть возводимого жилья экономкласса изымают для городских социальных программ. По словам Геннадия Стерника, власти Москвы ищут способы переломить негативные тенденции. Например, заключив соглашение с Минобороны (о выделении готовых квартир в обмен на земельные участки под застройку) или с РАО РЖД (об уменьшении полос отчуждения дорог на территории города) и т. п. Правда, таким образом можно лишь создать задел на будущее, но не изменить существующую ситуацию, замечает эксперт. В итоге при сокращающемся объеме предложения постоянно подогревается спрос, причем преимущественно на квартиры небольших площадей в ценовом диапазоне до 150 тыс. долл. Валерий Барнинец предполагает, что летом на рынок выйдут ипотечники, ожидающие сезонного затишья, которое позволит им проводить сделки в менее экстремальных условиях. Если это случится, никакого затишья может и не быть, прогнозирует эксперт. Безусловно, определенное влияние на объемы предложения и ценообразование оказывает и ипотека, однако пока ее влияние можно назвать скорее психологическим. Объем таких сделок не превышает 4 5%, но нет сомнений в том, что их доля будет стремительно и неуклонно расти. По словам Ирины Радченко, президента группы компаний Лаурел-Ипотека, сегодня рынок ипотечного кредитования характеризуется крайне высокой активностью, растущей конкуренцией между банками, увеличением объема выданных кредитов и ассортимента программ. Возможность приобрести квартиру на заемные средства приближает вожделенные квадратные метры к покупателю и стимулирует так называемый отложенный спрос. Люди не долго колеблются, принимая решение о покупке. По данным АКЦ компании МИЭЛЬ-Недвижимость, с января по май цены выросли сильнее, чем за весь 2005 год, на 43,4% против прошлогодних 35,3%. Пятилетку в три года Что касается объема предложения, он, по свидетельству аналитиков МИЭЛЬ-Недвижимость, после умеренного роста в предыдущие три месяца вновь стал уменьшаться. Это означает, что если весной некоторые продавцы, опасаясь перегрева рынка или остановки роста цен, решили продавать придерживаемые до лучших времен квартиры, то теперь, когда стало ясно, что ни того, ни другого не случится, опять начали выжидать. Интересно, что в составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а доля трех , четырехкомнатных сократилась (информация МИЭЛЬ-Недвижимость). По словам Олега Репченко, в мае на столичном рынке недвижимости возникла некая двойственность и с точки зрения оценки текущей ситуации, и в отношении дальнейших прогнозов. С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен начали немного снижаться, но с другой они по‑прежнему достаточно высоки. По данным аналитического центра ирн.ru, в мае квадратный метр стоил около 3148 долл. (апрельский показатель 2884 долл.; рост около 9%). В мае наряду с признанным лидером роста цен экономклассом высокие показатели демонстрировали и другие категории жилья. Закономерно, что быстрее всего дорожает наи-более востребованное жилье, отмечает Валерий Барнинец. Но когда разница между бизнес- и экономклассом составляет 15 20%, многие граждане, естественно, задумываются: может, стоит потуже затянуть пояс, взять кредит побольше и получить недвижимость, которая кроме всего прочего будет гарантированно ликвидной долгие годы, а не только в период бешеного роста цен. В мае лидером на вторичке стал ЮВАО, где квартиры подорожали на 9,5%, следом идут восток и юг (8,9 и 8,6% соответственно), а также север (видимо, сказываются планы по реконструкции Ленинградского шоссе), квадратный метр жилья в котором прибавил те же 8,9% (данные аналитического отдела АН САВВА). По новостройкам наибольший рост отмечен также на юге и юго-востоке. ИС ScanRealty приводит следующие цифры: квадратный метр в ЮАО подорожал на 9,1%, в ЮВАО на 8,6%. Если рассматривать первичный и вторичный рынки отдельно, то новостройки по темпам увеличения стоимости квадратного метра уверенно опережают вторичное жилье. Так, по информации ИС ScanRealty, цены выросли на 9,1 и 8,3% соответственно. Для наглядности приведем не только относительные, но и абсолютные показатели. По сведениям АН САВВА, средняя однокомнатная квартира в хрущевке стоит сегодня от 120 до 145 тыс. долл., двушка и трешка там же примерно на 30 40 тыс. дороже. В типовых