Главная --> Публикации --> Как мы вытягиваем деньги у клиентов Звездная болезнь С подносом на выход Москва скупает магазины Ирландский миллиардер инвестирует в столичную недвижимость

Прибавка к утвержденному объему десятка, а то и сотни квадратных метров, с учетом их нынешней рыночной стоимости, оборачивается немалой выгодой инвесторам. Расчет при этом простой - когда здание уже будет построено, доказывать, что нормативы превышены, долго и муторно, авось сойдет и так и власти узаконят внесенные в проект изменения. Прецедент со сносом незаконно пристроенной мансарды на Волхонке пять лет назад, видимо, посчитали досадной случайностью.

Захват участков под строительство сейчас не в моде. Некоторые инвесторы, получив легальное разрешение на строительство, стараются незаконно увеличить его объемы.

Предписание о запрещении дальнейшего строительства инвестор проигнорировал, и, пока власти судились с захватчиком, здание делового центра было построено в несогласованных объемах.

Яркий пример уже досадной недальновидности строительство административного здания в районе Сретенки, в Колокольниковом переулке. Проект был согласован и утвержден, работы велись полным ходом. Все бы хорошо, но инвестор начал вносить изменения в проект, поначалу со всеми необходимыми согласованиями. Но в марте 2003 года в очередном согласовании инвестору ООО Контус было отказано: согласно представленному инвестором варианту, высота здания достигала 34,8 метра, тогда как нормы градостроительного зонирования в этом историческом районе ограничивают высоту постройки 25 метрами.

Однако вслед за решением суда на имя префекта ЦАО пришло письмо от руководства ООО Контус, в котором инвестор подтвердил готовность своими силами осуществить демонтаж незаконных площадей. Способ нашелся. В настоящее время утвержден и подписан график работ по сносу незаконно надстроенных этажей. К концу года высота делового центра Европа-Хаус вернется в норму. В 4-летней истории военных действий инвестора, жителей и властей можно будет поставить точку.

Точку в судебных тяжбах на днях поставил Высший арбитражный суд РФ, присудив ООО Контус демонтировать излишне построенные площади за свой счет. Самое интересное, что еще месяц назад инвестор утверждал, что в мире не существует технологии, которая позволяла бы демонтировать верхние этажи уже готового, построенного здания.

Принадлежащий Управлению делами президента федеральный комплекс "Кремлевский" расположен по адресу: Красная площадь, Его площадь - 45 000 кв. м, часть здания занята имуществом Минобороны. Кроме того, по договору с Госкомимуществом N 13/2/26 от 22 апреля 1993 г. нежилые помещения общей площадью 542,4 м в "Кремлевском" арендует ООО "Конверсстрой". Срок договора истекает 3 1 201 Сейчас там расположены стоматологический центр "Стеллс-стом" и офис ООО "Конверсстрой".

Городские власти в борьбе с самостроем отступать не намерены: теперь в случае выявления самовольного строительства работы будут останавливаться. А если уведомление о прекращении работ покажется неубедительным, будет выставляться пост милиции. Кроме того, как нам сообщил префект ЦАО Сергей Байдаков, будет создана система мониторинга по таким случаям с участием властей, общественных организаций и жителей округа.
У федерального комплекса "Кремлевский", расположенного на Красной площади, осложнились отношения с "жильцами". Арендатор здания - ООО "Конверстрой" - обратился с заявлением на действия ФГУП "Федеральный комплекс Кремлевский" в прокуратуру. Арендатор считает, что ФГУП, являющийся балансодержателем здания, вытесняет их с занимаемых площадей. Как эта история отразится на планах реконструкции здания, пока сказать трудно.

Однако единственный арендатор "Кремлевского" - ООО "Конверсстрой" не захотел просто так покидать насиженное место. Как заявил "Ведомостям" гендиректор "Конверсстроя" Владимир Луценко, его компания не намерена досрочно разрывать договор об аренде здания. "Я не верю, что реконструкция "Кремлевского" скоро начнется. Почему мы должны уезжать? " - возмущается он.

Управделами президента рассчитывает выселить из "Кремлевского" нынешнего арендатора и превратить здание в многофункциональный торгово-гостиничный комплекс, офисные помещения, торговые центры, две гостиницы, а также подземный паркинг (проект оценивается в $300 млн). В марте 2003 г. было объявлено о подписании контракта с частной испанской консалтинговой компанией Segura Consulting Associated, S.L. , которая должна создать консорциум инвесторов для финансирования реконструкции здания.

В Хамовнической межрайонной прокуратуре "Ведомостям" подтвердили, что от ООО "Конверсстрой" поступало заявление, и сообщили, что материалы переданы в ОВД "Китай-город" для разбирательства. Источник в ОВД говорит, что в конфликте между арендатором и арендодателем его организация будет строго придерживаться буквы закона. "На Красной площади простые люди офисы не арендуют", - объяснил милиционер.