панельных домах однокомнатная квартира обойдется в 140 150 тыс. долл., двухкомнатная почти в 200 тыс., трехкомнатная в 250 и больше. В современных панельных домах жилье дороже ориентировочно на 20 40 тыс. долл. Впрочем, следует отметить, что рассматривать цифры, приводимые аналитиками, следует в контексте макроэкономических факторов и внутренних механизмов поведения рынка. Например, важную роль сыграло майское ослабление курса доллара по отношению к рублю примерно на 2 %. Следовательно, реальный прирост стоимости жилья в рублях оказывается ниже роста долларовых цен, что следует учитывать при интерпретации статистических данных. Кроме того, снижение курса доллара стало дополнительным фактором, толкающим стоимость недвижимости вверх. На рынке новостроек панельная однушка стоит от 125 до 145 тыс. долл., двушка около 190, трешка 250 270 тыс. долл. Цены же на квартиры в монолитных домах, построенных по индивидуальным проектам, зависят от множества факторов и усреднению не поддаются. Варианты в монолитных и монолитно-кирпичных домах в зависимости от метража, качества и месторасположения оценивают примерно так: однокомнатные минимум в 160 200 тыс., двухкомнатные в 250 300, трехкомнатные от 350 тыс. Эксперты и аналитики часто оперируют понятием фактор сезонности. Ждет ли рынок традиционное летнее затишье и новая волна роста в сентябре-октябре? Насколько реален средний показатель 4 5 тыс. долл. за кв. м и как скоро очередная ценовая планка будет взята? Эти вопросы мы задали ведущим специалистам в области недвижимости. Буря не грянет, но и затишья не будет Никакого сезонного летнего затишья нет и не ожидается, утверждает Геннадий Стерник. А если надежды все же оправдаются, оно будет носить не сезонный, а среднесрочный характер. Игры на повышение со стороны продавцов нет, есть нормальная реакция рынка на дефицит предложения в условиях повышенного платеже-способного спроса. Сегодня средняя стоимость квадратного метра около 3800 долл., и рубеж в 4000 вполне может быть преодолен уже в этом году. Кстати, для сравнения: в крупных европейских городах, например в Париже, метр стоит в среднем 5,5 6,5 тыс. евро. Думаю, у Москвы резервы роста еще далеко не исчерпаны. В начале мая стала заметна тенденция к замедлению подорожания, которую участники рынка, стараясь не сглазить, объясняли праздниками и традиционным сезонным затишьем. Однако результаты второй половины месяца подтвердили: темпы роста цен на жилье снизились, утверждает генеральный директор ИС ScanRealty Алексей Иванов. Ложкой дегтя выглядит то, что увеличение стоимости квадратного метра на 1 1,5% в неделю воспринимается как норма. Однако не следует забывать, что ресурс предложения истощается, по первичке он практически исчерпан. Поэтому поменять или хотя бы стабилизировать ситуацию, удовлетворить спрос, по‑прежнему во много раз превышающий предложение, сможет лишь вывод на рынок большого числа объектов. По нашим прогнозам сезонный спад цен, который традиционно начинается в июне, будет, но весьма незначительный, полагает Валерий Барнинец. По его мнению, летом продолжится подорожание на 6 7% в месяц. Если говорить о долгосрочных прогнозах, то рост продлится, поскольку многие москвичи испытывают потребность в улучшении жилищных условий, а увеличение доходов населения позволяет эту потребность удовлетворить. Большой миграционный прирост также способствует повышению спроса и, соответственно, стоимости жилья. По словам Григория Бессарабова, потенциал для повышения стоимости жилой недвижимости в Москве есть, и немалый, поэтому средний уровень 5 тыс. долл. за метр объективная реальность. И клиент, готовый заплатить такую цену, обязательно найдется. Дело не только в росте благосостояния. Люди поняли, что инвестировать в недвижимость доходно и надежно, поэтому они прилагают определенные усилия в этом направлении. Дмитрий Попов более сдержан в предположениях. Он считает, что рынок ждет стабилизация. Летом первичка будет дорожать на 0,7 1,5% в месяц, в сегменте типовых новостроек возможна даже кратковременная коррекция цен. Квартиры более высокой ценовой категории продолжат расти в цене, но не сильно. Замедления темпов роста как на первичном, так и на вторичном рынке ожидают и специалисты аналитического отдела АН САВВА. От Москвы до Ленинграда и обратно до Москвы А вот Олегу Репченко ситуация видится несколько иначе. Я полагаю, что нынешнее подорожание основано в большей степени на ажиотаже, который отчасти подкреплен экономическим ростом в стране в целом, наличием кредитных ресурсов и позитивным настроением граждан, готовых кредиты брать. Но предпосылки для серьезного последующего кризиса закладываются уже сейчас. С одной стороны, неадекватно высоко уходят цены, с другой стороны, в обозримом будущем должно начаться восстановление объема предложения. Наконец, общий экономический рост, завязанный на высокой стоимости нефти, также не вечен. Как и в Москве, одним из главных факторов, способствующих повышению стоимости, стал дефицит предложения при растущем спросе. С января по май квартиры подорожали в среднем на 15 20% и как минимум на столько же подрастут к концу года. Лидерами традиционно стали небольшие одно-, двухкомнатные квартиры. Элитная недвижимость, в сегменте которой дефицит предложения особенно силен, вовсе подскочила в цене на 50 60%. Московские тенденции 2005 2006 года начинают все активнее проявляться в других крупных городах. Например, рынок жилья Санкт-Петербурга продолжает догонять по ценам столичный, и, по прогнозам специалистов, стремительный рост в ближайшие пару лет продолжится. Участники рынка настроены крайне пессимистично, большинство сходятся во мнении, что к концу 2006 года психологический рубеж в 2000 долл. за кв. м будет преодолен. В целом сценарий до боли напоминает московский. Здесь и сокращение количества выставленных на рынке объектов (на 30 40% за год), и рост числа ипотечных сделок, и рассыпающиеся цепочки альтернативы, и продавцы, придерживающие квартиры в ожидании нового витка цен, и, главное, недостаточно высокие объемы и темпы строительства, ведущие к быстрому обнищанию первичного рынка. Армия желающих купить квартиру пополняется за счет тех, кто на фоне стагнации рынка в 2004 2005 году отложил это решение до лучших времен, а также тех, кому Москва и даже Подмосковье уже не по карману. По свидетельству риелторов, все большее распространение получает продажа жилья в столице и последующее приобретение его в Санкт-Петербурге (часто с доплатой). Увеличивается и доля инвестиционных сделок, что также подстегивает рост цен. Леонид Сандалов, заместитель директора АН Бекар, помимо психологических выделяет и макроэкономические причины стремительно растущего спроса. Сейчас инфляция равна 13%, а рост доходов населения в последний год резко ускорился и составил (с учетом инфляции) 12 13%, говорит он. В последний день весенней сессии Госдума приняла во втором чтении закон "Об ипотечных ценных бумагах". Закон, которого все игроки рынка недвижимости ожидали в течение трех, как минимум, последних лет и который, по идее, должен "раскачать" крайне вялый российский рынок ипотеки. Как это обычно у нас бывает, принятый вариант закона не сорвал аплодисментов, многие даже назвали его "всего лишь зыбким компромиссом". Попытаемся все-таки понять, какое воздействие закон окажет на развитие нашей ипотеки. В итоге весной квадратный метр жилья в городе на Неве дорожал в среднем на 2% в месяц, однако к концу мая темпы роста разогнались до 4 6%, а по некоторым категориям даже выше показатель для Питера небывалый. И потенциал роста есть, поэтому прогнозы самые неутешительные. По данным АН Бекар, сегодня на вторичном рынке цены поднимаются на 0,8 1,5 % в неделю. В период сезонного затишья ожидается некоторое снижение, до 2,5 3,2% в месяц, однако в сентябре начнется новая волна подорожания, и к новому году рынок ожидает очередной ажиотаж. Необходимости доказывать важность развития ипотечного кредитования нет, но цифры завораживают. По данным статистической компании Сколько у нас ипотеки В тех регионах, где местные власти плотно занимаются ипотечными программами (это - Самара, Оренбург, Белгород, Томск, Омск, Липецк, Вологда, Кемерово, Ярославль, Чувашия, Башкирия), динамика тоже хорошая. Однако суммарные ипотечные кредиты, выданные по всей России, за исключением столиц, составляют примерно 50 млн долларов. В целом для всей России мы имеем выданных ипотечных кредитов на сумму менее 0,01% ВВП. Для сравнения: в развитых странах отношение объемов выданных кредитов к