По словам Луценко, ФГУП пытается выжить его компанию из здания на Красной площади. Для этого в феврале представители "Кремлевского" потребовали увеличить ежемесячную арендную плату с $10 000 до $33 00 "Обосновать увеличение они отказались и 24 июня отключили воду во время проведения в клинике операции по имплантации", - говорит Луценко. Клиника была вынуждена прекратить прием пациентов, а арендатор обратился с заявлением в прокуратуру, считая, что в действиях ФГУП прослеживаются признаки статьи 285 ( "Злоупотребление должностными полномочиями") и статьи 330 ( "Самоуправство") Уголовного кодекса РФ. По его словам, если заявление в прокуратуру "не охладит пыл" чиновников, то "Конверсстрой" будет отстаивать свои права в суде.

По мнению Хрекова, разногласия с арендаторами не скажутся на сроках реконструкции "Кремлевского", поскольку судебная тяжба и строительные работы вполне могут идти параллельно. "Когда в здании "Кремлевского" начнется реконструкция, это может быть сопряжено с отключением электричества, воды, канализации, что создаст арендаторам определенные неудобства, особенно зимой", - предостерегает он.

Гендиректор ФГУП Александр Гладышев отказался комментировать ситуацию с арендатором и предложил "Ведомостям" обратиться в пресс-службу Управделами президента. Управделами пыталось прийти к компромиссу с арендаторами. "Мы предлагали им на выбор два варианта - очень неплохие помещения на ул. Мясницкой и на ул. Правды, но они отказались", - говорит пресс-секретарь УДП Виктор Хреков. Впрочем, Луценко об этих вариантах отзывается менее лестно. "В первом случае это было полуразрушенное здание в промзоне, которое нам предлагали арендовать за $400 кв. м, а второй вариант был еще менее привлекателен", - говорит он.

Основная деятельность банков не предполагает, что они делают прямые инвестиции в недвижимость. Однако бум на рынке недвижимости состоялся в том числе и потому, что банки тем или иным образом участвуют в проектах на рынке. Собственник разобрался, какие формы участия в рынке недвижимости выбирают для себя различные банки.

Кроме того, в Управделами полагают, что арендный договор Госкомимущества с "Конверсстроем" сроком на 25 лет не зарегистрирован в Минюсте и поэтому недействителен. "Но мы постараемся разрешить проблему полюбовно", - подчеркивает Хреков.Заместитель гендиректора компании Segura Consulting Associated Rusia, S.L. , являющейся агентом - поверенным Segura Consulting Associated, S.L. , Юрий Орлов сообщил "Ведомостям", что его компании ничего не известно о конфликте между ФГУП и арендатором и пока они не могут сказать, отразится ли эта ситуация на проекте реконструкции комплекса.

Банки по большей части привлекают инвестиции на рынке коммерческой недвижимости, потому что экономическая ситуация в стране стабильная, растет число компаний, и нежилая недвижимость пользуется высоким спросом, говорит директор юридического департамента агентства недвижимости Домострой Михаил Полещук.

Форма участия может быть разной мелкие филиалы банков предпочитают лишь арендовать помещения для себя, крупные банки стремятся вкладывать в коммерческие проекты. К примеру, если банки выкупают офисное здание для себя, то излишки сдают в аренду. Наконец, серьезно заинтересованные банки создают управляющие компании, которые инвестируют в квадратные метры. В коммерческой недвижимости большинство банков занимаются не столько прямыми инвестициями, сколько кредитованием проектов.

Главное для банка обеспеченность ссуды, источник погашения. Если речь идет о строительстве коммерческой недвижимости, банку необходимо знать, как будет погашаться ссуда: посредством продажи здания или сдачи его в аренду. От этого зависит срок кредита, а также процентная ставка.

Многие банки считают, что необходимо участвовать абсолютно во всех сегментах рынка недвижимости. Они отбирают в этой отрасли лучших игроков и работают только с ними, предлагая конкурентные условия для того, чтобы участвовать в том или ином интересном для себя проекте. Принимая решение об участии в финансировании проекта, банки часто сами участвуют в переговорах, выбирают подрядчиков, конструкторов, управляющих, проектировщиков. И хотя участие банка-кредитора во всех организационных делах не обязательное условие, но некоторые банкиры считают необходимым, особенно если речь идет о крупном и сложном проекте, в котором банк несет довольно серьезные кредитные риски.

Наряду с отечественными кредитными организациями, в финансировании коммерческих проектов в России участвуют и иностранные банки, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости Кутузовский проспект Антон Хавари. Подтверждением этому служит растущая активность всевозможных иностранных консалтинговых компаний, которые присутствуют на российском рынке коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Knight Frank и т.д.