ВВП колеблется от 10 до 110%. А что у нас с ипотекой? Динамика отдельных игроков указывает, что ипотечное кредитование может развиваться очень быстро. Так, в 2000 году Что принципиально мешает развитию ипотеки в России? По мнению большинства участников рынка, важнейшая причина - невозможность рефинансировать длинные ипотечные кредиты, чем и обеспечиваются невысокие процентные ставки для заемщиков и, соответственно, платежеспособный спрос на ипотеку. "Когда на рынок ипотечного кредитования приходят инвестиции, то и процентные ставки снижаются. В России процесс ипотечного кредитования заторможен, потому что нет постоянного источника долгосрочных ресурсов, - говорит президент DeltaCredit банка Проблема ипотечных банков Однако не только отсутствием каналов рефинансирования сдерживается развитие ипотеки. Вторая причина не менее важная: на рынке очень мало игроков, которые работают с ипотечными программами. Для ясности скажем, что заметных трое: уже упомянутые ипотечные банки - МИА и DeltaCredit - и государственное На конечной стадии обсуждения дискуссия перешла на уровень вопроса о том, в какой форме допускать банки к эмиссии ипотечных бумаг. Правительственная сторона настаивала на том, что банки могут выпускать ценные бумаги, только создав отдельное юридическое лицо - специализированную компанию. Это они объясняли необходимостью выведения активов банка в специализированную организацию (которая занималась бы только обслуживанием этих активов), чтобы в случае банкротства банка на эти активы не было обращено взыскание. Часть же депутатов настаивала на том, что банки должны получить доступ на рынок не только через специализированные агентства, но и напрямую. Сторонники этой точки зрения приводили следующий аргумент: создание специализированных компаний удорожает кредиты из-за дополнительных издержек. В конечном счете парламентарии сошлись на том, что ипотечные ценные бумаги могут выпускать как специализированные ипотечные агентства, так и банки - напрямую. Решение действительно компромиссное и недоработанное, но по сути оно намечает реалистичный для России сегодня вариант развития ипотеки: через допуск к рынку большого числа участников и организации для них коридора через специализированные агентства. Во время обсуждения законопроекта основная дискуссия развернулась вокруг допуска банков к эмиссии ипотечных ценных бумаг. Поначалу ставился вопрос о том, чтобы вовсе не допускать их к этой деятельности, но в таком случае на рынке мог фактически действовать только один игрок, и пока еще слабый, - АИЖК. Потом возникла идея допускать к эмиссии только специализированные ипотечные банки. И в этом случае очевидное временное преимущество получали МИА и DeltaCredit банк. То есть и то и другое решение принципиально ограничивало круг возможных участников ипотечного рынка. Как уже было сказано, в ходе обсуждения закона предлагалось закрепить в нем статус специализированных ипотечных банков. По мнению сторонников этой идеи, такая специализация кредитных учреждений, принятая в европейских странах, позволяет более четко контролировать риски для инвестора (при банкротстве банков применяются специальные нормы, у них нет вкладов населения) и таким образом, естественно, снижает цену заимствований под ипотеку на вторичном рынке. Однако система, подходящая для Германии, не вполне адекватна для России. Ипотечные бумаги, выпущенные ипотечным банком, тем надежнее, чем большим капиталом обладает материнский банк (как правило, ипотечные банки создаются при универсальных). В России нет своих сильных банков, соответственно, бумаги наших ипотечных банков будут характеризоваться довольно высокими рисками. И они, конечно, будут сильно проигрывать ипотечным бумагам западных банков, когда те начнут работать в России. Если же учесть размеры нашей страны, физический потенциал рынка строительства жилья и то, что ипотечные бумаги - одна из основ местного финансового рынка, странно было бы вот так легко перекладывать ответственность за развитие всего этого на иностранный капитал. В мире существует две системы ипотеки: германская и американская. Первая базируется на сильной и диверсифицированной системе ипотечных банков, которая, в свою очередь, опирается на сильную систему универсальных банков. Основа