Средний период окупаемости проектов коммерческой недвижимости сейчас составляет 6-7 лет, если не выходить за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом. Исходя из этого, наиболее привлекательны для банков инвестиции в строительство бизнес-центров класса А, торговых центров и парков, которые окупаются именно в эти сроки и несут минимум рисков недобора арендаторов спрос на этот тип офисов вдвое превышает их предложение.

Офис, склад или торговля?

Но при этом активность иностранного капитала на российском строительном рынке остается весьма низкой. Наверное, отчасти это связано с бюрократизированной процедурой сбора необходимой документации, получения всевозможных разрешений и согласований.

Насколько выгоден банкам этот бизнес?

Выбор для банка между конкретными проектами не так и прост, но вполне очевиден, поскольку диктуется сроками, доходностью и другими показателями проекта, а также масштабом инвестиций. К примеру, банки, обслуживающие компании сырьевого сектора, предпочитают проекты в области торговой и офисной недвижимости, рассказывает Михаил Полещук. Наиболее высокий спрос, по мнению Антона Хавари, на проекты отдельно стоящих зданий (особенно в центре), бизнес-центров класса А, помещений под кафе и магазины. Для торговых помещений при принятии решения о финансировании более существенны концепция и арендаторы; для офисного здания качества строительства, современные материалы, оборудование и планировка; для складов местоположение и концепция. Процентные ставки в случае кредитования строительства различных объектов коммерческой недвижимости составляют 20 25% годовых.

Многие столичные банки, которые активно вкладываются в коммерческую недвижимость, предпочитают это не афишировать, чтобы не отпугивать клиентов рискованными вложениями. Но если для инвестиционного банка подобный риск в погоне за высокой доходностью оправдан, говорит Михаил Полещук, так как он отвечает за свои ошибки только перед собой и своими кредиторами, то для универсального банка подобные вложения вызывают вопросы. Тем более если речь идет о проектном финансировании строительства с нуля. В случае покупки банком готового здания, оно служит залогом, который он может продать в случае возникновения каких-либо проблем. Когда же речь идет о строительстве, предмета залога нет до тех пор, пока здание не будет построено. В этом случае, возникают также риски, связанные с подбором девелопера: он должен быть в состоянии качественно и в срок завершить проект.

Ответить однозначно на этот вопрос довольно сложно. Но многие аналитики сходятся во мнении, что доходность рынка недвижимости в данный момент очень высока, поэтому ряд банков готовы заниматься финансированием различных проектов на рынке строительства. Да и сами банкиры считают инвестиции в коммерческую недвижимость высокодоходным бизнесом, однако всегда указывают и на высокую степень риска этой деятельности, особенно в случае финансирования строительства с нуля.

Еще одно преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость для банков возможность разместить свой офис в оживленном месте, и не пустить туда конкурентов. В торговом центре банковское обслуживание необходимо как арендаторам (вексельное обслуживание, обслуживание пластиковых карт, инкассация и т.п.), так и покупателям (обменные пункты, банкоматы). То есть, инвестировав средства в коммерческую недвижимость, банк получает возможность продвигать свои услуги и продукты, наращивать клиентскую базу и заниматься организацией финансирования за комиссию, то есть привлекать новых инвесторов. И тем самым убить двух зайцев получить доход и от инвестиций в недвижимость, и от развития своего бизнеса.
На сегодняшний день в Москве цена аренды квартир топ-уровня колеблется от $2 тыс. до $35 тыс. в месяц. Самые дорогие элитные квартиры находятся в пределах Садового кольца. И, как это бывает всегда, когда предложение ограниченно, спрос на аренду элитных квартир все возрастает.

Эксперты сходятся во мнении, что подобные инвестиции оправданны для банков лишь в том случае, если они составляют небольшую часть в общем объеме кредитного портфеля. Также считается, что инвестировать в коммерческую недвижимость надежнее, нежели в жилищное строительство, здесь больше ясности со сроками, доходностью и другими показателями.

Известно, что состоятельные российские граждане в большинстве случаев все же стараются приобрести квартиру в собственность, так что наибольший процент арендаторов элитного жилья составляют иностранцы. Однако и среди российских бизнесменов находятся такие, кто ценит престиж дороже уверенности в завтрашнем дне. Именно они находят компромисс между своими амбициями и финансовыми возможностями в том, чтобы стать арендаторами элитных квартир. Также арендаторами элитного жилья могут быть топ-менеджеры крупных компаний, чья профессиональная деятельность связана с постоянным перемещением по стране и миру и не предполагает наличия собственного жилья.

Кто-кто в теремочке живет?

Некоторые снимают квартиру для того, чтобы переждать ремонтные работы в приобретенной элитной новостройке. Этот период в среднем занимает полтора года. Иногда элитные квартиры арендуются для съемки художественных фильмов и сериалов, но это, как правило, ненадолго, да и последствия для интерьера могут быть, мягко говоря, различными

Наиболее проблемными и недисциплинированными арендаторами являются представители золотой молодежи и дети предпринимателей из отдаленных регионов России, которые решили учиться в Москве. Беспечные детки миллионеров готовы платить по $600 в сутки, а потом исчезнуть на две недели или месяц, абсолютно забыв о своих договорных обязательствах.

Сегодня многие из владельцев элитного жилья не живут в своих квартирах и предпочитают их сдавать. Особенно подобный подход к использованию недвижимости популярен среди бизнесменов из нефтедобывающих отраслей, не живущих в Москве. Впрочем, и многие москвичи именно так используют свою недвижимость. И их несложно понять.

Кто сдает элитные квартиры?

Требования, которые предъявляют арендаторы

Сдача элитных квартир внаем это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. Окупаемость проекта при умелом ведении дел занимает примерно 6 лет. Однако потребуются довольно серьезные вложения. В квартиру, которую в дальнейшем можно сдавать за $8 тыс. в месяц, изначально нужно вложить около $1 млн. Те, кто сделал сдачу в аренду элитного жилья своим бизнесом, обычно владеют даже не одной, а несколькими квартирами. Таких лиц относят к категории рантье. Некоторые из них покупают квартиры в кредит и тоже сдают их в аренду, что позволяет им и рассчитаться за квартиру, и получить, при благоприятном стечении обстоятельств, ощутимый доход.

Основные требования к элитным квартирам: местоположение в престижном, экологически чистом районе, нестандартная планировка и большой метраж квартиры, качественная, нестандартная внутренняя отделка (зачастую авторский дизайн), эксклюзивная мебель. И, конечно, благоустроенная придомовая территория, развитая инфраструктура, говорит Людмила Кульчихина, директор направления аренды компании Московские огни. Наиболее престижным и дорогим районом считается, конечно, центр столицы. Но немало дорогого жилья сдается и на Кутузовском проспекте, в Крылатском, в Царском селе и на севере Москвы, в районах Сокол, Аэропорт, Динамо. От местоположения во многом зависит и стоимость аренды квартир. Так, самое дорогое жилье в центре сдается за сумму от $8 тыс. в месяц и выше.

Многие оценивают жилье в первую очередь с точки зрения безопасности и комфорта. Поэтому одними из основных требований к снимаемой квартире арендаторы называют охрану и парковку. Немаловажное значение для арендаторов имеет престижность района. Популярны требования к виду из окон, хотя, учитывая плотную застройку центра, выполнить их непросто. Так что спрос на квартиры с видом на Кремль или на храм Христа Спасителя всегда будет высоким.

Что почем?

Центральные системы кондиционирования, бесшумные лифты, западный уровень эксплуатации, наличие подземной парковки и профессиональной охраны, а также возможность дополнительных удобств, таких как фитнес-центр, бассейн, теннисный корт, являются важными требованиями к элитному жилью, считает Яна Кузина, аналитик отдела инвестиций и оценки компании Jones Lang La Salle. Отделка таких квартир, как правило, выполнена с использованием материалов самого высокого качества, а для создания концепции интерьера собственником квартиры привлекается профессиональный дизайнер.

По величине стоимости аренды лидируют квартиры в новых элитных домах в центре Москвы, с подземной автостоянкой, ремонтом и мебелью. Цена таких апартаментов может превышать $18 тыс. в месяц. Следом идут квартиры в реконструированных домах дореволюционной постройки, а также квартиры в новых домах без подземной стоянки. При этом современные квартиросъемщики предпочитают ремонт в современном стиле (минимализм или хай-тек). Классика в интерьерах для аренды гораздо менее популярна.

Сегодня, по данным агентств недвижимости, квартиру площадью 100-130 кв. м можно сдать за $4-6 тыс. в месяц, а площадь 150-180 кв. м принесет уже от $6 тыс. до $9 тыс., в зависимости от качества дома и самой квартиры. Увеличился спрос на квартиры большей площади: 200-250 кв. м. При этом цены аренды остались на прежнем уровне: основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью $2-2,5 тыс. в месяц, а наибольшее количество элитного предложения находится в диапазоне $3,5-7 тыс. в месяц. Самые востребованные бюджеты для аренды колеблются от $6 тыс. до $8 тыс. $25-30 тыс. в месяц это скорее эксклюзив. На сегодняшний день максимальный бюджет арендатора составляет $35 тыс. в месяц за эту сумму можно снять квартиру площадью 450 кв. м с камином и эксклюзивной наборной мебелью.



Главная --> Публикации