второй - крупные, для начала с большим участием государственного капитала, ипотечные агентства, которые работают с широким кругом более мелких операторов ипотечного рынка. В то же время наш собеседник считает, что закон на старте должен быть максимально либеральным. По его мнению, более разумной была бы конструкция, предусматривающая возможность выпуска облигаций как специализированными агентствами, так и специализированными ипотечными банками без вкладчиков. Если бы эта схема была взята за основу, то до конца года уже работающие на рынке ипотечного кредитования игроки (в частности, банки DeltaCredit и МИА) могли бы выпустить первые бонды. При нынешнем же положении дел МИА, по словам г-на Будакова, скорее всего, вынуждено будет создавать какую-нибудь небанковскую "дочку" и через нее выпускать бонды, так как по экономическим соображениям выпускать собственные бонды банку будет неинтересно: несмотря на то что в законе сказано "ипотечный бонд", статус ипотечного банка в нем не закреплен, а потому инвесторы будут говорить, что этот бонд не ипотечный, а просто банковский, рейтинг которого недостаточно высок. Впрочем, отказавшись от германского пути, законодатели, по мнению некоторых игроков, фактически отсрочили момент широкого старта рынка ипотечных бумаг. Генеральный директор МИА Сказав "А", законотворцы не потрудились сказать "Б". Не закрепив статуса ипотечных банков и, по-видимому, не пожелав создавать избыточной конкуренции для еще не окрепнувшего АИЖК, господа чиновники и депутаты не сочли необходимым подумать о том, насколько выгодным и удобным для эмитентов окажется путь через специализированные агентства. В западных странах, как правило, такие агентства не облагаются налогами - дабы избежать двойного налогообложения денежного потока, формируемого ипотечной закладной. У нас такого решения принято не было. Легкомысленные недоработки Впрочем, законотворцы, как всегда с опозданием, но все-таки собираются решить проблему с двойным налогообложением специальных агентств-эмитентов. Поправки, устанавливающие для них специальный налоговый режим, должны быть внесены в правительство в месячный срок после принятия закона "Об ипотечных ценных бумагах". "Когда мы будем выпускать ценные бумаги, мы еще посмотрим, какой вариант будет оптимальным. При создании, например, специализированной компании возникает двойное налогообложение, и сама по себе эта конструкция связана с дополнительными издержками. Во-первых, необходимо проводить внешний аудит, то есть надо платить аудиторской компании. Во-вторых, компания должна рейтинговаться рейтинговым агентством, как и сами бумаги. В-третьих, должен быть нанят агент по обслуживанию портфеля и управляющая компания, которая управляет активами. Все это затраты, которые в конечном счете будет нести заемщик", - говорит г-н Шитов из DeltaCredit банка. Сегодня можно выделить четыре типа участников расширенного рынка ипотеки. Первый - те, кто уже имеет приличный портфель закладных МИА и DeltaCredit. Второй тип - вновь входящие на рынок банки. По словам вице-президента Больше конкуренции Несмотря на недоработки закона, которые кажутся аналитикам принципиальными, реальные участники российского рынка настолько не избалованы позитивными сигналами, исходящими сверху, что даже в такой форме закон будет стимулировать вход на ипотечный рынок новых игроков. По мнению специалистов, их количество будет невелико, но все же их будет уже не три-четыре. Особняком стоит АИЖК. Эта компания единственная имеет федеральную поддержку, и маловероятно, что государство в обозримом будущем даст государственные гарантии кому-то еще. Это, а также уже начатая АИЖК работа в регионах определяют и особый конкурентный статус, и наибольший оптимизм компании в связи с принятием закона. "Закладные, имеющиеся в распоряжении АИЖК, идеальным образом подходят для передачи в специализированную ипотечную компанию, которая будет создана, когда закон 'Об ипотечных ценных бумагах' вступит в силу", - сказал "Эксперту" директор юридического департамента АИЖК Третий тип игроков - мелкие региональные агенты всех сортов. "Специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей, - возможные претенденты на часть рынка ипотечных облигаций, - говорит Главная --> Публикации |